ボロ戸建てリフォームは全部直すな｜築50年DIYで黒字化した判断基準【築古戸建て塾】
- 築古戸建はどこまで直すべき？
- リフォームで失敗したくない
- 不要な修繕でお金を減らしたくない
投資用の戸建を購入すると、
「どこを直せばいいのか？」と必ず悩みます。
築古戸建は、直す箇所が山ほどあります。
そして結論。
「全部直す」はNG。
私も1戸目は、全部直そうとしていました。
でも、それをやると…
・あれもこれも気になり
・お金も時間もかかり
・利回りは悪化する
築古戸建て「投資」です。
自分が住みたい家にするのではなく、入居者が選びやすい家に整える。
ここを間違えると、収益は残りません。
結論｜判断基準はこの３つ 👇️
「目的」と「回収年数」で判断する。
感情ではなく、数字で決める。
本記事では、築古戸建て投資家の目線で、
直すべきところ・直さなくていいところの判断基準を徹底解説します。
なぜボロ戸建リフォームは「全部やる」と失敗するのか？
【目的】
👉 入居してもらい、家賃を得るため。
分解すると：
- 入居付け
- 家賃アップ
手段は2つ。
① マイナスをゼロにするリフォーム
② 付加価値をつけるリフォーム
築古戸建では、まず①を優先します。
築50年の家が新築に勝つことはありません。
新築志向の人はターゲットではない。
必要なのは
「清潔感」と「整っている感」です。
ボロ戸建リフォームで優先して直すべき3つの場所
室内において、優先して直すべきところは以下の通り。
- 1階の壁・床
- 水回り
- 設備
① 1階の壁・床
内見は10分の世界。
第一印象は「広い面」で決まります。
それが、壁と床。
- 黒ずみ・汚れ
- 床のブカブカ
- ゴミ屋敷状態
- 雨染み
✔ マイナスは消す！！
クロス・塗装・漆喰で
白を基調に整えるだけで印象は激変します。
施工順は
（天井）→ 壁 → 床
床は最後。汚れるから。
天井は雨染みがあれば検討。基本は触らない。
最後にワックスをかけると、さらに良くなります。
② 水回り
ここは清潔感が命。
内見者、特に女性はよく見ます。
- 徹底清掃
- カビが酷いなら交換検討
キッチン・洗面台は
10万円以内で交換可能。
DIYなら5万円程度も可能です。
※浴槽交換は時間と体力を消耗。
会社員大家には非推奨。表層だけなら案外できる！
③ 設備
最後に設備！
- 照明
- スイッチ
- コンセント
ここは必ずやる。
設備は古さが目立ち・故障の原因にも。
人が触れる部分は、印象を大きく左右します。
さらに、給湯器・水栓など 故障・古い設備は取替えを検討しましょう。
入居後に直すのは大変。
お湯が出ないなどは、入居者さんに迷惑をかけてしまいます。
参考記事：プロパンガス給湯器の取り替え完全ガイド｜費用・工期・交換時期・業者選び
※電気工事士2種が必要な作業あり
・照明器具の取り付け・交換 ※プラグ付きの簡易照明なら資格不要
・スイッチ・コンセントの電線接続作 ※カバー交換のみなら資格不要
ボロ戸建リフォームで付加価値が出る工事3選
＝賃料アップのための工事
ここは感情ではなく、完全に「投資判断」。
例：駐車場造成
- 外注40万円
- 家賃＋7,000円／月
- 年間増収：8.4万円
- 40 ÷ 8.4 = 約4.7年
👉 5年以内回収ならOK。
これは「浪費」ではなく、
付加価値を生む投資です。
みつ先生基準：
・回収5年以内
・利回り20％
ワイは20%以内（=5年以内回収）を基準としとる。
他の付加価値リフォーム例
- 水回りを新品にする
- 魅力的な庭 など
築古は設備が古い。
「ここが新しい」は強い差別化になります。
ただし注意。
家賃はリフォームだけで決まらない。
✔ エリア相場
✔ ターゲット
✔ 需要
この3つを必ず確認して、リフォームするかも検討。
「直すべきところ」が決まったら、次は道具選び。マキタ7台を会社員大家が3年で揃えた順番を別記事で公開しとる。
👉 関連記事：【マキタ 大家DIY】会社員が3年で揃えたおすすめ7台と買う順番
ボロ戸建リフォームで「やらない」3つの場所
優先して直さないところは以下の通り。
- 外壁塗装
- 2階の部屋
- 細かすぎる美観修繕
① 外壁塗装
- 費用：100〜200万円
