副業大家の確定申告やり方｜経費と減価償却の実践ガイド【築古戸建て塾】
- サラリーマン兼大家でもどう申告するか知りたい
- 経費や減価償却をうまく使えるか不安
- 確定申告を税理士に任せるか悩んでいる
築古戸建を購入・相続した場合、年始に待っているのが「確定申告」です。
しかし、副業・相続した場合、手続きがはじめてで、どう処理したらよいか悩みます。
ワイも兼業大家の１年目は確定申告に苦労したので、とっても気持ちがわかります。
こちらの記事では、【副業大家向け】不動産の確定申告やり方を、会計ソフトの「MF（マネーフォワード）クラウド」で実践形式に、よく悩む減価償却・経費について、築古戸建投資の大家目線で解説します。
＞＞「不動産の確定申告やり方」に今すぐ飛びたい方はこちら
不動産の確定申告を「自分でやる人」と「税理士へ任せる人」
分かれ目は手間か費用か。
自分でやるか、税理士に任せるかをまず決めます。
「確定申告って、税理士に丸投げでいいんじゃない？」
そう思う人も多いですが、最初の1〜2年は自分でやることをおすすめしています。
理由はシンプルで、
- 不動産の数字の流れが理解できる
- 経費・減価償却の考え方が身につく
- 将来、税理士に依頼する場合も話が早くなる
からです。
「自分でやる人」に向いているケース
原則、まずは自力での確定申告にチャレンジしてみましょう！
- 不動産投資を始めたばかりの初心者
- 税理士へ依頼するコストが割に合わない規模
- 築古戸建投資を「事業」として育てていきたい人
始めたばかりの人は、事業になれる・コスト含めて
自分でした方がいいんやね。
うん！会計ソフトを使えば、
最低限の簿記を勉強しつつ、流れに沿って入力するだけで申告まで進められます。
① 税金の仕組みが理解でき、無駄な税金を払わずに済む
どの支出が経費として認められるのかが分かると、節税の考え方が身につき、払いすぎを防げます。
② 融資を受ける際、申告内容を自分の言葉で説明できる
銀行面談では、「この物件は、こういう収支です」と説明できるかが重要です。
申告内容を理解していないと、融資は通りにくくなります。
③ 税理士費用を抑えられる
税理士に依頼すると、記帳を含めると、年間で約20万円が相場になります。
物件規模が小さいうちは、まず自分でやる方がコスパが良いことも多いです。
ワイは数字の管理という点で、自分でやる派！！
「税理士へ任せる人」に向いているケース
以下に当てはまる方は、税理士へ任せるという選択肢も十分アリです。
- 不動産以外にも事業があり、すでに税理士へ依頼している人
- 税理士に委託しても、費用対効果が見込める規模の人
- 決算書の内容を自分で理解・説明できる人
すでに顧問税理士がいる場合は、
不動産所得もまとめて依頼した方が、手間とミスを減らせる。
① 申告作業の時間とストレスを大幅に減らせる
本業や他の事業に集中したい人にとって、
確定申告を丸ごと任せられるのは大きなメリットです。
② 税務リスクを抑えた申告ができる
減価償却や修繕費の判断など、
グレーになりやすい部分も、専門家の判断で進められます。
③ 金融機関とのやり取りがスムーズになる場合がある
決算書の内容を自分で説明できる前提があれば、
「税理士が作成した数字」として、銀行からの信頼を得やすくなります。
選択するときの注意点
- 数字の中身を把握しないまま、丸投げすると説明ができない
- 規模が小さいうちは、費用が重く感じることもある
- 税理士によって、不動産賃貸業への理解に差がある
税理士に任せる＝楽そうだけど…
ただ、「理解しなくていい」わけではないよ。
賃貸経営で失敗したくないなら、おすすめは
最初は自分で経験 → 規模が大きくなったら税理士に任せる
この流れです。
【STEP解説】不動産の確定申告に必要な手続き・やり方
手順はSTEPで完結。
確定申告のやり方を、順を追って解説します。
初心者やけん、自分でやるって決めたけど…
正直、できるか不安…。
うん、その気持ちめちゃくちゃ分かる。
ワイも最初は全然分からんくて、夜中まで確定申告のこと調べまくってた。
正直、「もう申告をやめようかな…」って何回も思った（それはアウトやねw）。
