【実例】120万円ボロ戸建て投資の収支全公開｜リフォーム費37万円の内訳と利回り24%

というわけで今回は、
私が初めて購入・運用した築古戸建て１戸目のリアルな収支と体験談をまとめてみたばい！

• どんな物件だったのか？
• どうやって買ったのか？
• どこまでDIYでリフォームしたのか？
• 入居者募集はどうだったのか？
• そして、実際の利益はどれくらい出たのか？

すべて赤裸々に公開します！

「大家になるには、まず１戸買え」って言われるけど、
実際のリアルな数字や流れって、なかなか表に出てこないっちゃ。

もちろん、先輩大家さんの成功例もたくさんあるばってん、
時代が変わればやり方も変わる。
今の自分に合った方法を見つけるには、
“現役”で取り組んでる人の体験が参考になるはずたい！

この記事では、実体験をもとに、
【買付 → リフォーム → 募集 → 収支まとめ】まで、全部お届けするばい！

次のセクションから、以下の流れで紹介していくばい👇

▼この記事の構成

【2戸目】融資で買ったボロ戸建ての収支公開｜リフォーム104万円の内訳と利回り18.6%不動産投資2件目（2戸目）の収支を一級建築士×現役大家が全公開。融資で拡大した築古戸建ての購入価格・リフォーム費用・家賃・実質利回り・売却シミュレーションまで隠さず公開。...

先に結論の数字だけ。詳しい経緯と内訳は本文で全部公開しています。

購入価格	120万円（現金）
リフォーム総額	377,132円（DIY中心）
家賃	月45,000円
利回り	表面 約27.5%／実質 約24.2%

物件の基本情報

買ったのは築70年の平屋。
福岡の木造戸建てを、120万円で購入しました。

1戸目に購入したのは、福岡県内の築古戸建て。
1955年築、築約70年の木造平屋ばい。

物件スペックまとめ

項目	内容
所在地	福岡県
築年数	1950年代（築約70年）
構造	木造平屋建て
土地面積	約140㎡
建物面積	約60㎡（5DK）
駐車場	なし（近隣に月極あり）
購入価格	120万円（現金購入）

「え、70年！？大丈夫そ…？」って思う人も多いかもやけど、
この物件にはちゃんと魅力があったとよ👇

購入までの流れ

情報収集フェーズ

最初はとにかく「ネット広告で毎日チェック」からスタート。
スーモ・アットホーム・健美家などを毎日、
スマホでポチポチ見るのが日課やったとよ。

＼ このとき意識してたことはこれ！ ／

• 相場感を養う！！ ← ここが一番大事たい
• 「自分が買えそうな価格帯」（〜500万円）に絞る
• エリアは 自宅から1時間圏内に限定
• 駅距離・接道・間取りをざっくりチェック
• Google Map・ストリートビューで立地を確認

とにかく「内見」が命！

そして何より大事なのは…
とにかく内見！現地に行くこと！

建物の状態、周辺の環境、道の広さ、匂い、音…
ネットではわからない情報が、現地にはぎっしり詰まっとる。

探し始めてから半年間、毎週1物件以上は必ず内見しとったと。

これが私は楽しかったので向いているかもと思った。
これ*不動産賃貸業を始める前のふるい分けやと思っとる。

そんなある日──
ある物件の内見をしたとき、不動産屋さんから声をかけられたっちゃ。

「実は、昨日出たばっかりの物件がもう1つあるんですけど、見ていきます？」

この一言がきっかけで、もう1件追加で見に行くことに。
そして出会ったのが、今回の”1戸目”やったとよ。

内見で見たポイント

内見時には、不動産屋さんと一緒に訪問。
チェックしたのは次のような点👇

チェックポイント	状況
傾き	無し
雨漏り跡	天井や押入れの中を確認、問題なし
シロアリ被害	床下収納からのぞいてチェック、被害なし
給排水	水道の通水確認済み
周辺環境	閑静な住宅街、治安・ゴミ出し◎

