【保存版】築古戸建は全部直すな！修繕の判断基準と失敗しない優先順位

投資用の戸建を購入すると、
「どこを直せばいいのか？」と必ず悩みます。

築古戸建は、直す箇所が山ほどあります。

そして結論。
「全部直す」はNG。

でも、それをやると…
・あれもこれも気になり
・お金も時間もかかり
・利回りは悪化する

築古戸建て「投資」です。
自分が住みたい家にするのではなく、入居者が選びやすい家に整える。

ここを間違えると、収益は残りません。

結論｜判断基準はこの３つ 👇️

本記事では、築古戸建て投資家の目線で、
直すべきところ・直さなくていいところの判断基準を徹底解説します。

参考記事：内見チェックリスト

なぜリフォームするのか？

【目的】
👉 入居してもらい、家賃を得るため。

分解すると：

• 入居付け
• 家賃アップ

手段は2つ。

① マイナスをゼロにするリフォーム
② 付加価値をつけるリフォーム

築50年の家が新築に勝つことはありません。
新築志向の人はターゲットではない。

必要なのは
「清潔感」と「整っている感」です。

優先して直すべきところ３選

室内において、優先して直すべきところは以下の通り。

① 1階の壁・床

第一印象は「広い面」で決まります。

それが、壁と床。

クロス・塗装・漆喰で
白を基調に整えるだけで印象は激変します。

施工順は
（天井）→ 壁 → 床

床は最後。汚れるから。

天井は雨染みがあれば検討。基本は触らない。

最後にワックスをかけると、さらに良くなります。

② 水回り

ここは清潔感が命。

キッチン・洗面台は
10万円以内で交換可能。

DIYなら5万円程度も可能です。

③ 設備

最後に設備！

ここは必ずやる。

さらに、給湯器・水栓など 故障・古い設備は取替えを検討しましょう。
入居後に直すのは大変。

お湯が出ないなどは、入居者さんに迷惑をかけてしまいます。

参考記事：プロパンガス給湯器の取り替え完全ガイド｜費用・工期・交換時期・業者選び

付加価値をつけるリフォーム

＝賃料アップのための工事

ここは感情ではなく、完全に「投資判断」。

例：駐車場造成

これは「浪費」ではなく、
付加価値を生む投資です。

みつ村長基準：
・回収5年以内
・利回り20％

他の付加価値リフォーム例

• 水回りを新品にする
• 魅力的な庭　など

築古は設備が古い。
「ここが新しい」は強い差別化になります。

ただし注意。

家賃はリフォームだけで決まらない。

✔ エリア相場
✔ ターゲット
✔ 需要

この3つを必ず確認して、リフォームするかも検討。

優先して直さないところ３選

優先して直さないところは以下の通り。

① 外壁塗装

• 費用：100〜200万円
• 家賃：ほぼ上がらない

→ 投資では基本NG。

※売却前なら検討。
一方で、売却の時は外壁塗装を検討します。
より資産として実需（投資家でない一般のお客さん）に高く売れる可能性が高まります。

② 2階の部屋

1階で生活を完結できるなら
2階は最低限でOK。

掃除＋照明交換程度が原則。

③ 細かすぎる美観修繕

・凝ったインテリア
・高級照明
・過度なデザイン

賃貸は万人受けが正解。

基本は白。

ターゲットを決めよ

まずは、入居者のターゲットを決めましょう。
どんな方がお客様になりますか？

一般的なターゲット層

まずは「誰に貸すのか」。

例：

高級照明を求めていません。

戦う土俵を間違えると失敗します。

迷ったら、地元の不動産屋にヒアリング。

参考記事：【プロに聞く！】買う前に不動産屋3社で家賃・需要をヒアリング！

まとめ｜どこを直すか判断を明確にして、損する工事を減らそう

ボロ戸建ての「直す・直さない」の判断基準を築古戸建投資家の目線で紹介しました。

築古戸建ては、

「やらない勇気」が利益を生みます。