だからこの記事では、ワイが実際につまずいたポイントを中心に、
不動産の確定申告の「手続き・やり方」の考え方を解説していくばい。
ワイは「マネーフォワード クラウド」のパーソナルプランを使ってるけん、
この記事でもそれに沿って話を進めていくよ。
家計管理アプリとも連携できて、兼業大家にはかなり使いやすい会計ソフトやと思う。
おすすめの会計ソフト：
はじめてでも安心のサポート体制 マネーフォワード クラウド確定申告
【STEP１】確定申告の基本（不動産所得・事業所得の考え方）
まず前提として、
「そもそも確定申告って何？」
「会計ソフトってどうやって使うと？」
という基本的な部分は、
MFクラウド：
『確定申告はじめてガイド（事業所得や不動産所得を申告）』
を一読してもらうのがおすすめ。
基本操作は公式ガイド、
判断や考え方はこの記事、
この使い分けで進めると安心です。
ワイも、最初はこのガイドを見ながら全体の流れをつかんだよ。
解説が丁寧やけん、「確定申告ってこういう全体像なんやな〜」って分かりやすい。
手書きやエクセルとかは？
時間効率含めて、おすすめせん。
会計ソフトを使わないと、控除額が下がったりと
国もデジタル化を推奨しているよ。
ただ、実際に事業として賃貸経営をやって、
会計士さんとも相談しながら進めていく中で、
- 「ここ、始めてだとつまずくやろ…」
- 「もうちょい大家目線で説明してほしい…」
- 「実際の大家って、勘定科目どう分けてると？」
って思うところがいくつもあったけん、
この記事ではそのあたりを実務目線・大家目線で詳しく解説していくたい。
MFクラウドに登録後、
銀行連携・クレジットカード連携を行い、仕訳をしていきます。
初期設定・操作方法は、公式のマニュアルやヘルプチャットを使えば、安心。
【STEP２】経費にできる項目例と減価償却
不動産所得では、事業に関係する支出であれば経費として計上できます。
代表的なものを、勘定科目ごとに一覧でまとめました。
| 勘定科目 | 内容 |
|---|---|
| 租税公課 | 固定資産税・都市計画税・登録免許税など |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 |
| 修繕費 | 壁の塗装、給湯器の交換など ※資本的支出は注意！ |
| 減価償却費 | 建物・設備の減価償却費 （数年に分けて経費計上） |
| 借入金利子 | 融資の利息 ※元本返済は経費にならないので注意！ |
| 地代家賃 | 駐車場の賃料・借地代 |
| 給料賃金 | 従業員への支払い |
| 外注管理費 | 賃貸管理費 |
| 旅費交通費 | 物件の内見や管理のための交通費・宿泊費 |
| 新聞図書費 | 不動産や経済関連の書籍・新聞・情報サービスの購読料 |
| 接待交際費 | 不動産業者や管理会社との会食費 |
| 会議費 | オフィス代など |
| その他経費 | その他 |
| 水道光熱費 | 電気代、水道代、ガス代 |
| 通信費 | インターネット・携帯電話・不動産関連のサブスク費用 |
| 消耗品 | 10万円未満の設備や備品 （例：DIY工具、ウェットティッシュなど） |
| 支払手数料 | 振込手数料、決済手数料、広告掲載費など |
| 研修費 | 大家向けセミナー、講習会参加費 |
| 車両費 | 物件管理のためのガソリン代 |
| 広告宣伝費 | 賃貸募集の広告費 |
| 業務委託費 | 清掃委託、修繕の外注費 |
※あくまで一般的な例です。
最終判断は専門家へ相談してください。
こんなに経費の項目があると！？正直びっくり…
そうたい。
しっかり理解して、上手に税を付き合おう。
建物・土地の減価償却への考え方
不動産の確定申告では、建物と土地を分けて考える必要があります。
ここを間違えると、減価償却ができない原因になります。
- 建物：時間とともに価値が減る → 減価償却できる
- 土地：価値が減らない → 減価償却できない
つまり、
👉 経費にできるのは「建物部分のみ」
👉 土地は何年持っても経費にはならない
ここは必ず押さえておきましょう。
売買契約書や重要事項説明書に
「土地○円・建物○円」と記載があれば、その金額を使うのが基本です。
