家賃相場の調べ方｜築古戸建て投資でも使える3ステップ【SUUMOで実践】

こういった悩みありませんか？

そこで、本記事では家賃相場の調べ方｜築古戸建て投資でも使える3ステップで築古戸建投資家が解説します。SUUMOで実践もあるので参考にしてください。

関連記事：【実例あり】空き家投資シミュレーション｜100万円の空き家はいくら儲かる？利回り計算も解説

家賃相場の調べ方｜基本の3ステップ

家賃相場の調べ方｜基本の3ステップは下記の通り。

賃貸ポータルサイトで募集家賃を調べる

まずは一番カンタンにできる方法から。
自分で今すぐできるのが、賃貸ポータルサイトでの調査です。

大手のポータルサイトを使えば、
お家にいながら家賃相場を把握できます。

条件が近い物件を比較しよう!!

ここがめちゃくちゃ大事👇
「なんとなく見る」ではなく、条件を揃えて比較すること。

このあたりを揃えて、３件以上を比較すると精度が上がります。

＞＞家賃相場の調べ方｜SUUMOを使った具体例へ今すぐとびたい方はコチラ

補足｜賃貸需要もあわせてチェックしよう

一覧で相場を見たあとに、
需要データも見ると精度が一気に上がります。

おすすめがこちら👇

• HOME’S 賃貸経営サイト

不動産会社へのヒアリングする

データで相場を調べたら、
次は実際に不動産会社へヒアリングしましょう。

タイミングは👇
内見の前後どちらでもOK

データだけでも傾向はつかめますが、

実際に賃貸募集をしている“現場のプロ”に聞くことで、
精度が一気に上がります。

なぜヒアリングが重要なのか？

例えばこんなこと

地方だと特に、

👉 「住んでる人しか知らない情報」

がめちゃくちゃ重要になります。

初めてのエリアは「3社」ヒアリングしよう

ここがめちゃくちゃ大事

👉 最低でも3社は聞こう

理由はシンプル👇

• 担当者がエリアに詳しくない場合がある
• 転勤直後で情報が浅いケースもある
• 1社だけだと偏った情報になる

3社に聞くことで

👉 情報のズレを修正できる

ちなみに…

どうやって聞けばいい？

ここでよくある不安

• 迷惑じゃない？
• 投資って言っていいの？

結論
👉 全然OKです

むしろ不動産会社は
👉 オーナー候補＝お客様

なので、普通に対応してくれます。

具体的なヒアリングのやり方の実例は下記でまとめています👇️

関連記事：【プロに聞く！】買う前に不動産屋3社で家賃・需要をヒアリング！

実際の家賃（成約事例）を確認する

ここまで確認できれば、かなり精度の高い家賃相場が見えてきます。

まず大前提として、賃貸ポータルサイトで分かるのは「募集家賃」です。
つまり、実際にいくらで決まったか（成約家賃）とは別物です。

例えばこんなケースがあります。

• SUUMOで7万円で募集
• 相場より高くて長期間決まらない
• 実際は値下げ交渉で6万円で成約

このように、募集家賃と成約家賃にはズレがあることも多いです。

不動産会社へのヒアリングする

運が良ければ、不動産会社で成約事例も教えてもらえます。

不動産会社は

• 自社の成約データ
• ポータルサイトの履歴

などをもとに、実際にいくらで決まったかを把握しています。

聞き方はシンプルでOKです。

タイミングや担当者によりますが、
調べて教えてくれるケースもあります。

築古戸建投資家に相談する

もう一つ有効なのが、実際に貸している大家さんに聞くことです。

• 実際の家賃
• 空室期間
• 決まりやすい条件

など、リアルな情報が手に入ります。

参考記事：【７ステップで完全解説】ボロ戸建て投資で家賃を稼ぐためのロードマップ

業者さんになる

究極はこの方法です。

業者登録をすると、成約事例データを確認できるようになります。

ただし、

• すぐにはなれない
• 手続きが必要

といったハードルがあります。

①、②をしっかり取り組むことが大事！！！！
副産物として、不動産会社から成約事例を聞ければ精度は一層上がるよ！

家賃相場を賃貸ポータルサイトで調べるときの５つのポイント

ただ、やみくもに調べても効果は半減。
コツを押さえて、精度の高い調査にすることが大切です。

家賃相場を調べるときのポイントは、以下の5つ👇

エリア・建物種別をそろえて比較する

まずはここが基本

例えば

• 福岡で貸す予定なのに、東京の相場を見る
• 戸建てなのにマンションと比較する

これだと参考にならないのは想像しやすい。

物件種別は、物件種別は

• マンション
• アパート
• 戸建て・その他

