戸建て賃貸の入居手続き完全ガイド｜大家がやることリスト

初めての契約は誰でも不安ですよね。

この記事では、初めて築古戸建てを契約する大家さん向けに、
申込み〜入居後までの流れを5つのステップで整理しました。
各ステップの「概要」と「気をつけるポイント」だけを押さえれば、契約トラブルや漏れを防げます。

【全体像】大家がやる5ステップ👇️

初めての方はまずこの全体像を頭に入れましょう。各ステップを順に進めれば抜け漏れを避けて、契約できます。

マイソク作成｜募集条件と物件資料を整える

概要：募集を出すための物件資料（マイソク）を作る最初のステップ。
家賃・条件・掲載サイトなどを決めないと仲介会社が動けません。

気をつけるポイント

• ✅ 家賃・礼金・敷金の設定
• ✅ 広告費（AD）の設定
• ✅ 掲載サイトの選定（SUUMO・ホームズ・アットホームなど）
• ✅ 管理会社・仲介業者の選定
• ✅ 入居条件の設定（ペット可否・楽器・外国人可否など）
• ✅ 駐車場の有無・台数
• ✅ 保証会社の指定有無
• ✅ 火災保険会社の指定有無
• ✅ キーボックスの設置場所

マイソクがあれば、言った言わないもない。案内してくれる人が打ち合わせした人とは限らない。お互いのコミュニケーションのためにも必須でつくろう。

📎 詳細はこちら：マイソクの作り方完全ガイド｜決まる物件資料の書き方

申込み｜入居者の確認と保証会社審査

概要：入居希望者から申込書を受け取り、内容確認と保証会社審査を進めるステップ。
入居チャンスを逃さないように、スピード感と丁寧さを大切に。

気をつけるポイント

• ✅ どんな入居者か確認
• ✅ 入居日の確認
• ✅ 申込書の受領・保管
• ✅ 本人確認書類の取得
• ✅ 緊急連絡先の確認
• ✅ 条件のすり合わせ（家賃・礼金・ペット・畳の表替えなど）
• ✅ 保証会社の審査

⚠️ 審査が通るまで募集は続けるのが鉄則。
落ちる場合もあるため、決まったと思って募集を止めると空室期間が伸びます。

賃貸借契約書の確認｜契約書の落とし穴をチェック

概要：契約書の細部を確認するステップ。
初めての大家さんが最も不安に感じる部分ですが、ポイントを押さえれば大丈夫です。

気をつけるポイント

• ✅ 特約の内容チェック
• ✅ 原状回復の範囲の明記
• ✅ 更新料の明記
• ✅ 鍵交換の有無・本数確認・引き渡し記録
• ✅ サービス品・備品の確認
• ✅ 家賃の支払日・振込口座・振込手数料の負担
• ✅ 家賃収納サービスの利用有無（口座振替・振込代行など）
• ✅ 火災保険の加入確認
• ✅ ゴミ出し・自治会の案内

💡 戸建て特有のチェックポイントは「特約」。日本の借地借家法は入居者を強く守る。必要な内容は特約に書いておくことが大事。

建物（入居前）｜引き渡しの最終準備

概要：引き渡し可能な状態にする最終準備ステップ。退去時のトラブルを防ぐ最大のチャンスでもあります。

気をつけるポイント

• ✅ 設備の動作確認（給湯器・エアコン・換気扇など）
• ✅ ハウスクリーニング
• ✅ 家賃初回入金の確認
• ✅ 室内の写真撮影（全部屋・設備・傷・汚れ）
• ✅ 鍵の引き渡し・キーボックスの撤去
• ✅ 電気・水道・ガスの解約