減価償却とは？
高額な設備や建物などの「長く使う資産の購入費用」を、その資産の使える期間（耐用年数）に分けて、毎年少しずつ経費にしていく会計処理。
減価償却の計算方法（築古戸建の耐用年数）
木造住宅の法定耐用年数は22年です。
（参考：国税庁「耐用年数表（別表一）」）
よって、築22年以上経過した木造住宅は、
次の計算式で残存耐用年数を求めます。
法定耐用年数 × 20％
木造住宅の場合：
22年 × 0.2 ＝ 4.4年
→ 1年未満を切り捨てて「4年」
そのため、耐用年数は4年として減価償却を行います。
- 減価償却できるのは建物部分のみ
- 土地は減価償却できない
- 会計ソフトでは「耐用年数＝4年」と入力する
【STEP３】勘定科目を設定する
勘定科目の考え方は知れたけど、設定も悩むんよね。
家賃収入とかは分かりやすいけど、
他にどんな勘定科目を用意したらいいのか迷う…。
勘定科目とは？
事業の取引を「どんな内容のお金の動きか」で分類するための名前（ラベル）です。
会計ソフトでは、
この勘定科目をどう設定するかで、
確定申告書の数字の見え方が大きく変わります。
ここでは、築古戸建てを運営している大家目線で使っている勘定科目を、
MFクラウドの実際の画面にて紹介します。
収入金額の設定
収入金額は、初期設定の以下に加えて、
「保険金収入」を追加しています。
- 賃貸料
- 礼金・権利金・更新料
- 名義書換料その他
- 保険金収入（追加）
「保険金収入」は、
火災保険の内容変更による返金や、保険申請で受け取った金額を入力するための科目です。
必要経費の設定
必要経費で、私が独自に追加している主な勘定科目は下記です。
- 接待交際費：管理会社・事業に関する飲食
- 会議費：賃貸管理や修繕の打ち合わせ時の飲食費（社内・少人数中心）
- 消耗品費：事務用品、電球、清掃用具、文房具など（10万円未満）
- 支払手数料：仲介手数料、各種手数料
- 研修費：大家向けセミナー、資格取得講習費
- 広告宣伝費：賃貸募集サイトへの掲載費
- 業務委託費：管理会社、清掃委託、修繕の外注費
補助科目の設定
さらに、補助科目を使って管理を分けています。
- 借入金利子：政策金融公庫 ○○万円 など
→ 融資ごとに補助科目を分けると管理しやすいです。
以下の4項目は、
「不動産用」「自宅兼用」で補助科目を分けています。
- 地代家賃
- 水道光熱費
- 通信費
- 車両費
こうしておくと、次章で解説する家事按分の計算や説明がスムーズになります。
参考：MFクラウドの設定画面 👇️
会計ソフトの操作で迷ったら、
以下の公式ガイドを一読しておくのがおすすめです。
MFクラウド：『「勘定科目」の登録のコツ』
１年目、入力し終わったと思ったら、
不動産所得に入力しおらず、全てやり直した苦い思い出…笑
皆は、気をつけてな。
【STEP４】家事按分の考え方
家のネット代や携帯代も経費にできる？
家のネット代や携帯代は、
不動産賃貸業で使った分だけを「家事按分」して、経費として計上できるよ。
家事按分とは？
仕事（不動産賃貸業）と私生活の両方で使っている支出を、
事業に使った割合だけ経費にする考え方です。
ポイントは、
👉 不動産業務に使っている割合を、客観的に説明できること。
家事按分の具体例（目安）
| 勘定科目 | 具体例 | 按分の目安 |
| 地代家賃 | 自宅兼事務所の家賃 | 50％ |
| 水道光熱費 | 電気・ガス・水道代 | 50％ |
| 通信費 | Wi-Fi・携帯電話代 | 50％ |
| 車両費 | ガソリン代・駐車場代 | 50％ |
※あくまで一例です。
実際は、使用状況に応じて無理のない割合にしましょう。
家事按分の決め方の考え方
- 不動産業務に使っている時間・頻度を考える
- 全体のうち、どれくらいが事業用かを割合で決める
- 説明できる数字かどうかを必ず確認する
「なんとなく50％」ではなく、
「週に〇日、不動産業務で使っているから50％」
「事務所のスペースが部屋の半分なので50％」
と説明できると安心です。
補助科目を使うと管理がラクになる
会計ソフトでは、
「不動産用」「自宅兼用」で補助科目を分けておくと便利です。
たとえば、
