2025年改正｜大規模リフォームの建築確認義務と注意点【築古戸建て塾】
2025年4月から、木造戸建てのリフォームに関するルールが大きく変わるばい！
これまで省略されていた建築確認の手続きが、2025年4月から「大規模なリフォーム」には必須になるけん、不動産投資家・DIYリノベを考えとる人は必ずチェックしとってね！
大規模なリフォームとは？
建築基準法でいう「大規模なリフォーム」とは、下記のような内容たい。
主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のうち1種類以上に対して、過半の改修を行う工事
つまり、たとえばこんなケースが該当するばい👇
- 屋根の全面的なやり替え
- 階段を新しく架け替える
- 柱や壁を大きく入れ替える
逆に、内装の張り替え、屋根材や壁材の表面だけ変えるような工事は対象外たい。
どんな場合に建築確認が必要？
2025年4月以降、下記の条件をすべて満たす場合は建築確認手続きが必要になるばい！
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 建物種別 | 木造の2階建てなど（新2号建築物） |
| 工事の内容 | 大規模なリフォームに該当する場合 |
| 工事の着手 | 2025年4月1日以降に着工するもの |
つまり、主要構造部の改修が「過半」になるようなリフォームをする2階建等の戸建ては、建築確認が必要になるんよ。
新3号建築物は、審査省略制度の対象。
つまり、新3号建築物（平屋かつ延べ200㎡以下）は、これまで通り建築確認が不要たい。
✅ 自分の物件が平屋かつ延べ床面積が200㎡（約60坪）以下なら、基本的に心配なし！
✅ ファミリー向けの普通の平屋なら、だいたいこの範囲内に収まるばい！
建築確認が「不要」な工事もある！
安心してほしいのは、全部のリフォームが対象になるわけじゃないってこと。
たとえば、以下のような工事は今まで通り建築確認は不要たい！
- キッチン・トイレ・お風呂の交換（配管工事なども含む）
- 手すり・スロープの設置（バリアフリー工事）
- 内装クロス・床材の張り替え
ただし、建築確認が不要でも、建築基準法に適合する工事内容であることは前提やけん注意！
参考：リフォームにおける建築確認要否の解説事例集
延べ面積にも注意！100㎡超は設計者・監理者が必要！
さらに、延べ面積が100㎡（約30坪）を超える戸建てで大規模リフォームを行う場合は、下記も義務化されるばい。
✅ 建築士による設計
✅ 建築士による工事監理
つまり、DIYや業者さんに頼むだけでは済まず、建築士の関与が必須になるってことやね。
投資家はどう対応すべき？
築古戸建てを再生して賃貸に出す投資家にとって、この改正はリフォーム戦略の見直しが必要になるばい。
ポイントまとめ！
- 「構造部の過半」を改修するような工事かどうかを確認する
- 工事前に建築主事や確認検査機関に相談すると安心
- DIYの場合も、内容によっては建築士が必要になる
- リフォーム後の建物は、常に建築基準法に適合させる必要がある
大規模リフォームでよくある質問（FAQ）
Q. 2025年の建築基準法改正で何が変わりましたか？
4号特例が縮小され、2階建て木造住宅の大規模リフォームにも建築確認申請が必要になりました。築古戸建てで屋根・柱・梁の大規模工事を計画するなら、必ず事前に建築士に相談してください。
Q. どこまでが「大規模リフォーム」に該当しますか？
過半の壁・柱・床・屋根・階段の改修が該当します。キッチン交換や内装リフォーム程度であれば対象外ですが、判断に迷う工事は設計事務所に確認するのが安全です。
Q. 確認申請が必要になるとコストはどれくらい増えますか？
申請費用で15〜40万円、付随する構造計算・省エネ計算で追加10〜30万円が目安です。工期も2〜3ヶ月延びるため、計画初期に織り込んでおきましょう。
まとめ
2025年4月から、木造戸建ての大規模リフォームは建築確認が必要になるばい！
✅ 主要構造部の過半を改修 → 建築確認が必要
✅ 延べ面積100㎡超 → 建築士の設計・監理が必要
✅ 水回り・内装だけなら確認不要
築古戸建て投資では、どうしても大規模なリフォームが必要になるケースも多いけん、今のうちから法改正の内容を理解して備えておくことが大切たい！
「自分のリフォームが対象かどうか不安…」という人は、工事前に必ず建築士か市役所に確認してみると安心たい！
今後の物件選びにも関わるけん、ブックマーク・共有して覚えておこう！
