こんにちは、みつ🦊 です！
私は28歳でボロ戸建て投資をスタートし、1戸目を購入。
DIYで再生＆入居付けまで完了し、月4.5万円の家賃収入を実現しました。
現在は複数戸を運営し、次のステップとして拡大フェーズに入っています。
不動産投資って難しそう…。何から始めたらいいの？
大丈夫たい！7ステップの道筋を押さえれば、誰でもゼロから家賃収入を作れるばい！
この記事では、初心者がボロ戸建て投資で家賃収入を得るまでの7ステップを完全解説します。
このロードマップを読めば、やるべき順番・判断基準・具体アクションが一目で分かるけん、最初の1戸までの不安がスッと消えるはずばい。
まず全体を通読（15分）→ すぐSTEP1から着手。
進めながら何度も戻って確認すると、理解が一段深まるけんオススメたい。
最初の1戸を「買って → 直して → 貸す」までやりきれば、
不動産で安定収入を作る力が自然と身につくばい！
学ぶ：ボロ戸建て投資の基礎を固める２つの学び方
でも村長！何を勉強すればいいと？
安心して！まずは以下のポイントを押さえとけばOKたい。
ボロ戸建て投資で家賃収入を得たいなら、最初の一歩は「学ぶ」ことたい。
いきなり物件を探しても、知識がなければ「地雷物件」をつかんでしまう可能性が高いとよ。
まずは「全体像」と「判断基準」をつかむこと。
初心者が基礎を固めるなら、
📘 本で体系的に学ぶ＋🖥 ブログでリアルな実例に触れる、
この２つの組み合わせが最短ルートたい！
ここでは、初心者が「最短で成果を出す」ための2つの学び方を紹介するばい👇
なぜ「学ぶ」が最初のステップなのか？
不動産投資は「知っているかどうか」で結果が変わる世界。
特にボロ戸建て投資では、知らない＝損することが山ほどあるけん注意ばい。
例えば…
- 安い物件には「安い理由」がある（再建築不可・雨漏り・傾きなど）
- 見えてないリフォーム費用で、買ってすぐに大損をする
- 仲介手数料や諸費用の相場を知らないと、ぼったくられることも…
学ばずに動くのは、地図なしで山登りするようなもんたい。
頂上(家賃収入)に着く前に遭難してまうけん、まずは地図（知識）を持とう！
本で学ぶ｜全体像と基礎知識をつかむ
📚 本は「地図」を手に入れるツールたい。
体系的にまとまっとるけん、最初に読むことで全体像をしっかり理解できる。
- 不動産投資の仕組みを理解する
- リスク・費用・利回りの基本を押さえる
- 成功者の実体験を知ることで「リアル」を学べる
そう言っても、不動産の本って多すぎて,,,
まずは何を読んだらいいと？
迷ったらまずこの１冊！
初心者の方でも読みやすく、戸建て投資の基本が学べる良書たい！
他にもおすすめはこの記事でまとめとる👇
👉️ おすすめ記事：【初心者必読】ボロ戸建て投資で読むべき本10選｜築古戸建て×不動産賃貸業の教科書
先人の知恵を数千円で学べるって、冷静に考えたらすごいことたい。
数百万円の投資をするのに、数千円の自己投資を惜しんだら成功は遠いばい！
ブログで学ぶ｜リアルな体験から成功パターンを吸収する
村長、本を読んでもなんだか実感がわかないよ…
それなら、次は現場の声を学ぶ番たい！
ブログは「今」を学べる“生きた教材”たい
本で基礎を押さえたら、次はブログでリアルな体験に触れること。
実際に「買って・直して・貸して」いる人の声には、
教科書にはない「実践の温度」があるけんね。
- 🏚 購入のリアル：どうやって探したか？交渉のコツは？
- 🔧 リフォーム実例：DIY or 外注の判断、かかった費用
- 💰 収支公開：家賃・経費・利回りまで具体的に公開
- ⚠️ 失敗談も多い！：実際に困ったこと、トラブル対応など
💡 書籍は「地図」
💡 ブログは「道のり」