「手入れがしっかりとされとるな〜。」
それがこの物件の印象やったと。

NGな条件はない←大きな修繕費のリスクは少ない
内見時のチェックもクリア←◯

築年はかなり古かったけど、
躯体・基礎はガッチリ。増築跡はあるけど雨漏りもなく、
「これは直せばまだまだイケる」と感じたとばい。

参考記事：築古戸建の内見チェックリスト｜致命傷の見抜き方と注意点【築古戸建て塾】

人生初の大金勝負！それでも買った理由

価格は120万円。
戸建てとしては破格の安さ。

…やけど、サラリーマンにとっては決して“安い買い物”ではないとよ。

正直、今まで100万円超えの買い物なんて一度もしたことなかった。
しかも、不動産なんて一発勝負やけん、めちゃくちゃ勇気がいったっちゃ。

でも最終的に「買おう」と決断できたのは、いくつか理由があって👇

• 💴 現金で買える金額やった
• 🔍 半年間探してきた中で、いちばん条件(エリア・価格)が良かった
• 📈 収支シミュレーション上も黒字！
• 🗣️ 「買わんの？じゃあ俺が買うばい？」と先輩大家の圧力（＝後押し）ありw

とはいえ、「安いには理由がある」のも事実。

この戸建てにも、しっかり「ワケありポイント」があったばい。

ポイント	リスク内容	ワイの判断
築年数70年以上	古いが構造に問題なし	OK
駐車場なし	近隣に月極あり、駅チカ	OK
再建築不可（未登記＋セットバック要）	福岡のこのエリアでは可能と判断	OK

特に“再建築不可”は、買わない大家さんが多い。
けどワイは、あえて「有り」と判断したと。

理由はこう👇

• 価格が安く、現金で買える範囲だった
• 住宅ローン・融資が不要＝再建築不可でも致命傷じゃない
• 関東圏と比べると、土地値も安い → リスクが低い

個人がリスクを理解し、対策できるなら、それはむしろ“チャンス”。ワイはそう信じとるし、それが１戸目の「小さな成功」につながったとばい！

参考記事：【初心者必見】絶対にやめとけ！築古戸建てのNG物件3選とは？

契約・引き渡し・諸費用

実際、GW明けには問い合わせが複数入っていたらしくて、
少しでも価格を下げようとしてたら、たぶん買えてなかったと思う。

契約までの流れ（時系列）

買付から決済までは約1ヶ月
この期間が空いた理由は、
「残置物の片付けを売主さんにお願いした」からなんよ。

でもこれ、今考えれば次回への反省点。

👉 結果的にまだ使えるエアコンも撤去されてしまったけん、
次からは「残置物はこちらで処理する代わりに価格交渉」する方がええと感じたばい！

ただ、この1ヶ月はゼロイチのワイにとって
火災保険や登記の確認ができて、ちょうどいい準備期間にもなったばい（笑）を確認したり、火災保険の内容を吟味したり、ちょうど良かったとも言える。
笑

支払った物件価格

項目	金額（円）	補足
物件価格	1,200,000	手付金10万円込みの現金購入

諸経費の内訳

項目	金額（円）	補足
固定資産税精算金	19,904	年額ベースを日割りで精算
仲介手数料	66,000	宅建業法に基づいた報酬（※旧ルール適用）
印紙代	1,000	売買契約書用（1,000万円以下）
登記費用	167,640	所有権移転・司法書士への報酬含む
不動産取得税	94,500	数ヶ月後に請求書が届いたばい
諸経費 合計（火災保険除く）	348,044円	上記の合計金額

初期費用まとめ

内容	金額（円）
物件価格	1,200,000
諸経費合計	348,044
初期費用合計	1,548,044円

いよいよ次は、DIYを交えたリフォーム編！
どこまで自分でやって、どれくらい費用がかかったのか？
そのリアルをお届けしていくばい！

参考記事：【実例あり】空き家投資シミュレーション｜100万円の空き家はいくら儲かる？利回り計算も解説

リフォームの進め方と費用内訳

リフォームの基本戦略：「やらない」を決める！

築約70年の戸建てやけん、全部キレイにしようと思ったらキリがなか。
でも家賃にはエリアごとの上限があるけん、家賃に見合った仕上げに抑えるのが鉄則たい。

ワイのリフォーム戦略

ポイント	内容
🎯 ゴール設定	家賃45,000円前後で貸す前提の「必要十分な仕上がり」
💰 予算	利回りから逆算して設定
✂ やらない工事	外壁塗装、フルキッチン交換、天井の張替えなど
🧠 判断に迷ったら	写真を撮って、近くの仲介業者に相談！