⚠️ 写真撮影は絶対省略しないこと。退去時に「これは入居前からあった傷」と主張された場合、証拠がないとほぼ100%大家負担になります。

入居後｜長期入居につなげる初期対応

概要：入居者が住み始めてからの初期対応。最初の1ヶ月で印象が決まるので丁寧に。

気をつけるポイント

• ✅ 自主管理の場合：連絡先を入居者に伝える
• ✅ 近隣挨拶の案内（自主管理なら大家から一言）
• ✅ 初期の問い合わせ対応（エアコン・TV・電気など）

💡 初期の問い合わせ対応がスムーズだと長期入居につながります。逆にここで連絡が取りにくいと不満が溜まり、早期退去の原因になります。

【完全チェックリスト】大家がやることリスト全項目

5ステップすべてのチェック項目を一覧にまとめました。

やりながら、覚えるしかないですね💡
その先にある、家賃を求めて。

テキストでも以下にまとめたので、使いやすいように活用してね！

① マイソク作成

• □ 家賃・礼金・敷金の設定
• □ 広告費（AD）の設定
• □ 掲載サイトの選定
• □ 管理会社・仲介業者の選定
• □ 入居条件の設定（ペット・楽器・外国人など）
• □ 駐車場の有無・台数
• □ 保証会社の指定有無
• □ 火災保険会社の指定有無
• □ キーボックスの設置場所

② 申込み

• □ どんな入居者か確認
• □ 入居日の確認
• □ 申込書の受領・保管
• □ 本人確認書類の取得
• □ 緊急連絡先の確認
• □ 条件のすり合わせ
• □ 保証会社の審査
• □ 審査通過まで募集は止めない

③ 賃貸借契約書の確認

• □ 特約の内容チェック
• □ 原状回復の範囲の明記
• □ 更新料の明記
• □ 鍵交換の有無・本数・引き渡し記録
• □ サービス品・備品の確認
• □ 家賃の支払日・振込口座・振込手数料の負担
• □ 家賃収納サービスの利用有無
• □ 火災保険の加入確認
• □ ゴミ出し・自治会の案内

④ 建物（入居前）

• □ 設備の動作確認
• □ ハウスクリーニング
• □ 家賃初回入金の確認
• □ 室内の写真撮影
• □ 現状確認書の作成・入居者署名
• □ 鍵の引き渡し・キーボックスの撤去
• □ 電気・水道・ガスの解約

⑤ 入居後

• □ 入居者に連絡先を伝える（自主管理）
• □ 近隣挨拶の案内
• □ 初期の問い合わせ対応

戸建て賃貸の入居手続きに関するよくある質問（FAQ）

Q. 契約書のどこを重点的にチェックすればいいですか？

A. 仲介会社が契約書を作成しますが、大家として最低限チェックすべきは次の2つです。

• 特約欄：ペット可否、法人契約の条件、外国人入居、駐車場
• 賃料・敷金・礼金・更新料：マイソクで決めた金額と一致しているか

👉 仲介任せにすると「戸建て特有の特約」が抜けがちです。自分の目で必ず確認しましょう。

Q. 入居前の「室内の写真撮影」は省略できますか？

A. 省略しないでください。退去時のトラブルを防ぐ 最も重要な書類です。

写真は「入居時の建物の状態」を確認できるもの。
傷・汚れの位置と状態を写真付きで記録しておけば、退去時に「これは入居前からあった傷」と主張されても客観的な証拠で判断できます。

⚠️ 写真がないと、退去時のトラブルではほぼ100%大家が修繕費を負担することになります。また問合せが合ったときに、写真があれば型番や状況がわかりますので、必ず撮っておきましょう。

Q. 自主管理だと不安。仲介会社や管理会社に何を任せられますか？

A. 仲介会社と管理会社は役割が違うので、混同しないようにしましょう。

役割	担当範囲	費用目安
仲介会社	入居者の募集・契約成立まで	AD（成約時のみ）：家賃1〜2ヶ月分
管理会社	契約後の家賃集金・苦情対応・更新手続き	月額：家賃の5~10%
自主管理大家	管理会社の業務を自分でやる	0円（ただし時間と労力が必要）

💡 初めての方へ：最初は仲介だけ依頼して、管理は自分でやる「自主管理」が一番コスト効率がいいです。築古戸建てなら入居者数が少ないので、自主管理でも十分回せます。

まとめ：初めての契約で後悔しないために特に気をつけたい3つのポイント

この5ステップを順番に進めれば、初めての契約でもトラブルを防げます。
最後に絶対に外せない3つのポイントをまとめました。

まずは全体の流れ・概要を掴んで１つ１つ対応しよう。

大切なことは、わからないことは聞くこと！！

わからないまま、契約すると後で大変💦
借地借家法は入居者に有利なことが多い。

知らなかったではすまない、すまない、すまない（自分に言い聞かせてます🤣）

わからないことは聞かぬで後で後悔しないように、担当の仲介さんや先輩大家さんに恥ずかしがらずアドバイスをもらおう！