賃貸入居手続きのやることリスト｜申込〜鍵渡しまで大家が必ずやること全まとめ
戸建ての入居者が決まったけど、これから何をすればいいとか？
戸建て賃貸は管理会社なしの自主管理が多いけん、全部自分で動かんといかん。申込から契約書・初期費用・鍵渡しまで、大家がやることを全部チェックリストにまとめたばい！
「入居者が決まった！でも次に何をすればいいかわからない…」そんな悩みを持つ築古戸建て自主管理の大家さんへ向けて、申込から鍵渡しまで大家がやるべきことを全てリスト化しました。
戸建て賃貸はマンション・アパートと違い、管理会社を挟まずに大家が直接仲介会社・入居者とやりとりする自主管理が主流です。だからこそ契約書の確認から初期費用の受取、庭や設備のルール説明まで、大家自身が漏れなく動く必要があります。
この記事でわかること
- ✅ 入居申込〜審査中に大家がやること
- ✅ 審査通過後〜契約書締結・初期費用受取までの流れ
- ✅ 鍵渡し前の戸建て特有の物件準備・設備確認リスト
- ✅ 入居者に渡すもの・伝えることのチェックリスト（庭・町内会・プロパンガス含む）
- ✅ 仲介会社とのスムーズな連携のコツ
① 入居前（申込み〜審査中）に大家がやること
入居申込が入った段階で、大家はすぐに動き始める必要があります。戸建て自主管理では仲介会社任せにできない部分が多く、自分でもチェックすることがトラブル防止の第一歩です。
📌 申込書の確認・審査判断
✅ 申込書に記載された氏名・職業・年収・家族構成を確認する
✅ 保証会社に審査を依頼する（仲介会社経由が一般的）
✅ 審査結果を受け取り、最終的な可否判断を行う
→ 審査の判断基準に迷ったら、以下の記事も参考にしてください。
📌 仲介会社への確認事項と連携のコツ
✅ 物件の現状・設備を伝える（給湯器の種類・プロパン or 都市ガス・エアコンの有無など）
✅ 庭・駐車場・駐輪場の有無と使用条件を共有する
✅ ペット可・楽器可など特殊条件がある場合は必ず事前に共有する
✅ 広告費（AD）の支払い条件を事前に確認する
💡 仲介会社とのスムーズな連携のコツ
→ 審査結果が出たら、できるだけ当日中に可否の返答をすること。返答が遅れると入居者が他物件へ流れてしまいます。
→ 入居希望日を早めに確定させることで、契約書作成・クリーニングのスケジュールを組みやすくなります。
→ 戸建ては設備のバリエーションが多いため、仲介担当者に設備リストを文書で渡しておくと内見時の説明漏れを防げます。
② 審査通過後〜契約書締結・初期費用受取までやること
審査が通ったら、いよいよ本格的な契約準備です。契約書・特約・初期費用の3点セットを漏れなく確認することが後々のトラブル防止に直結します。
📌 広告費（AD）の確認
仲介会社への広告費（AD）は、審査通過後〜契約時に支払い条件を再確認しましょう。
| エリア | AD相場 |
|---|---|
| 地方・郊外（戸建て多い） | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 都市部 | 家賃0.5〜1ヶ月分 |
| 人気物件・希少性高い戸建て | ADなし（0円）も可 |
⚠️ AD額が高いほど仲介業者が優先して紹介するが、収支計画に無理がないか必ず確認を！
📌 保証会社の設定確認
✅ 保証会社の種類（LICC系・独立系）を確認する
✅ 保証委託料の負担者（入居者 or 大家）を確認する
✅ 保証の範囲（家賃のみか、原状回復も含むか）を把握する
→ 保証人と保証会社の違いについては、こちらで詳しく解説しています。
📌 賃貸借契約書の確認・署名捺印
仲介会社が契約書を作成しますが、大家としても必ず内容を確認してから署名捺印することが重要です。
✅ 賃料・共益費・敷金・礼金の金額が正しいか確認
✅ 契約期間（2年など）と更新条件を確認
✅ 入居者の署名・捺印が完了しているか確認
✅ 契約書の原本を大家控えとして受け取り保管する
📌 特約の確認・設定（戸建て特有の項目あり）
戸建て賃貸はマンションと異なり、庭・外構・駐車場など管理責任の範囲が広いため、特約で明確にしておくことが特に重要です。
✅ 原状回復の特約（ハウスクリーニング費用の負担者）を確認する
✅ 庭の草刈り・植栽管理の責任者を明記する（入居者負担か大家負担か）
✅ 設備の修繕義務の範囲を特約で明確にする
✅ ペット・楽器・喫煙などの禁止事項を特約に入れる
✅ 駐車場の使用区画・台数制限を明記する
💡 特約の相場感（戸建て賃貸の場合）
→ ハウスクリーニング費用：3〜6万円程度が相場（戸建ては広さがあるため高め。入居者負担として特約に明記するのが一般的）