- 築古戸建の修繕用に契約した電気代
→ 「不動産用」：100％経費 - 自宅兼事務所で契約している電気代
→ 「自宅兼用」：50％を家事按分
このように分けておくと、
確定申告時の集計や説明がかなり楽になります。
操作方法で迷ったら
家事按分の具体的な入力方法は、
公式ガイドを確認するのがおすすめです。
マネーフォワード クラウド：『「家事按分」の使い方』
家事按分は「多く取る」より、
税務署に説明できるかどうかが一番大事。
無理のない割合で、きちんと根拠を持って設定しよう！！
【STEP５】確定申告書を作成・提出する
ここまで入力できたら、
いよいよ確定申告書を作成・提出する段階です。
ここまで来たけど…
「本当にこれで提出して大丈夫？」って不安になります…。
なるよね。
でも大丈夫。
最後はチェックポイントを押さえてから提出すればOK。
申告書の内容を確認する
会計ソフト（MFクラウド）では、
入力した内容をもとに、自動で確定申告書が作成されます。
まずは、次のポイントを確認しましょう。
- 不動産所得の金額は合っているか
- 家賃収入・経費・減価償却費に大きな漏れがないか
- 土地を減価償却していないか
- 家事按分の割合が極端になっていないか
👉 判断基準は、「説明できる数字かどうか」をです。
特にチェックしてほしいのは、金額が大きいところ。
- 物件の購入日・取得金額
- リフォームや修繕の外注費
- 家賃収入の合計金額
このあたりは、
契約書・請求書・通帳と突き合わせて確認しておこう。
具体的な入力方法や画面操作については、
公式ガイドを確認するのがおすすめです。
MFクラウド：
『確定申告はじめてガイド（事業所得や不動産所得を申告）』
提出方法を選ぶ（e-Tax or 紙）
提出方法は、次のどちらかです。
- e-Tax（電子申告）
自宅から提出でき、還付も早め - 紙で提出
税務署へ持参、または郵送
特別な理由がなければ、
オンラインで完結する
e-Taxが簡単やね。
提出する
内容を確認したら、提出します。
- 提出期限：原則3月15日
（※土日祝の場合は翌平日）
提出が完了すれば、
確定申告はひとまず終了です。
提出後にやること（忘れがち）
- 申告書の控えを保存（PDF・紙）
- 領収書・請求書は最低5年間保管
修正が必要になった場合でも、
修正申告はあとから可能なので、慌てる必要はありません。
申告書は、融資を希望する際に提出書類になるよ。
【給与所得】との兼合い（サラリーマン兼業大家が必ず知っておくこと）
不動産の確定申告では、
給与所得との関係を正しく理解しておくことがとても重要です。
会社の給料と、不動産の確定申告って…
何か影響あるん？
あるよ。
でも、仕組みを知っておけば必要以上に心配することはない。
給与所得と不動産所得は「合算」される
サラリーマンの場合、
- 給与 → 年末調整で会社が処理
- 不動産所得 → 確定申告で自分が申告
という流れになりますが、
最終的な所得税は、両方を合算して計算されます。
つまり、
- 不動産所得が黒字 → 課税所得が増える
- 不動産所得が赤字 → 給与所得と相殺できる
という関係です。
不動産所得が赤字の場合（損益通算）
不動産所得が赤字の場合、
一定の条件を満たせば、給与所得と損益通算ができます。
- 給与所得 － 不動産の赤字 ＝ 課税所得
結果として、所得税・住民税が下がるケースもあります
築古戸建では、
- 減価償却
- 修繕費
が大きくなりやすいため、
初年度〜数年は赤字になりやすいのが特徴です。
確定申告をすると、
年末調整の内容が上書きされるイメージです。
不動産所得が赤字の場合、
本業の給与所得と合算されて、納税額が下がることがある。
その結果、
会社で納めた所得税の一部が還付されるケースもあるよ。
例えば、年収500万円の会社員（独身）だと、20万円前後が還付されます。
不動産の確定申告を提出前にプロへ相談するという選択肢
不安なら提出前に相談。
否認が怖い項目は、プロに一度見てもらえます。
不動産の確定申告は、
必ずしも最初から税理士に丸投げする必要はありません。
ただし、
提出前に一度プロの目を入れるという選択肢は、