つまり、本で方向を知り、ブログで歩き方を学ぶのが最強たい！
どんなブログを読むべき？
おすすめは、自分と近い立場の人が書いているブログ。
たとえば…
- サラリーマン大家
- 会社員・公務員の副業
- 地方×築古戸建て投資
- DIY・リフォーム型の運営
同じような環境・資金感・エリア感の人を参考にすると、行動のイメージが湧きやすいばい。
「自分と同じ立場の人でもできた！」って思えると、
行動力が一気に上がるたい！
- 体験記事を読む（1戸目・収支公開・リフォーム系）
→ 具体的な流れをイメージできる。 - コメント欄やSNSもチェック
→ 質問や失敗談も参考になる。 - お気に入りブログをブックマーク
→ 定期的に読むことで理解が深まる。
みつ村長のおすすめブログ
おすすめは…やっぱりこのブログたい！
👉️不動産投資ゼロイチ教室
冗談抜きで、リアルなボロ戸建て投資の実体験をすべて公開しとるばい。
- 会社員で副収入を得たい人
- 地方でボロ戸建てを始めたい人
- 20〜30代で将来に不安を感じている人
これは、数年前にみつ自身が思っていたこと。ただ、身近に学べるブログが見つからなったので、自分で書くことにしたばい！
一つでも合えば、学べることがいっぱい。
最近では、10名以上の初心者さんへ個別サポート＆勉強会も実施中。
現場で出たリアルな悩みと解決策も記事に反映しとるけん、有料級の内容になっとるばい！
「買う・直す・貸す・運営」まで、全ステップを初心者向けに体系化。
DIY・リフォーム・収支公開など、実体験から学べるのが特徴たい！
まとめ：学びながら動くのが最短ルート
本で“地図”を手に入れて、ブログで“道のり”を知る。
この２つを組み合わせれば、知識と実践のバランスが取れるばい！
不動産賃貸業は立派な「事業」たい。
一度で全部覚えようとせず、走りながら覚えれば大丈夫！
自転車と同じで、こけながらでも少しずつ前へ進むことが大事たい！
貯める：目安は自己資金500万円
村長〜、不動産投資って結局どれくらいお金が必要なん？
いい質問たい！ボロ戸建て投資では、目安として自己資金500万円を目標にするのが現実的ばい！
なぜ500万円なの？
ボロ戸建て投資は「少額で始められる」と言われるけど、
実際に計算してみると次のような費用がかかるとよ。
| 費用項目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 100〜300万円 | 地方の築古戸建て |
| 修繕費 | 50〜100万円 | DIY＋一部業者 |
| 諸経費・予備費 | 70〜200万円 | 仲介・登記・火災保険・想定外の修繕など |
👉 合計すると だいたい400〜500万円前後。
もちろんDIYを多くすれば少なく済むこともあるけど、
初回は「予備費込みで500万円」が安心ラインたい。
もちろん、エリアや状態によってはもっと抑えられるケースもあるし、公庫融資を使えば手持ち100万円でもスタート可能。
でもみつ🦊は、1戸目は自己資金で購入をおすすめ派！
理由は、融資を使うと「返済プレッシャー」と「手続きの煩雑さ」で、初心者の挫折率が上がるからたい。
1戸目で500万円使ったら、2戸目が買えなくならないと？
これもよくある質問ばい。
でも、1戸目をしっかり回せば2戸目の融資が通りやすくなるけん、心配いらん。
最初の1戸は「経験と実績」を積む投資と思えばOKたい。
おすすめ記事：【１戸目の収支公開】120万円で買った築古戸建て、ほんとに利益出たと？〜DIY・満室までのリアル〜
「いきなり500万円なんて無理…！」と思うかもしれんけど、
ポイントを押さえてコツコツ貯めれば、到達できる。
まずは、100万円を目標にスタート！
固定費を見直す