→ 鍵交換費用：1〜2万円程度。退去時に入居者負担とする場合は契約書に明記が必要
→ 庭の草刈りを怠ると近隣トラブルになるため、「草刈りは入居者負担で年〇回以上実施」など具体的に記載するのがオススメ
📌 初期費用の受取確認
契約書の締結と同時期に、初期費用が仲介会社経由で振り込まれます。鍵渡し前に必ず入金確認しましょう。
✅ 敷金（通常1〜2ヶ月分）の入金確認
✅ 礼金（0〜1ヶ月分）の入金確認
✅ 前家賃（日割り＋翌月分）の入金確認
✅ 仲介手数料・保証会社初回保証料の支払い確認
⚠️ 初期費用の入金確認が取れる前に鍵を渡すのはNG！入金確認後が鉄則です。
📌 前入居者の公共料金解約を確認
前の入居者が電気・水道・ガスの解約手続きを完了しているか確認しましょう。
⚠️ 解約されていないと、新入居者が自分の名義で契約できないトラブルが発生します！
✅ 電気：前入居者が電力会社に解約連絡済みか確認
✅ 水道：自治体の水道局への解約が完了しているか確認
✅ ガス（プロパン）：ガス会社への閉栓処理が完了しているか確認（プロパンは都市ガスと異なり、ガス会社ごとに手続きが異なる）
③ 鍵渡し前の物件準備・設備確認（戸建て特有チェック）
契約書の締結・初期費用の受取が完了したら、鍵渡し当日に向けて物件の最終準備を行います。戸建ては築年数が古い物件が多く、設備の事前確認を怠ると入居後すぐにトラブルになりやすいので特に注意です。
📌 クリーニング・リフォームの完了確認
✅ ハウスクリーニングが完了し、キッチン・浴室・トイレが清潔な状態か確認
✅ 壁紙・床の補修が終わっているか確認
✅ エアコン・換気扇のフィルターが清掃済みか確認
✅ 庭の草刈り・ゴミの撤去が完了しているか確認（戸建て特有）
📌 設備の最終動作確認（戸建て特有の設備に注意）
✅ 給湯器：種類（プロパン・電気・灯油）を確認し、お湯が出るか・リモコン表示が正常か
✅ エアコン：冷暖房が動作するか
✅ 水回り：水漏れ・排水詰まりがないか（戸建ては排水管が長く詰まりやすい）
✅ 電気：ブレーカーを上げて照明・コンセントが通電するか
✅ 鍵：全錠前が正常に開閉するか、スペアキーの本数を確認
④ 入居者に渡すもの・伝えることチェックリスト
鍵渡し当日は「渡すもの」と「伝えること」の両方を漏れなく対応することが大切です。戸建てはマンションと違い、庭・駐車場・町内会など伝えるべき事項が多いのが特徴です。
📌 入居者に渡すもの一覧
✅ 鍵（玄関・勝手口・倉庫など全種類。スペアの本数もメモで明記）
✅ 設備取扱説明書（給湯器・エアコン・浄化槽など）
✅ 緊急連絡先一覧（大家・水道局・電力会社・プロパンガス会社）
✅ ゴミ収集カレンダー・ゴミ置き場の場所・ゴミ当番のルール（戸建てはゴミ当番があることが多い）
✅ 駐車場・駐輪場の利用ルール（区画番号・台数含む）
📌 入居者に伝えること一覧
✅ 電気・水道・ガスの新規契約手続きの方法
✅ プロパンガス開栓の立ち会い手順（戸建てはプロパンが多く、入居日にガスが使えないトラブルが頻発するため早めに手配を促す）
✅ 町内会・自治会への加入案内（戸建ては近隣とのつながりが重要。加入推奨かどうか大家の方針も伝える）
✅ 庭の草刈り・管理ルール（特約で定めた内容を改めて口頭でも説明する）
✅ 設備の不具合発見時の連絡方法（大家への直接連絡先）
✅ 近隣への挨拶のお願い（戸建てエリアは近所付き合いがトラブル防止に直結する）
→ プロパンガスの開栓手順については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ｜戸建て賃貸の入居手続き・全ステップ
📌 大家がやること｜申込〜鍵渡しまでの完全チェックリスト（戸建て自主管理版）
- 申込書の受領と内容確認（氏名・年収・家族構成）
- 保証会社への審査依頼と結果確認・最終判断
- AD・保証会社条件の確認、仲介会社への審査結果返答（当日中が理想）
- 賃貸借契約書の内容確認・署名捺印（戸建て特有の特約を忘れずに）
- 初期費用の入金確認（敷金・礼金・前家賃）← 鍵渡し前に必須
- 前入居者の公共料金解約確認（プロパンガスは特に要注意）
- 物件クリーニング・庭の整備・設備動作確認（給湯器・エアコン・水回り）
- 鍵渡し当日：書類・鍵の受渡し＋庭・町内会・ガス開栓の説明
この8ステップを確実に実行することで、入居後のトラブルを大幅に減らすことができます。特に戸建て自主管理では「初期費用入金確認後に鍵を渡す」「庭・プロパンガスの説明を忘れない」の2点が見落としやすいポイントです。