サラリーマン兼業大家にとってかなり有効です。
なぜ不動産賃貸業は相談が必要なのか？
不動産の確定申告は、
給与の確定申告と違って、判断が必要なポイントが多いからです。
たとえば、
- 修繕費か？資本的支出か？
- 減価償却の耐用年数は妥当か？
- 家事按分の割合は説明できるか？
- 赤字の損益通算は問題ないか？
これらは、
会計ソフトが自動で「正解」を出してくれる部分ではありません。
提出前に一度確認してもらうだけで、
- 税務署に否認されにくい
- 修正申告のリスクを下げられる
- 融資の場でも説明しやすくなる
というメリットがあります。
また、会計ソフトの操作や考え方は、
慣れている人に聞いた方が圧倒的に早いです。
確定申告で悩む時間を減らし、
本来やるべき「事業」に集中するためにも、
プロへの相談は有効な選択肢と言えるでしょう。
相談先の選択肢【無料もあり】
「相談＝高額」というイメージがありますが、
無料、または低コストで使える選択肢もあります。
チャットサポート
MFクラウドだと、
個人事業主の確定申告に関する疑問を、
チャットで無料回答してくれるサービスです。
- 確定申告・税務の基本的な質問ができる
- 会計ソフトの使い方についても聞ける
- 「この処理で合ってる？」を気軽に確認できる
ちょっとした疑問を潰すだけでも、
提出前の不安がかなり減ります。
知人の税理士・会計士
すでに税理士とつながりがある場合は、
提出前のチェックだけ依頼するのも一つの方法です。
- 判断が難しい部分だけ聞ける
- 将来、顧問契約に切り替えやすい
- 不動産賃貸業に強い税理士なら安心感が高い
※不動産に詳しいかどうかは、事前に確認しましょう。
なお、
スポット相談(記帳抜き)２時間で、
2〜3万円程度で見てくれるケースもあります。
ワイは、友達にスポットでも
最終確認として、依頼しているよ。
税務署経由の無料記帳指導
意外と知られていませんが、
税務署と商工会議所（商工会）で、無料の記帳指導・相談が受けられます！
- 会計ソフトの入力内容を見てもらえる
- 修繕費・減価償却の考え方を確認できる
- 初心者向けに丁寧に教えてもらえる
「〇〇市 商工会議所 記帳指導」「〇〇市 税務署 記帳相談」で検索！
したら、近くの相談先が見つかるよ。
ワイの知り合いは、税務署へ４回予約して相談してたよ！
確定申告の締切直前（１月〜３月）は混むので、
12月までに相談しとくと、いいよね。
不動産の確定申告に関するよくある質問【FAQ】
迷ったら税理士に確認。
経費や減価償却の線引きは、専門家が確実です。
結論からズバッと回答していくよ。
不動産所得が【20万円以下】でも確定申告は必要？
結論：原則、確定申告はしましょう。
給与所得者（サラリーマンなど）の場合、
不動産所得が年間20万円以下なら
所得税の確定申告は不要とされています。
所得税の申告不要の条件
⚠️ ただし注意！20万円以下でも申告が必要なケース
申告した方がいいケース
原則、事業を始めたら、確定申告はしましょう！
【赤字】でも確定申告した方がいい？
結論：原則、確定申告はしましょう。
赤字でも、サラリーマン兼大家や今後黒字化する予定なら
「基本的に申告した方が得」です。
赤字でも申告した方がいい主な理由
「今年は赤字だし面倒だからいいか」は、
節税チャンスを捨てることになるので、
基本は毎年きちんと申告する前提で考えた方が安心。
【簿記】の知識は必要？
結論：簿記の知識は「必須ではないが、あった方が圧倒的に有利」です。
サラリーマン兼業大家でも、
簿記がなくても確定申告・賃貸経営はできます。
ただし、理解しているかどうかで「楽さ」と「判断力」に大きな差が出ます。
簿記なしでも大家ができる理由
- 会計ソフト（マネーフォワードクラウド）で自動仕訳・申告が可能
- 税理士に依頼すれば、帳簿作成を任せることもできる
- 実務では「考え方」を押さえれば対応できるケースが多い
そのため、
「簿記が分からない＝大家になれない」
ということはありません。
簿記知識があると役立つ場面
節税を「感覚」ではなく「理屈」で判断できるようになるのか〜。
おすすめレベルと習得法
特に重要なのは、
- 減価償却
- 借入金と利息の仕訳