みつ🦊 も最初は、ここからやったばい。
2020年、年間の貯金がゼロから徹底的に見直して、毎月の支出を削減したんよ。
| 項目 | 行動 | 節約額（月） |
|---|---|---|
| 車 | 手放して自転車＋電車通勤へ | 約−2万円 |
| 家 | 2DK→1Kに引越し | 約−1万円 |
| 保険 | 不要な保険を解約 | 約−1,000円 |
| 通信費 | 格安SIM＋モバイルルーター解約 | 約−8,000円 |
| サブスク | Netflix・AppleMusicなど整理 | 約−5,000円 |
| たばこ | 禁煙成功 | 約−7,500円 |
その他、自炊・飲み物持参・マネーフォワード導入・キャッシュレス化・飲み会削減なども実践。
結果、年間約100万円以上の貯金を達成！
その後も積み上げ、28歳で500万円貯金に成功したばい。
貯金を仕組み化する
次に、毎月の貯金を自動化すること。
- 給料日に自動振替（別口座へ）
- 生活費と完全に分ける
- 家計簿アプリで見える化
「気づいたら貯まってた」状態を作るのがコツたい。
ルールはシンプルで、
👉 収入の2割を自動貯金、ボーナスは8割貯金。
投資でお金を育てる
貯金が習慣化したら、積立NISAや低リスク運用も検討たい。
- 毎月5万円でもOK
- 長期で育てる
- 将来の修繕費・リフォーム資金にも回せる
補足：自己投資も忘れずに
みつ🦊は同時に、
- スキルアップ
- キャリアアップ
- 資格取得
も進めたばい。
結局、サラリーマンの最強の種銭は、「サラリーマン給与」やけんね。
まとめ：学びながら動くのが最短ルート
- スタート資金の目安は 自己資金500万円
- 固定費を見直し→自動貯金→投資の流れでOK
- 種銭を作るのが、ボロ戸建て投資の第一関門！
人に会う：成功大家5人から現場の思考を吸収
村長〜！本やブログで勉強したけど、いざ動こうとすると不安になるばい…。
それは自然たい！不動産投資は「人に会う」ことで一気に景色が変わるけんね。
紙の知識が“実感”に変わる瞬間がここにあるとよ。
なぜ「人に会う」が最短ルートか
不動産投資には正解が一つもないけん、経験者から直接学ぶことが最短ルートたい。
本やネットでは見えない、リアルな「現場の温度」がそこにある。
- 同じ築古戸建てでも考え方・戦略が全然違う
- 地域や家賃設定で成功パターンが変わる
- リスクの回避法は経験者しか知らん
みつも、最初は何も知らん会社員やったけど、リアルな大家さんと出会ってから一気にマインドが変わったたい。
「成功者に5人会う」べき理由
理由はシンプル👇
- 偏りを避ける：1人のやり方だけだと再現性が低い
- 共通項が見える：複数人に会うと“勝ちパターン”と“共通マインド”が浮かぶ
- リスク回避：たまたま/偽物を見分けやすくなる
成功者＝自分より少し先を歩いている人でOK。
月5万円の家賃収入でも、あなたにとっては立派な先輩たい！
みつが実践した「人に会う3ステップ」
オンラインコミュニティのオフ会に参加
オンランコミュニティの不動産チャットに入る。
そこで、「福岡に有名プレイヤーが来る！」と聞いて即申込み。
人見知りでも一言の自己紹介＋紹介依頼で、実践グループに招待してもらえた。
人見知りで緊張したけど、思い切って話しかけたらその場で実践グループに招待された！
- 小規模なオフ会の方が話しかけやすい
- 「◯◯さんにご挨拶したくて来ました」と目的を添える
🦊「小さな一歩が、大きな出会いにつながる」ばい！
実践グループで行動習慣をつけた
入ったのは、毎週行動報告をする“実践型チャット”。
毎週、内見件数・資料請求数などを数値で報告。
- 行動が数字で可視化 → サボれない
- 先輩から具体アドバイスがもらえる
