実家の空き家活用方法4選｜売却・賃貸・民泊の判断基準【築古戸建て塾】

地方の祖父の家が空き家になり、

こんな悩みを持っていませんか？

そこで本記事では、
実家の空き家の活用方法を4つと、後悔しないための判断基準を、
築古戸建て投資家の視点から解説します。

※本記事は「投資・事業」としての判断軸です。
思い出・感情とは切り分けて読んでください。

実家の空き家の活用方法は4つ

空き家の主な選択肢は次の4つです。

それぞれ解説します。

住む

自分で住む選択です。
地方に戻り、田舎暮らしをするパターン。

メリットもありますが、ただ実際には

といった理由から、
実際に戻る人は多くありません。

実際、総務省の調査では
「誰も住んでいない実家」などの空き家は約385万戸（総住宅の5.9％）
と言われています。（参考：不動産トレンド）

売却

住まない場合、
現実的な選択肢の一つが売却です。

空き家は放置期間が長いほど

が増えていきます。

売却する場合、
買主は主に次の2つです。

まずは 相場を知ることが大切です。

そのエリア・建物が
どれくらいの価値なのかを確認しましょう。

まずは相場を知ることが大切です。（×２回目）

おすすめは相見積り

おすすめは
不動産査定サイトで3社比較すること。

無料で査定できるので、まずは相場を確認してみましょう。

売却査定の注意点

不動産会社の中には

例
相場300万 → 提示600万

そのため、
複数社の査定を比較することが重要です。

賃貸

不動産賃貸業として活用する方法。
つまり、不動産賃貸業です。（築古戸建投資とも言われます〜）

流れは次の通り。

人に住んでもらい、
毎月の家賃収入を得る方法です。

地方の築古戸建てでは
家賃5万円前後が一つの目安。

うまくいけば毎月の家賃収入になります。

賃貸の注意点

賃貸・築古戸建は
👉 不労所得ではない

地方の築古戸建てでは

などがあり、
「苦労所得」と呼ばれることもあります。

楽に稼げるビジネスではない点は
理解しておきましょう。

参考記事：【7ステップ】ボロ戸建て投資で家賃を稼ぐロードマップ
参考記事：【スムーズに入居付け！】築古戸建ての募集依頼の流れとポイント

おすすめはリフォームも相見積り

まずは、リフォームが必要か、いくら掛かるかを把握するところから！

信用できる知り合いの大工さんが入ればその方へ。
慣れている人だと、くらしのマーケットで個別に個人の方を探すのも一つ！

おすすめは
見積り一括サイトで3社比較すること。

一社だけだと、それが高い・安い、必要・不必要か判断できかねます。
無料で査定できるので、リフォームの相場を確認してみましょう。

どこを直すべきかは、下記の記事を参考👇️
参考記事：【保存版】築古戸建は全部直すな！修繕の判断基準と失敗しない優先順位

民泊

最近増えているのが
民泊という選択肢です。

これは賃貸ではなく
宿泊施設として運営する方法。

賃貸と同じく、リフォームを民泊仕様にした後に、

などを用意し、
Airbnbなどのサイトでゲストを募集します。

注意点

民泊は

👉 賃貸より手間が多い

例えば
・チェックイン対応
・清掃
・ゲスト対応

つまり

そのため手離れは賃貸より悪い！
と言われることもあります。

地方民泊も経験しましたが、
賃貸は貸すまでが大変、
民泊は運用も流れにのるまで苦労しました。

また、市場調査に賃貸・民泊ではやり方が違うので、
別々な調査が必要です。

実家の空き家はどうする？判断は2択

結論から言うと
「住む」を除くと、実質この2択👇

実家の空き家を残すべき人

👉 事業としてやる人

こんな人に向いています👇

不動産は

👉 お金・時間・手間がかかるビジネス

チャレンジしたい！気持ちがあれば、
売却査定に加えて、リフォーム費用・相場を調査して、数字で判断して検討してみましょう。

それがいや〜と、思うのであれば、辞めておくことが無難です。

実家の空き家を売るべき人

👉 事業としてやらない人

当てはまる人👇

空き家は

・管理
・修繕
・税金

がかかります。
そのため、ほとんどの人は売却が現実的です。

参考記事：【実例あり】空き家投資シミュレーション｜100万円の空き家はいくら儲かる？利回り計算も解説