ここだけ分かれば、実務はかなり楽になります。
特に 「減価償却」や「借入金の仕訳」 などは、不動産投資に必須の知識！
マネーフォワードと組み合わせれば、経理の負担を大幅に減らせるばい！
おすすめの動画はある？
おすすめテキスト👇️
TACの問題集の解説がわかりやくて、ワイは好き。
簿記がわからんと…
❌ 確定申告ができん
❌ 銀行に説明できん
❌ 事業の状態が把握できん
逆に言えば、
最低限の簿記を押さえるだけで、これらは一気に解消されます。
【開業届】は出していないけど申告できる？
結論：できます。
開業届を出していなくても、確定申告は可能です。
ただし、原則として開業届は提出しておくのがおすすめです。
理由はシンプルで、手続きが簡単で、デメリットがほぼないからです。
開業届なしで申告できる理由
注意点とデメリット
今から出しても遅くない！！！！
開業届は、
「開業から1か月以内」が原則とされていますが、
提出が遅れても罰則はありません。
そのため、
- 今年は白色申告
- 次回の申告から青色申告を使いたい
という場合でも、
次の申告期限前までに提出すればOKです。
日本政策金融公庫で融資を受けたい際は、
確定申告書だけでなく、開業届の提出も求められてたね！
うん！手続きも簡単なので、
まだ開業届を出していない人は、
提出しておきましょう！
- 開業届
- 青色申告承認申請書
も電子提出で簡単・無料で作成・提出できるよ〜👇️
参考：【不動産賃貸業を始めるなら必須！】開業届＆青色申告のメリットと提出方法
【青色申告と白色申告】、どちらがいい？
結論：不動産賃貸大家なら、青色申告がおすすめです。
理由はシンプルで、節税メリットが大きく、手間もそこまで変わらないからです。
青色 vs 白色の比較
不動産大家に青色が向く理由
確定申告に【必要書類】は？
結論：不動産賃貸の確定申告に必要な書類は、
申告方法（青色／白色）や所得状況によって多少異なります。
ここでは、サラリーマン兼業大家を前提にまとめます。
全員必須書類
- マイナンバーカード（または通知カード＋運転免許証等の本人確認書類）。
- 本人名義の銀行口座情報（還付金振込用）。
- 源泉徴収票（給与所得がある場合、勤務先から）。
不動産賃貸特化書類
| カテゴリ | 書類名 | 入手先 |
|---|---|---|
| 収入証明 | 家賃送金明細書・入金通帳 | 管理会社・銀行 |
| 物件情報 | 不動産売買契約書（土地・建物内訳用） | 購入時控え |
| 税金関連 | 固定資産税納税通知書 | 市区町村 |
| 経費証明 | 修繕・仲介手数料の領収書、保険証券 | 各支払先 |
| 減価償却用 | ローンの建物融資残高証明書 | 金融機関 |
「全部そろってから始める」は不要
不足していても、後から追加・修正可能
【e-Taxと紙提出】、どっちがおすすめ？
結論：e-Tax（電子申告）がおすすめ。
特に不動産賃貸の青色申告なら、MFクラウドとの相性が良く効率的です。
e-Taxのメリット
比較表（不動産大家向け）
| 項目 | e-Tax | 紙提出 |
|---|---|---|
| 提出場所 | 自宅PC/スマホ | 税務署or郵送 |
| 時間 | 即時完了 | 1-2週間 |
| 書類準備 | スキャン不要 | 原本貼付 |
| MFクラウド連携 | データ自動転送 | 手入力 |
| 還付速度 | 早い（数週間） | 遅い（1-2ヶ月） |
平日に休みを取らず、家でできるなんて、素敵な時代。
税務署へ並ぶ時間があったら、
内見、内見、内見！！！！
意外と知らない【修正申告】とは？
結論：確定申告は、あとから修正できます。
一度提出したからといって、取り返しがつかないことはありません。
もし、
- 提出後にミスに気づいた
- 経費の入れ忘れがあった
- 判断を変えたくなった
という場合でも、修正申告は可能です。
修正申告は、
- 自分から訂正すれば大きな問題になりにくい
- 早めに対応すればペナルティも抑えられる
「一度出したら終わり」ではないので、
必要以上に怖がる必要はありません。
提出期間中は何度でも再提出できるし、
その後も修正申告できるので、怖がらなくて大丈夫！