- 仕入れ力が自然と鍛えられる
今でも継続して、モチベーションを維持しとる👇️
またね、ここで先輩大家さんから言われた一言が今でも忘れられん👇
「内見が足りなすぎるよ。プロは数百件見てる世界だよ？」
これがきっかけで、『みつの毎週内見チャレンジ』が始まったたい🔥
X（旧Twitter）で地域の大家会にも参加
「#福岡大家の会」「#ボロ戸建て」「＃DIYオフ会」で検索。
懇親会込み数千円〜1万円の会はコスパ最強。
- 相場観・募集条件・地場業者などローカル情報が集まる
- 「この人の考え方を真似したい」人が1人いれば十分な収穫
🤞 初の内覧会＆懇親会へ。一人で乗り込んだけん、ちょ〜緊張した。笑
🤞 初セミナーに参加。たくさんの大家さんに会えた！
🤞 DIYオフ会には、何度も足を運んで実践で学んでいった。
最初は気まずくても、越えた先に仲間ができる。今は一緒に物件を見に行く友ができたばい。
タイムリーな情報は、コチラのXから発信しとるたい！
→たまに、オフ会や内覧会もしてます🤲
セミナー・大家の会の“賢い使い方”
不動産投資のセミナーや大家の会は、うまく活用すれば「学びとつながり」を得られる最高の場。
でも、注意点を知らないと高額商材や不要な物件を売られるリスクもあるけん、気をつけるばい！
- 学ぶ場として参加する（情報収集メイン）
知識を広げる目的でOK。質問タイムでは、先輩大家の考え方を吸収しよう。 - 紹介物件はその場で決めない
いい話に聞こえても即決はNG！
一度持ち帰って、相場・修繕・利回りを自分で徹底調査するのが鉄則。 - 投資家同士とつながる
セミナーや大家の会は、人脈づくりのチャンス。
SNSやLINEでつながっておくと、情報交換の輪が広がるばい！
「いい物件なら、業者は自分で買う」
つまり、初心者に“おいしい話”は基本回ってこん。
学ぶ場として使えば、セミナーは最強の教材になるばい！
- 高額セミナーや物件購入は不要！
無料セミナーの中には「儲からないワンルームマンション」を売り込むケースもあるけん注意。 - 初心者向けで1万円以上のセミナーは不要。
まずはYouTubeや書籍で十分学べる内容ばい。 - “学び目的”で参加すること。
儲け話や勧誘には近づかん方が安全やね。
まとめ：人に会えば、未来が変わる！
- 成功者に5人会う（少し先を行く人でOK）
- コミュニティ／地域オフ会／SNSをフル活用
- 礼儀・感謝・可愛げを忘れず、まずは一歩
「成功したければ、人に会いや〜！」
たった一人の出会いが、あなたの未来を変えるかもしれんばい。
買う：物件検索〜内見・シミュレーション・買付までの完全ロードマップ
村長〜、ついに「買う」とこまで来たばい！
でも、どうやって物件を選べばいいか分からんとよ…。
焦らんでよかよ。
「買う」は、勢いじゃなく“流れと数字”で判断することが大事たい。
ボロ戸建てを買うときは、この4ステップを意識するとスムーズばい👇
物件検索｜条件を決めて探す
まずは「どんな物件を買いたいか」を明確にすることたい。
闇雲に探しても、時間だけが過ぎてしまうばい。
- エリア：家賃相場×賃貸需要を見て判断
- 価格帯：100〜300万円前後（まずは再現しやすい価格帯）
- 築年数・構造：木造、築30〜60年の“再生可能”な戸建て
場所は自宅や職場から１時間以内のエリアがおすすめ。
最初は通って直したり、土地勘がある場所の方がよい。
おすすめ記事：【完全ガイド】築古戸建ての探し方＆オススメ検索サイトを公開！
【知らないと損！】築古戸建ての物件資料の見方。実例解説！
1日10件チェック → 1件問い合わせ → 1件内見
「行動の数＝出会える物件の数」ばい！
💡おすすめサイト
アットホーム、SUUMOなど