利回りから逆算する！リフォーム予算の決め方

ゴール：実質利回り20％で回す！

実質利回りとは👇

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷ 総投資額 × 100

今回の条件は…

• 想定家賃：45,000円/月（ペット・管理費込み）
• 年間家賃収入：540,000円
• 年間経費：固定資産税25,200円＋火災保険39,466円＝64,666円（概算）
• 目標実質利回り：20％

利回りからの逆算式

1. 年間手残りを出す：
   　👉 540,000円（家賃）− 64,666円（経費）＝ 475,334円
2. 目標利回り20％として、総投資額を逆算
   　👉 総投資額＝475,334円 ÷ 0.20 ≒ 2,376,670円

リフォーム予算の目安を計算

現在までの初期費用（火災保険除く）は👇

内容	金額（円）
物件価格	1,200,000
諸経費（火災保険除く）	348,044
広告費	39,000
小計	1,587,044円

👉 目標の総投資額：2,376,670円
👉 リフォーム予算の上限：2,376,670 − 1,587,044 = 約789,626円

結論

リフォームの予算は「約79万円以内」が目安！

この金額をオーバーすると、実質利回りが20％を切ってしまうけん、リフォームはこの範囲で収めることが目標ばい。

まとめ（表）

項目	金額（円）	備考
年間家賃収入	540,000	45,000円 × 12ヶ月
年間経費	64,666	固定資産税＋火災保険（年割）
年間手残り	475,334	540,000 − 64,666
目標利回り	20%	実質ベース
総投資上限	2,376,670	手残り ÷ 0.20
現在の初期費用	1,587,044	物件＋諸経費＋AD
リフォーム予算上限	789,626円	＝2,376,670 − 初期費用

この考え方で進めれば、感情や欲望に引っ張られずに、投資としての判断ができるようになるばい！

次は、「どこを直すか／やらないか」をどう決めたか？実際のリフォーム内容へ続けていくばい👇

ここまでが費用の内訳です。
DIY中心でも、エアコンや畳のように外注する工事は必ず出てきます。
同じ工事でも業者によって数万円変わるので、外注分は無料の一括見積もりで相場を掴んでから頼むのが安全です。

※申込は1回だけでOKです（同じ内容の重複申込は無効になる場合があります）。

実際にやったリフォーム内容

内容	やったこと	DIY or 外注
残置物処分	倉庫・室内のゴミ撤去	売主様
床リフォーム	キッチン・納戸にCF（クッションフロア）貼り	DIY
壁リフォーム	一部の壁に漆喰塗り（アクセント）	DIY
エアコン	新品を取付	外注（設置含む）
トイレ・浴室	トイレCF、浴室床補修	DIY
キッチン	シンク磨き・掃除	DIY
外構	草むしり・片付け	DIY
畳表替え	和室のみ交換	外注
火災報知器設置	各部屋に設置	DIY

🛠 DIYの実情と学び

当初はすべてDIYで計画しとったけど、道具も車も持ってなかった時期やったと。

そしたら、先輩大家さんが声をかけてくれて、仲間を集めてくれて──
気づけば、みんなの手際でリフォームがあっという間に完成！

ワイは材料発注と、ひたすら浴室のDIYを担当。
「これ、一人でやってたら何ヶ月かかったんやろう…？」って思ったばい。

参考記事：築古戸建は全部直すな！修繕の判断基準と優先順位【築古戸建て塾】

浴室のDIY（代表例）

ここでは代表例として、浴室のDIYを紹介するばい。

判断ポイント

• 水回りが汚いと入居が決まりにくい
• 壁と床は張替え、蛇口は新品に
• 浴槽は磨いて再利用！

費用内訳（浴室）

項目	金額
混合栓	11,800円
壁材（アルミ複合板）	31,200円
床材（長尺シート）	4,399円
工具・接着剤など	約20,000円
合計	約67,399円