戸建ての場合は
「一戸建て・その他」を選択しましょう！

近隣エリアから調べて徐々に広げる

いきなり広く見すぎるのはNG

おすすめは、物件の近隣→同じ区→同じ市

戸建ては事例が少ないので
徐々に範囲を広げて“傾向”をつかむのがコツです。

築年数・広さ・設備・駐車場の有無で比較する

同じエリアでも

• 築年数
• 広さ
• 設備
• 駐車場の有無

で家賃は大きく変わります。

例えば

• 新築 vs 築50年
• 2DK vs 5DK

戸建ては、完全に同じ条件の物件はほぼ存在しません。

３ヶ月程度は定期的に相場をチェックする

家賃相場は固定ではありません。

例えば

• 家賃が下がる
• 条件が変更される
• 長期間残っている物件がある

時間の経過で“適正価格”に近づいていきます

なので、最低でも3ヶ月は定期的にチェックしましょう

おまけ｜「マンション」「アパート」も調べてみる

戸建てだけでなく、
「マンション」「アパート」もあわせてチェックしておきましょう。

なぜかというと

例えば

• マンション・アパートが多い
  → 単身・ファミリー需要が強いエリア
• 戸建てが少ない
  → 戸建ては差別化しやすい

つまり、戸建てのポジションを把握することができる

需要と供給のバランスを考えると、
戸建てを借りたいニーズは一定数存在します。

一方で、戸建て賃貸は供給が少ないため、
希少性が高く、入居付けが有利になるケースも多いです。

家賃相場の調べ方｜SUUMOを使った具体例 ５ステップ

家賃相場の調べ方、賃貸ポータルサイトで調べるときの５つのポイントが確認できましたか？

次は実践編！

「借りる」「賃貸」を選択

SUUMOを検索。

「エリアから探す」で対象エリアを選択

条件で「一戸建て・その他」を選び検索

並び替えを「築年数が新しい順」にする

条件が近い物件を比較する

家賃相場の調べ方に関するよくある質問【FAQ】

検索したら戸建て賃貸がゼロのエリアだったら？

まずは、エリアを広げましょう。

戸建て賃貸は「1棟＝1戸」なので数が少なく、検索してゼロはよくあります。

対応方法としては、

家賃相場は何件くらい比較すればいい？

最低3件は比較しましょう。

もちろん多い方が良いですが、地方にいくほど戸建て賃貸は少なく、条件が一致する物件も限られます。

そのため、

• エリアを広げる
• 物件種別を変える

この2つで相場感をつかむことが大切です。

それでも難しい場合で気になるエリアは、不動産会社にヒアリングしましょう。

築年数はどこまで合わせるべき？

±10年を目安にしましょう。

特に築40年以上になると、築年数の差はあまり意識されにくくなります。

築年数よりも「他の条件」で選ばれる方が多いためです。

設備は何を比較するの？

水回り設備をチェックしましょう。

具体的には、

写真を見ると、昔のままか新品交換されているか判断できます。
水回りは家賃に大きく影響します。

例えば、お風呂がきれいなユニットバスか、昔ながらのタイル張りかで、借りたいかどうかの判断が変わりますよね。

目安として、自身のお家の水回りが新品設備であれば5,000〜20,000円程度の上乗せが見込めるケースもあります。

駐車場の有り無しで何がわかる？

家賃と入居のしやすさが変わります。

目安としては、

• 車1台あたり：5,000〜10,000円程度

家賃相場から利回りを計算するには？

シミュレーションを行いましょう。

家賃相場が分かれば、

• 物件価格
• 修繕費
• 諸費用

をもとに利回りを計算することができます。

詳しくは下記の記事で解説しています。

関連記事：【実例あり】空き家投資シミュレーション｜100万円の空き家はいくら儲かる？利回り計算も解説

まとめ｜家賃相場の調べ方で失敗しないために

本記事では、家賃相場の調べ方を3ステップで解説し、
SUUMOを使った具体的な実践方法までお伝えしました。

これは、

• 利回り計算
• 投資判断

において必須のポイントです。

また、転勤などでやむを得ず自宅を貸す場合にも、
家賃相場を知っておくことで適正な賃料設定ができます。

家賃相場の調べ方で失敗しないためにも、

この流れを意識していきましょう。

なお、物件購入の際には、
家賃相場とあわせて内見前にチェックすべきポイントがあります。

気になる方はこちらも参考にしてみてください👇

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