おすすめ記事：【失敗しない！】初心者が買うべき築古戸建ての３条件とは？
【初心者必見】不動産屋への問い合わせは「フォーム＋電話」が最強！
内見｜現地で“見る目”を養う
次は内見。写真や資料だけじゃ分からんことも多かけん、現地に行って確認するのが基本たい。
- 傾いている家
- 雨漏りしている家
- シロアリ被害のある家
📸 写真・動画を撮って持ち帰るのも忘れずに。
おすすめ記事：【初心者必見】絶対にやめとけ！築古戸建てのNG物件3選とは？
- 水回り
- 残置物
- 外壁のヒビ割れ・剥がれ
- 駐車場の有無＆周辺の道幅
- 騒音・近隣の確認
おすすめ記事：【内見で失敗しない！】築古戸建てのチェックポイント５選！
「天井裏みれますか？」って聞いたら、できる人感でる。笑
こういった業者さんへのアピールも大事だと思っとる。
収支シミュレーション｜数字で判断する
不動産投資は感覚ではなく“数字で判断”する世界たい。
また、「安いから買う」ではなく、「利益が出るか」で判断する。
計算式
表面利回り＝ 家賃×12 ÷ 総投資額
実質利回り＝（家賃収入−固定費）÷ 総投資額
【例】
物件価格120万円＋リフォーム費50万円＋諸経費60万円
家賃4.5万円 → 年間家賃54万円 ÷ 総投資230万円＝利回り23.4%
おすすめ記事：【必見】築古戸建ての購入シミュレーションを徹底解説！
ここで、想定の家賃を入れる。
そのために、家賃相場を調べるけん。
これが、いくらで買うかの判断基準となる！
おすすめ記事：【内見前のチェック】家賃相場・土地値・ハザードマップ
【プロに聞く！】買う前に不動産屋3社で家賃・需要をヒアリング！
買付｜意思を示して前に進む
買付（かいつけ）とは、「この条件で買いたい」と正式に申し込むことたい。
書類1枚でも、これで一気に交渉が動き出すばい。
- 希望額・条件を記入（融資特約・現金決済など）
- 価格交渉は根拠を持って→ 修繕費見積もり・相場比較を提示
- 回転の早い物件はスピード勝負！
完璧な物件は存在せんばい。
「リスクを理解して買う」覚悟が、次の成長につながるとよ。
おすすめ記事：【不動産購入の第一歩！】買付証明とは？築古戸建ての実例付きで解説！
直す：DIYと外注の二刀流
やっと、買うが終わったー。けど、これで終わりでないんよね。
次は必要なリフォームを考えるばい。
物件を購入した後は、次に「直す」ステップばい。ここでは、ターゲットに合ったリフォーム計画を立てたり、プロに依頼すべき部分を見極めたり、DIYでコストを抑える方法を考えたりすることが大事やけん、しっかり確認していこう！
- ターゲットに合ったリフォーム計画（入居者目線・家賃設定に見合った改修）
- プロに依頼する部分を見極める（電気工事・大規模修繕）
- コストを抑えるDIYを活用する（壁紙・床張り・水回り修繕）
ターゲットに合ったリフォーム計画
リフォームを始める前に、どんな入居者をターゲットにするかをしっかり決めよう。たとえば、ファミリー向けなら、広めのリビングや子供部屋を整えることがポイントやね。
家賃設定に見合った改修をすることも大事ばい。
コストを抑えるDIYを活用する
DIYでリフォームすることで、コストをぐっと抑えることができるよ。壁紙や床の張り替え、水回りの簡単な修繕などは、自分でやることで費用を大幅に削減できるばい。
自分でできる作業は、チャレンジしてみるといいよ。
プロに依頼する部分を見極める
リフォームの中で、自分でやるのが難しい部分はプロに任せるべきばい。特に電気工事や大規模な修繕は、資格がないとできんけん、必ずプロに依頼しよう。
自分でできることと、プロに頼むべきことを分けるんやね！
おすすめ記事：【DIY vs 外注】築古戸建てリフォームの賢い進め方