他のリフォーム内容は「【直す】カテゴリ」で別記事にまとめるばい！

リフォーム費用の内訳

項目	金額（円）	補足
材料費（CF、漆喰など）	約100,000	Amazon、ホームセンターで購入
エアコン本体＋取付	約100,000	業者依頼
畳表替え（4.5帖＋6帖）	約60,000	表替えのみ
電気関係（照明・コンセント）	約30,000	DIYで交換
火災報知器（複数）	約20,000	Amazonで購入
工具・雑費・処分費	約30,000	ゴミ処理・消耗品など
その他	約17,132	シンク補修・外構整備 など
合計	377,132円	予算内に収まったばい！

※金額は概算です。

• 材料発注はワイの経験値
• DIY作業は仲間の協力
• 判断に迷うときは仲介業者の意見

この3つで何とか乗り切れたと！

🗓 リフォームのスケジュール感
その後：細かい仕上げをぼちぼち進める
6月上旬：工事の段取りスタート
6月中旬：物件の決済
6月下旬〜7月上旬：メインのリフォーム実施

最初の物件でわからんことだらけやったけど、
周りのサポートと、最小限に絞った戦略でなんとか乗り切れたとばい！

DIYする？外注する？判断基準はこれ！

判断軸	DIYにした例	外注にした例
時間がかかる？	CF貼りは2日で完了(先輩大家さんのおかげ)	エアコンは専門業者
技術が必要？	漆喰は慣れればOK	電気・ガスは資格者に依頼
失敗リスク	キッチン磨きは安心	畳はプロの仕上がりが安心

DIYのメリット

• 費用が抑えられる
• 工事の仕組みや相場感が身につく
• 次回以降の外注判断に役立つ

DIYのデメリット

• 時間がかかる（週末作業で2ヶ月…）
• 仕上がりにムラが出る
• 空室期間が長引く＝機会損失のリスク

🔑 DIYの鉄則は「家賃で回収できる範囲まで！」 やりすぎない、見栄を張らないが成功のコツばい！

参考記事：【DIY】築古戸建はDIYか外注か？会社員大家が失敗しない「ハイブリッド戦略」

入居募集の戦略と条件

募集スタート：7月

リフォームがある程度整ったタイミングで、7月から募集を開始したと。
ただ、夏〜秋は“閑散期”やけん、そこまで動きはなかったっちゃ。

申込みが入ったのは11月頭！

約4ヶ月の空室期間を経て、11月頭に申込みが入って、12月から入居開始。

ワイの戦略はこうやった

項目	内容
📍 募集エリア	ファミリーも単身も狙える立地
🎯 ターゲット	ペット飼育OKの戸建てを探しているファミリー層
💬 募集方法	地元の仲介業者さんに直接訪問して依頼＋物件資料持参
🧹 印象アップ策	リフォーム後の清掃は徹底＆造花・小物でちょっと“映える”工夫
📸 連絡	1ヶ月に1回は連絡して様子を確認
🧾 広告費	家賃1ヶ月分を設定

募集条件の設定

項目	内容
家賃	39,000円
管理費	3,000円
礼金	1ヶ月分
敷金・保証金	なし
保証会社	加入必須（賃料の80〜100%）
火災保険	加入必須
ペット可	＋3,000円（複数飼育なら＋5,000円）
駐車場	なし（徒歩1分の月極：5,300円）

