物件購入前の不動産屋ヒアリング｜聞くべき質問と訪問の流れ【築古戸建て塾】
村長！この前の物件、良さそうやったけん、買おうかなって思っとるんやけど…
ちょっと待った！買う前に、その物件がちゃんと貸せるか、近くの不動産屋さんにヒアリングせんと危険ばい！
えっ？サイトで家賃相場は調べたし、大丈夫やろ？
サイトの情報だけじゃ不十分たい！実際に 現場を知っとる不動産屋 に話を聞いて、家賃相場や賃貸需要を確認することが大事たい！
大金を投じる不動産賃貸業。
ネットのリサーチだけで、本当に安心して決断できるやろうか？ 失敗を防ぐためにも、プロに直接相談できるかどうかが大切たい！ 不安を減らし、確信を持って投資するためにも、現場の声を聞くことを忘れんごとしよう！
【流れ】物件購入前のヒアリングの流れ
流れは事前に準備。
不動産屋でのヒアリングを、順に解説します。
築古戸建てを購入する前に、 本当に入居者がつくのか？ を 近くの不動産屋3社 に聞いてみよう！
流れはシンプルたい！
- 内見をする（写真・メモをしっかり取る）
- 近くの不動産屋に訪問してヒアリング
- 家賃相場・ターゲット層・リフォームすべき点を聞く
- 意見を比較し、購入を最終判断する！
このステップを踏めば、「買ったけど貸せない！」という最悪の事態を防げるばい！
最終的に入居者募集を依頼するのは仲介業者。
だからこそ、そのエリアの家賃相場やリフォームの必要性を、事前に仲介業者から直接聞いておくことが重要たい！
また、仲介業者が「この物件なら案内しやすい！」と思える状態にしておくことも、入居付けをスムーズにするコツ。
「買う前」にしっかりヒアリングをして、貸しやすい物件かどうかを見極めよう！
【持ち物リスト】不動産屋に行く前に準備しよう！
持ち物はリストで確認。
行く前に、必要なものをそろえます。
不動産屋にヒアリングする際は、以下の 3つのアイテム を持って行こう！
| 🏠 持ち物 | 📌 なぜ必要？ |
|---|---|
| 名刺 | 自己紹介しやすくなる＆信用度UP |
| 物件資料 | 場所・間取り・築年数などを正確に伝えるため |
| 内見時の写真 | 実際の物件の状態を見てもらい、具体的な意見を聞くため |
特に名刺があると、不動産屋さんとの関係がスムーズになるけん、作っとくのがオススメたい！
【ヒアリングのシミュレーション】不動産屋でのやり取り
実演は会話例で。
実際のやり取りを、シミュレーションで見せます。
初めて不動産屋に行くときは、ちょっと緊張するかもしれんけど、大丈夫！ 下記のような流れで話せばスムーズたい！
ヒアリングの流れ
① 挨拶＆自己紹介
🦊 みつ先生：「こんにちは～！お忙しいところすみません。
」
💬 不動産屋：「いらっしゃいませ！今日はどうされましたか？」
🦊 みつ先生：「オーナーをしています、みつ先生と申します（名刺を渡す）。
近くで賃貸の戸建てを運営しようと思っており、お話をお伺いできませんか？」
② 物件の説明＆相談
🦊 みつ先生：「実は、購入を検討している戸建てがあって、賃貸の需要を知りたくて来ました。
」
💬 不動産屋：「そうなんですね！どんな物件ですか？」
🦊 みつ先生：「こちらになります。
（物件資料を見せる）」
📌 ポイント：
- 物件の 場所・間取り・築年数 を簡単に説明！
- 事前に 写真を準備しておくとスムーズ！
③ 家賃相場を聞く
🦊 みつ先生：「この物件って、どれくらいの家賃で貸せそうですか？」
💬 不動産屋：「そうですね、調べる・・・。
○○円くらいが相場ですね。
」
🦊 みつ先生：「ファミリー向けが多いですか？それとも単身者向けですか？」
📌 ポイント：
- 想定家賃 を聞く！
- ターゲット層（単身orファミリー） も確認！
④ リフォームの必要性を聞く
🦊 みつ先生：「案内をお願いしたいのですが、この物件で直したほうがいいところはありますか？」
💬 不動産屋：「うーん、キッチンとお風呂は直したほうがいいかもしれませんね。
」
🦊 みつ先生：「そうですか！じゃあ、水回りをリフォームすると家賃ってどれくらい変わりますか？」
💬 不動産屋：「大体○○円くらい上げられますよ！」
📌 ポイント：
- リフォームすべき箇所 を聞く！
- リフォーム後の家賃UPが見込めるか を確認！
⑤ 最後の質問＆お礼
🦊 みつ先生：「なるほど！とても参考になりました！実際に貸すときは案内をお願いさせてください。
」
💬 不動産屋：「ぜひぜひ！また相談してください！」
🦊 みつ先生：「ありがとうございます！またよろしくお願いします！」
アドバイスを貰えた不動産屋は、入居付けのときにお願いする取引先になる。
お互いWin-Winな関係になれるように、心遣いは忘れずに。
Q : 訪問前にアポ取っているの？
村長はアポ無しで訪問しとる。
アポからの方が確実だけで、アポは取れたらでいいと思うよ。
Q : お店の人が忙しくて、対応できそうになかった場合は？
不動産屋は山ほどある！時間を改めるか、別の不動産屋へいこう。
Q : まだ不動産を持ってない人がいって、迷惑がられない？
誰でも初めてはある。
不動産屋はオーナーから物件を預かり紹介する立場。
もし嫌がれるようなら、別の会社へお願いすべき。
ヒアリングで聞くべきこと
| 📌 聞くべきこと | 🎯 チェックポイント |
|---|---|
| 家賃相場 | 似た物件の家賃と比較 |
| ターゲット層 | 単身向け or ファミリー向け？ |
| リフォームの必要性 | 直したほうがいい場所 |
| 賃貸需要 | すぐ入居が決まるエリアか？ |
不動産屋ヒアリングでよくある質問（FAQ）
迷ったら質問を用意。
聞くことを事前に決めておくと、当日スムーズです。
Q. 不動産屋訪問で何を聞けばいいですか？
①このエリアの家賃相場②売りが多いエリア・少ないエリア③客付けしやすい間取り④直近の成約事例、の4点が必須です。
答えの具体性で「動いてくれる担当者」を見極められます。
Q. 何社くらい回るべきですか？
最初のエリアリサーチ段階で3社以上回るのが理想です。
同じエリアでも不動産屋ごとに扱う物件・得意領域が違うため、複数訪問で情報の厚みが全く変わります。
Q. いきなり訪問しても対応してもらえますか？
飛び込みでもだいたいは対応はしてもらえますが、繁忙期は避けて、訪問しましょう。
まとめ
不動産屋へのヒアリングで失敗を防ぐ！
物件を買う前に 「この物件は本当に貸せるのか？」 を プロに聞いて確かめることが超重要！
ヒアリングの流れ
- 内見後に近くの不動産屋3社を訪問
- 物件の情報を伝えて、家賃相場・ターゲット層・リフォームの必要性・賃貸需要を確認
- 意見を比較し、購入するか判断する！
なるほど！不動産屋に聞くことで、貸せるか判断できるんやね！
そうたい！家賃相場やリフォームのポイントを知るだけで、賃貸経営の成功率が上がるけんね！まずは気軽にヒアリングに行ってみよう！
▼次に読む：ボロ戸建ての内見チェックリスト｜致命傷の見抜き方と注意点