これで、リフォーム計画がしっかり整ったら、次は入居者を見つける準備ばい！
貸す：入居付け→家賃収入
貸すって、どうやってお願いすると？
仲介さんにお願いするのと、自分で広告する方法があるよ。
物件のリフォームが終わったら、いよいよ「貸す」ステップばい！ここでは、募集条件を決めたり、仲介業者に依頼して広告を出したり、入居者審査を慎重に行ったりすることが大事やけん、しっかり確認しよう！
募集条件を設定する
まずは、物件の「募集条件」を決めよう。家賃、初期費用、設備など、どんな条件にするかは入居者を引きつけるために大事なポイントたい。
家賃の設定って、どうやって決めるんやろ？
募集を依頼する・広告する
物件の募集を開始するためには、不動産の仲介業者にお願いして、広告を出してもらうことが一般的ばい。自分で広告を出すのもありやけど、プロに任せた方が集客力が高くなることが多いよ。
仲介さんは心強い味方や。
入居審査を慎重に行う
入居者が決まったら、最後に入居審査をしっかり行おう。支払い能力や保証人の確認は、後々のトラブルを防ぐためにとても大事な部分たい。
審査って、何を見たらいいんやろ？
これで無事に築古戸建てゼロイチ達成です！最後に、次のステップに向けて解説するよ。
増やす：実績作り、２戸目へ
大変だったけど、これで一安心。次も買えたらいいな。
次に向けてもだけど、管理も忘れてはいけないと。
物件を運用し始めたら、次は「増やす」ステップばい。家賃収入を上手に管理して、次の物件購入を考えたり、税金や節税対策をしっかり学んだりして、収益をさらに伸ばしていこう！
- 物件・お金の管理（家賃収入と支出をチェック）
- 次の物件購入を検討（拡大戦略を考える）
- 節税対策や確定申告を学ぶ（確定申告・減価償却の活用）
物件・お金の管理
まず、毎月の家賃収入と支出をしっかりチェックして、収支を管理することが大事ばい。家賃が入ってきても、修繕費や管理費、ローン返済などの支出があるけん、収支がどうなっているか把握するのが基本やね。
収入と支出をしっかり管理せんと、うまくいかんもんね。
次の物件購入を検討
物件の運営が安定してきたら、次は「増やす」ことを考えよう。次の物件を購入するには、資金計画や市場の動向をしっかり調査して、どこに投資するかを慎重に決めることが大事たい。
現在の物件の運営状況を見直して、どんな物件を買いたいか、どのエリアで投資を続けるかを考えよう。
節税対策や確定申告を学ぶ
不動産投資を続けるうえで、税金や節税の知識も欠かせんばい。確定申告をきちんと行い、減価償却をうまく活用することで、税金の負担を軽減できるよ。
確定申告の方法や、減価償却… 覚えることがいっぱいと。
まとめ
今回は、初心者が築古戸建ての不動産賃貸業を始めるための7ステップをまとめとるばい。
不動産で稼ぐには、１年以上の努力が必要。
今回紹介したステップは以下の通り。
この流れば、私の経験をもとに作った一例たい！一つの参考にしてみてね。
まずは、最初のステップを踏み出してみよう！
以上、みつ村長でした！
この記事の内容には、不動産賃貸業をしている方でも難しい部分があります。
読んで実践していく中で、わかることがあると思います。
全体を目を通し、１つ１つクリアしていってください。ふと、読み直すと、より理解が深まるのでおすすめです。
次に読みたい記事
- 【実例公開】1戸目の収支と体験談｜120万円のボロ戸建 〜DIY・満室までのリアル〜
→ 実際の数字とストーリーで、投資の流れとリアルな収支がイメージできる - 【2戸目の収支公開】高すぎた家賃設定、無駄なリフォーム…それでも利回りは○○％出たばい！
→ 公庫でお金を借りて買った物件で、たっくさん失敗したけんについて