ワンポイント：ペット可戦略が刺さった！

ペット可にして家賃をちょいアップ設定にしたのが、今回のマッチポイントやったと。

エリア的にも「ペット可の戸建て」がかなり少なかったけん、ニーズにハマった感じ。

実際に入居者さんは、ペットが飼えるお家を探して内見に数件来てもらったたい。

参考記事：貸すカテゴリ

空室期間まとめ

項目	内容
募集開始	7月（リフォーム完了後）
申込み	11月上旬
入居開始	12月1日〜
空室期間	約5ヶ月（夏の閑散期を挟んで仕方ないね…）

戸建ては閑散期がないとは聞くけど、やはり10月から内見は一気に増えた。
多少なりとも波はあるかなといった印象。

最初の1戸目やけん

✅ まずは満室にして実績をつくる
✅ 管理会社や仲介さんとの信頼を築く

この方が長い目で見てメリットが大きいと感じたばい！

【収支と利回りの全公開】120万円で買った築古戸建の運用実績と売却シミュレーション！

家賃は月4.5万円で稼働中。
120万円で買った戸建ての運用実績を、全公開します。

今回は、「物件を買って→貸して→運用したら、実際いくら儲かると？」ってところを、

• 初期費用の総額
• 月々の賃料収入と経費
• 表面・実質利回り
• さらに5年後・10年後の売却シミュレーション

「表面利回り20％以上！」なんて数字だけを見て買ってしまうと、あとで赤字になる可能性もあります。

ここでは、実際に発生した費用をベースに、 “リアルな不動産賃貸業”の収支を解説していくばい！

初期費用の総額

まずは、物件購入＋諸経費＋リフォームのトータルコストから。

項目	金額（円）	備考
物件価格	1,200,000	現金購入
諸経費（火災保険除く）	348,044	仲介手数料・登記・取得税など
リフォーム費用	377,132	DIY＋一部外注
広告費（AD）	39,000	募集時のAD（仲介業者へ支払い）
初期費用合計	1,964,176円

年間収支

項目	金額（円）	備考
月額家賃	45,000	ペット加算・管理費含む
年間家賃収入	540,000	45,000 × 12ヶ月
固定資産税	25,200	年額
火災保険（年割）	39,466	197,330 ÷ 5年
年間経費合計	64,666円
年間手残り	475,334円	540,000 − 64,666

※管理は自主管理のため、管理費ゼロ！

表面・実質利回りの比較

指標	計算式	値
表面利回り	540,000 ÷ 1,964,176 × 100	約27.5%
実質利回り	475,334 ÷ 1,964,176 × 100	約24.2%

未来シミュレーション

5年後に売却したら？10年持ち続けたら？

シナリオ①：5年後に売却したら？

▶ 家賃収入（5年間）

• 年間手残り：475,334円
• 5年合計：2,376,670円

📌 ケースA：100万円で売却した場合

内容	金額（円）
売却価格	1,000,000
売却経費（登記・仲介）	▲100,000
売却益	900,000
合計収益	3,276,670円（家賃＋売却益）
純利益	1,312,494円（−初期費用）
ROI	約66.8%

※注意：5年以内に売却すると「短期譲渡所得」で税率が高い（約39%）
※ROI：かけたお金に対して、どれだけ利益が出たかを%で示したもの。
計算式は、ROI（％）＝「利益」÷「投資額」×100。
100万円の投資で20万円の利益が出た場合
→ ROI＝20万円 ÷ 100万円 ×100＝20%

📌 ケースB：利回り20%基準で270万円で売却した場合

内容	金額（円）
売却価格	2,700,000
売却経費	▲200,000
売却益	2,500,000
合計収益	4,876,670円
純利益	2,912,494円
ROI	約148.2%

比較表（5年保有）

パターン	家賃収入	売却益	総収益	ROI
売却100万円	2,376,670円	900,000円	3,276,670円	約66.8%
売却270万円	2,376,670円	2,500,000円	4,876,670円	約148.2%

📍 シナリオ②：10年間保有したら？

▼ 家賃収入（共通）

• 年間手残り：475,334円
• 10年合計：4,753,340円

パターン①：退去あり（1回）

内容	金額（円）
退去時クリーニング＋内装	▲150,000
10年目修繕	▲100,000
経費合計	▲250,000
純利益	4,503,340円
ROI	約129.3%

パターン②：退去なし

内容	金額（円）
経費	0円
純利益	4,753,340円
ROI	約141.9%

比較表（10年保有）

パターン	家賃収入	経費	純利益	ROI
退去あり	4,753,340円	▲250,000円	4,503,340円	約129.3%
退去なし	4,753,340円	0円	4,753,340円	約141.9%

数字で見える“築古投資”

• 表面利回り 約27.5%、実質利回り 約24.2%
• 5年以内に売却するなら税率に注意（39%）
• 10年持てば元本回収＋大きな利益も狙える
• 退去があるかないかでROIが10%以上変わる！
• 売却価格が確定しないと、どれだけ利益がでるかはわからない。