- 家賃：ほぼ上がらない
→ 投資では基本NG。
以前、外壁塗装をしてみたが、結局家賃はあげませんでした。
築古戸建は室内がきれいが重要視される傾向。
※売却前なら検討。
一方で、売却の時は外壁塗装を検討します。
より資産として実需（投資家でない一般のお客さん）に高く売れる可能性が高まります。
② 2階の部屋
1階で生活を完結できるなら
2階は最低限でOK。
掃除＋照明交換程度が原則。
③ 細かすぎる美観修繕
・凝ったインテリア
・高級照明
・過度なデザイン
賃貸は万人受けが正解。
基本は白。
リフォーム前に決める｜ボロ戸建のターゲット設定
まずは、入居者のターゲットを決めましょう。
どんな方がお客様になりますか？
一般的なターゲット層
まずは「誰に貸すのか」。
例：
- ファミリー
- ペット可希望
- 子育て世帯
高級照明を求めていません。
戦う土俵を間違えると失敗します。
迷ったら、地元の不動産屋にヒアリング。
参考記事：【プロに聞く！】買う前に不動産屋3社で家賃・需要をヒアリング！
ボロ戸建リフォームでよくある質問（FAQ）
Q. どこまで直して貸せばいいですか？
「入居者が健康・安全に暮らせる最低ライン」までが正解です。
見た目のリフォームより、雨漏り・シロアリ・給湯器・電気・水回りの不具合を優先して潰しましょう。見栄えは家賃に反映されにくいため過剰投資は禁物です。
できるだけ直さないでは、禁物。
Q. 水回りは全部交換しないとダメですか？
不要です。
トイレ・キッチン・浴室ともに「機能する・清潔に見える」ならそのままで貸せます。予算が限られるなら、交換ではなくハウスクリーニング＋コーキング打ち直しで印象を大きく変えられます。
Q. 和室は洋室に変えるべきですか？
地方・ファミリー層向けなら和室は残してOKです。
逆に単身・若年層がターゲットなら洋室化が有効です。ターゲット客層から逆算して判断してください。
Q. DIYと業者依頼の線引きはどこですか？
「壊しても命に関わらない作業」はDIY、「失敗が漏水・漏電につながる作業」は業者、が明確な線引きです。クロス・塗装・清掃はDIY、給排水・電気・屋根はプロに必ず任せましょう。
参考記事：築古戸建はDIYか外注か？会社員大家のハイブリッド戦略
Q. ボロ戸建リフォームの費用相場は？1棟いくらかかる？
A. 物件状態と目的次第ですが、現役大家の体感では1棟あたり50万〜300万円が現実解。最低限の修繕（最低限ライン）なら50〜100万円、付加価値を付けるなら150〜300万円。300万円を超えると利回りが急速に悪化するので、ワイは「家賃3年分以内」を上限ルールにしています。
Q. ボロ戸建リフォームは自分でDIYでやれる？業者との境界線は？
A. 結論：美装系（壁紙・床CF・塗装・清掃）はDIY／インフラ系（水道・電気・ガス）は業者必須。法的に資格が必要な工事（電気・ガス・給排水の主管）は無資格DIY禁止。マキタの電動工具を揃えれば、床張り替え・壁紙・塗装・廃材処分まで自力で60〜80%は削減できます。
Q. ボロ戸建リフォームに使える補助金はある？
A. 耐震改修補助／省エネリフォーム補助／空き家活用補助が主要3カテゴリ。自治体ごとに条件が違うので、購入前に対象地域の補助金一覧を必ずチェック。1工事あたり10〜100万円の補助が出るケースもあり、利回りに直結します。
Q. ボロ戸建リフォームで一番失敗しやすいのは？
A. 「美観追求のオーバースペック」と「インフラ確認不足の後出し追加工事」の2つ。前者は「ターゲット家賃帯に見合わない高級仕様」で利回り破綻。後者は購入前のインスペクション省略で、後から給排水・電気の漏れ・腐食が出て予算オーバー。購入前インスペクション＋仕様のターゲット適合チェックでほぼ防げます。
まとめ｜ボロ戸建リフォームは「直さない場所」を決めるのが利益の源
ボロ戸建ての「直す・直さない」の判断基準を築古戸建投資家の目線で紹介しました。
築古戸建ては、
✔ 全部直さない
✔ 目的から逆算
✔ 数字で判断
「やらない勇気」が利益を生みます。
参考記事：
【保存版】内見チェックリスト｜築古戸建て投資で失敗しない致命傷の見抜き方
【DIY】築古戸建はDIYか外注か？会社員大家が失敗しない「ハイブリッド戦略」