クレジットカード払いでも経費にできる？
結論：クレジットカード払いでも事業関連の経費として計上できます。
経費計上のルール
支払方法より「事業関連かどうか」が重要なんだね！
マネーフォワードクラウドの操作で悩んだら？
結論：公式サポートをすぐ活用
これだけのガイドとサポートがあれば、安心だね。
参考：
Money Forward 公式YouTube「マネーフォワード クラウド確定申告でできること」
マネーフォワードクラウド確定申告「確定申告お役立ち資料集」
空き家を相続した場合も必要？
結論：相続した空き家でも、
「賃貸に出す」「管理費がかかる」なら確定申告は必要です。
確定申告が必要なケース
- 貸に出した
→ 家賃収入があるため必須 - 管理費・修繕費が発生している
→ 草刈り・清掃・仲介費などの経費管理が必要 - 減価償却をする
→ 建物分のみ（築古木造は原則4年）
- すぐ売却した
→ 賃貸の申告は不要 - 放置・解体で収入も経費もない
→ 固定資産税の支払いのみ
「収入や経費が発生したか」で判断すればOK！
副業が会社にバレることはある？
結論：対策をすれば、バレる可能性はかなり下げられます。
確定申告書で、
住民税の徴収方法を「普通徴収」に設定します。
- 普通徴収 → 自分で納付
- 特別徴収 → 会社の給与から天引き
これだけで、
会社に副業分の住民税が通知されるリスクは大きく下がります。
人による処理・自治体によって対応が異なるため、完全にゼロにはなりません。
心配な人は、市区町村に電話で確認するとより安心です。
設定場所：MFクラウド 確定申告の第二表
「納付方法の選択」→「自分で納付」
実は一番多い「バレる原因」はついつい自慢したくなり、自分で話すこと。👉 話すな。
危険。
修繕費と資本的支出の違いは？
結論：
「元に戻す」なら修繕費、
「価値を上げる」なら資本的支出。
この考え方が基本です。
| 判断ポイント | 修繕費 | 資本的支出 |
|---|---|---|
| 目的 | 元の状態に戻す | 価値を高める |
| 効果 | 維持・回復 | 性能向上・寿命延長 |
| 会計処理 | その年の経費 | 減価償却 |
| 築古戸建との相性 | ◎ | △（慎重に） |
築古戸建は、一般的に修繕費が多くなりやすいのが特徴です。
壊れたもの・劣化したものを元の状態に戻す支出であれば、原則は修繕費に該当します。
👉 修繕費：その年に全額、経費として計上
👉 資本的支出：その年に全額経費にはできず、減価償却で処理
工事金額による目安
| 工事金額 | 主な勘定科目 | 処理方法 |
|---|---|---|
| 10万円未満 | 修繕費・消耗品費 | 一括で当期の費用として経費計上 |
| 10万円以上～30万円未満 | 修繕費 | 一括で経費計上できる場合が多い |
| 30万円以上 | 建物付属設備・資本的支出 | 固定資産に計上し減価償却が必要 |
※金額だけでなく、工事内容（目的）が重要です。
壊れていたから直した？
など、きちんと説明できることが大事。
たとえば、
クロス張替えが30万円以上かかる場合は、
勘定科目に「建物付属設備」を追加して、減価償却で処理することも。
参考資料：国税庁「資本的支出と修繕費の判定」
税理士に依頼すべきですか？
戸数3戸までは会計ソフトで自力申告が可能、5戸以上または法人化したタイミングで税理士依頼がコスパ良好です。
顧問料は年15〜30万円が相場です。
まとめ｜不動産の確定申告で経費や減価償却うまく使い、税務署に否認されない申告を
サラリーマン兼業大家の結論
- 最初の1〜2年は自分でやるのがおすすめ
- 判断基準は「税務署に説明できるか」
- 完璧じゃなくていい。修正申告もできる
- 規模が大きくなったら税理士を使えばOK
会計ソフトのMFクラウドを使えば十分対応でき、「悩む時間」を大きく減らせます。
確定申告は、
大家として数字を把握するための第一歩。
一度経験すれば、
次からは確実にラクになります。
まずは一度、やってみよう。
分からんところは、止まって、聞いて、直せば大丈夫！
おすすめの会計ソフト：
はじめてでも安心のサポート体制 マネーフォワード クラウド確定申告