💡収支が出たら、忘れたらいかんのが「確定申告」たい！

戸建て投資は、副業所得として申告が必要になることが多いけん、利益が出た年はしっかり対応しとかんと損するばい。

これから1戸目に挑戦する人は、リフォームの「直す場所・直さない場所」の判断と、外注費の相見積もりだけは先に押さえておくと失敗しにくいです。

▼あわせて読みたい：ボロ戸建てリフォームは全部直すな／リフォーム業者の探し方7選／2戸目（融資で購入）の収支公開

学びと反省、これからの目標

やって良かったこと

• とにかく内見しまくったこと！
  → 目利き力・判断力が身についたし、今回の出会いもその延長線にあったばい。
• 収支シミュレーションで「いける！」を確信してから買ったこと！
  → 感情で突っ走らず、数字で判断できたのは大きな自信につながったっちゃ。
• リフォームは「やらないこと」を先に決めたこと！
  → 築古では「全部直す」はNG。投資として線引きをしたことで、費用も抑えられたばい。
• 仲間に頼ったこと！
  → DIYは最初から全部一人でやらず、先輩や仲間の手を借りて進めたことで、空室期間を最小限に抑えられたのもよかった！

改善点と反省

• 募集のタイミング
  → たまたま7月から募集で閑散期に入った…これはもう“運”やけんしょうがなか！ただ、それでも決まるリフォームや価格を目指したい。
• 材料の無駄買い
  → 使わない資材を数万円分買ってしまった。迷ったら早く人に頼るべきやった
• エアコン撤去
  → 売主片付けに任せた結果、使えるものまで処分された。次回は「残置物交渉」忘れずに！

今後の買い増し戦略と目標

1戸やってみて見えたことは、「行動すれば何かが起きる」ということ。

この1戸で築けたのは、経験・実績・人脈。 それがあるから、次はもっと自信を持って進められるばい！

🎯 中期目標：戸建て5〜7戸で月キャッシュフロー20万円！

• 資金が貯まり次第、2戸目・3戸目と買い進める
• 地元エリア＋車で1時間圏を中心に展開
• 可能であれば、DIYを続けながら仲間と一緒にリフォーム

1戸目の築古戸建て投資によくある質問（FAQ）

Q. 120万円の築古戸建てで本当に利回りは出ますか？

はい、家賃相場と利回り逆算ができていれば出ます。
本物件は月4.5万円で稼働中、表面利回りは約30%です。
購入前に「家賃÷年間12ヶ月÷総投資額」で概算を出し、最低でも15%以上確保できるかを基準にしてください。

Q. 築古戸建てはDIYしないと利益が出ませんか？

DIY必須ではありませんが、リフォーム費用を抑えられるほど利回りは上がります。
水回りや電気工事など素人には危険な部分は職人に分離発注し、クロス張替え・塗装・清掃などのDIYで可能な範囲だけ自分でやるのが現実的です。

Q. 入居付けまでに時間がかかりすぎないか不安です。

購入前に賃貸仲介3社を回って「この物件なら客付けできるか」を事前ヒアリングすれば、購入後1〜3ヶ月で入居が決まるケースが多いです。
駅徒歩・駐車場・小学校までの距離など、現地の客付け会社が重視するポイントを必ず確認しておきましょう。

Q. 100万円台の物件はどこで見つけられますか？

主にアットホーム・健美家・楽待・地方の不動産屋の紙チラシの4ルートです。
ネットに出ていない「未公開物件」が地方にはまだ多いため、気になるエリアの不動産屋に足を運んで顔を覚えてもらうのが最短ルートです。

まとめ

読者のみなさんへ

「築古戸建て投資」と聞くと、ボロボロの家を直すハードルの高さにビビってしまうかもしれん。

でも、ちゃんと情報収集して、仲間の力を借りれば、必ずできる！

この1戸目で得た実体験から伝えたいのは、

• 自分で全て抱え込まないこと
• リスクは知識と行動でコントロールできること
• 完璧じゃなくても、まずは“買ってみる”ことの価値

ゼロイチの一歩目が、一番大きなハードル。 そこを越えたら、見える景色は変わってくるけん！

これからも、リアルな築古戸建て投資の体験をどんどん発信していくけん、気になることがあれば気軽に聞いてな〜！

「2戸目の物件探し」や「リフォームプランの比較」なんかもテーマにして書いていくばい！

最後まで読んでくれて、ありがとうございました！

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