実家の空き家に関するよくある質問【FAQ】

リフォーム必要？

結論から言うと、建物の状態によります。

築古戸建ての場合、次の3つをまず確認しましょう。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き

この3つが深刻な場合、再生が難しいケースもあります。

リフォーム費用は、会社によって大きく変わります。
そのため 3社以上の見積りを取ることが大切です。

見積りを比較すると

が見えてきます。

築古戸建ての場合、軽いリフォームなら、
50万〜100万円程度
で貸せる状態になることもあります。

＞＞「おすすめのリフォーム見積りサイト」に今すぐ飛びたい方は→ おすすめリフォーム見積りサイトはこちら

参考記事：リフォーム業者の探し方７選｜大家が教える失敗しない選び方と注意点

解体した方がいい？

これも 建物の状態次第です。

次の順番で判断すると失敗しにくいです。

1. リフォーム見積りを取る
2. 解体費用を確認する
3. 売却価格を調べる

例えば

内容	金額
リフォーム	50万円
解体	250万円

このようなケースでは
再生した方が良いこともあります。

逆に

• シロアリ被害が深刻
• 建物が大きく傾いている
• 修繕費が300万円以上

この場合は 解体の方が合理的なこともあります。

そのため 解体する前に売却相談をするのがおすすめです。

＞＞「おすすめの見積り査定サイト」に今すぐ飛びたい方は→ おすすめ売却査定サイトはこちら

固定資産税はいくら？

固定資産税は「土地＋建物の評価額」で決まります。

地方の戸建ての場合

年間
1万〜10万円程度

が多いです。

参考記事：【知らないと損】築古戸建ての減価償却をフル活用する方法

空き家放置するとどうなる？

空き家を放置すると、次のリスクがあります。

建物の劣化

• 雨漏り
• カビ
• シロアリ

空き家は人が住まないと
急激に劣化します。

などが進みやすくなります。

参考記事：【初心者必見】絶対にやめとけ！築古戸建てのNG物件3選とは？

近隣トラブル

空き家は

• 雑草
• ゴミ
• 不法侵入

などの問題が起きやすくなります。

これが原因で
近隣トラブルになることもあります。

特定空き家になる可能性

管理されていない空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。

そうなると

• 固定資産税の優遇解除
• 行政指導
• 解体命令

などのリスクがあります。

参考記事：【失敗しない！】初心者が買うべき築古戸建ての３条件とは？

実家の空き家活用でよくある質問（FAQ）

Q. 実家を相続したらまず何をすればいいですか？

相続登記（義務化済）と固定資産税の把握から始めましょう。その上で「売却・賃貸・民泊・自己利用」の4択を家族で話し合い、築年数と立地で向き不向きを判断します。

Q. 売却と賃貸はどちらが得ですか？

立地で決まります。駅近・需要エリアは賃貸で家賃収入を狙う方が得、郊外・需要薄エリアは維持コスト（固定資産税・修繕）を考え早期売却が有利です。年間10万円以上の維持費がかかるなら売却検討を。

Q. 空き家のまま放置するとどうなりますか？

「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍、強制解体命令のリスクもあります。また屋根・雨樋が劣化すると近隣トラブルにもなるため、最低でも年1回の換気・点検は必要です。

まとめ｜実家の空き家の活用方法を知り、後悔しない選択を

地方の空き家の活用方法は次の4つ。

1. 住む
2. 売却
3. 賃貸
4. 民泊

４つの選択肢を知ったうえで、家族と話し合ってみてください。

① 売却査定で相場を知る
② 賃貸なら修繕費と家賃を調べる
③ 数字で判断する

の３ステップが実際に行動する流れです！

不動産・築古戸建投資は事業として、ガッツリと時間とお金を使います。

ただ、
👉 合う人にはめちゃくちゃ面白い世界

一つの判断材料になれば嬉しいです。

参考記事：【保存版】築古戸建は全部直すな！修繕の判断基準と失敗しない優先順位
　　　　　【１戸目の収支公開】120万円で買った築古戸建て、ほんとに利益出たと？