【保存版】内見チェックリスト｜築古戸建て投資で失敗しない致命傷の見抜き方
- 内見で何を見れば失敗しないか知りたい
- 築古戸建て特有の注意ポイントを知りたい
- 買ったあとに修繕費が高くて失敗したくない
築古戸建だと、内見時に見るべきポイントがたくさん。
築古ゆえに修繕費が高くなり、投資に失敗したくないけど、何をチェックしたらよいか迷いますよね。
村長も最初は迷いましたが、内見チェックリストをつくり、致命傷を避けて築古戸建を買っています。
こちらの記事では、【築50年以上】築古戸建投資で失敗しないための「内見チェックリスト」を公開します。
＞＞「内見チェックリスト」に今すぐ飛びたい方はこちら
内見チェック前の２つの大前提
内見に行く前に、
この2つだけは必ず頭に入れておいてほしい。
- 築古戸建は「全部キレイ」はあり得ない
- 内見は「欠点探し」ではなく「致命傷探し」
築古戸建は「全部キレイ」はあり得ない
築年数が経った建物が、
完璧な状態で残っていることは、まずない。
もし本当に全部キレイなら、
投資対象の価格にならないはずたい。
内見は「欠点探し」ではなく「致命傷探し」
内見で見るべきなのは、
細かな欠点よりも、投資として致命傷になるかどうか。
- クロスの汚れ・照明の古さ → OK
- 雨漏り・シロアリ・傾き → 要精査 or 見送り
この線引きができるだけで、
内見の精度は一気に上がる。
修繕費が読めない不具合は、
投資やなくて投機（ギャンブル）たい。
築古戸建投資では、「当たりを探す」より「致命傷を避ける」ことが大事ばい。
どのリスクを許容するかは投資判断。
リスクがないところに、リターンなし。
内見チェックポイント丨3大致命傷
まず最初に見る３大致命傷はこれ。
- 雨漏り跡
- シロアリ被害
- 床の傾き・沈み
👉これがある場合「買わない （or 価格交渉前提）」
内見チェックリスト一覧
内見時のチェックポイントを、
修繕費の目安に応じて3段階で分類しています。
修繕費ランクの目安
- ★★★ 【修繕費：大】 … 数百万円
- ★★ 【修繕費：中】 … 数十万円
- ★ 【修繕費：小】 … 数万円
- ★★★【修繕費：大】は、原則「見送り」
- 例外は「工務店(プロ)に見積りを取る」
建物外部編
| チェック項目 | 見るポイント | 修繕費目安 | 判断基準 |
|---|---|---|---|
| 基礎 | 鉛直方向のヒビ／幅・長さを確認 | ★★★ 数百万円 | 原則見送り |
| 外壁・屋根 | ひび割れ・欠損・雨漏り | ★★★ 数百万円 | 原則見送り |
| 地盤の傾きが | 家全体が沈む 地面に段差や沈下の跡がないか | ★★★ 数百万円 | 原則見送り |
| 軒裏 | 垂れ・雨染みがないか | ★★ 数十万円 | 足場が必要だと張替え費用増 |
| 駐車場 | 敷地内 or 近隣確保可か | ★★ 数十万円 | 造成費用次第 |
| 上下水道 | 公営上下水か | ★★ 数十万円 | 公営が望ましい |
| 給湯器 | 年式・状態（10年が交換目安） | ★★ 数十万円 | 交換前提で判断 |
| 庭・樹木 | 剪定・伐採の必要性 | ★★ 数十万円 | 管理コストを考慮 |
| CB（ブロック） | 割れ・傾き | ★★ 数十万円 | 倒壊リスク注意 |
建物内部編
| チェック項目 | 見るポイント | 修繕費目安 | 判断基準 |
|---|---|---|---|
| 雨漏り | 天井の染み・変色・ふやけ | ★★★ 数百万円 | 数字出ない限りNG |
| シロアリ | 床下・北側など湿気がこもる場所 | ★★★ 数百万円 | 原則見送り |
| 床の傾き | 体感／高低差3cm以上 | ★★★ 数百万円 | 原則見送り |
| 風呂 | 浴槽が使えるか | ★★ 数十万円 | 使えれば可 |
| 水回り（シンク・洗面台・トイレ） | サビ・破損の有無 | ★★ 数十万円 | 交換可能 |
| 壁・床・天井 | 張替えが必要か | ★★ 数十万円 | 利回り次第 |
| 窓 | 開閉できるか | ★★ 数十万円 | 家の傾き判断 修理可否 |
| 分電盤 | アンペア数・取替 | ★★ 数十万円 | 変更可能 |
| 残置物 | 処分負担者 | ★★ 数十万円 | 契約前に明確化 |
| その他 | 障子・襖・畳など | ★ 数万円 | 細かな修繕費 |
★★★ 【修繕費：大】＝ダメではない。
ただし、致命傷になる可能性が高いのは事実たい。
だからこそ、必ず工務店などの専門家に相談して、見積りを取るのがおすすめばい。
投資家として修繕費、つまり感覚でなく「数字」で判断することが大事。
修繕費は、
物件の規模・状態・エリア・工務店など、
複数の要素が重なって決まるよね。
ここに書いている金額はあくまで目安。
最終的には、自分で見積りを取り、数字で判断できるか――
それが、築古戸建投資家に求められる力たい。
先輩投資家に相談するのも大切。
ただし、★★★クラスの大きな修繕は、写真だけで実際の修繕費は判断できない。
必ず現地で確認し、
修繕を依頼する工務店と一緒に費用感を掴むことが重要たい。
それができないうちは、
無理に買わず、見送る判断をすることが失敗を防ぐ近道ばい。
建物外部編
外部は、構造や地盤に関わるかどうかが最重要。
ここで★★★が出ると、修繕費が一気に跳ねやすいばい。
★★★【修繕費：大】数百万円
👉 ★★★が出た時点で、基本は見送り候補。
基礎のヒビ
- 鉛直方向に伸びるヒビは要注意。
- 幅・長さが分かるように必ず写真を撮る。
より詳しく💡
- 幅 0.5mm 以上のひび割れ
- 深さ 20mm 以上の欠損
- コンクリートの著しい劣化
- さび汁を伴うひび割れ又は欠損（白華を含む）
- 鉄筋の露出
→購入を検討するなら、工務店に見積り依頼
外壁・屋根
- ひび割れ・欠損
- 雨漏り
15〜20年に一度、メンテナンスが必要。つまり、やり変えているか。
100~200万程度が目安。
確認方法として
屋根には実際に上がらなくてもOK。
地上から見上げたり、ベランダや窓から斜めに覗いたりして確認できる！
地盤の傾き
- 家全体が沈んでいる
- 地面に段差や沈下の跡がないか
★★【修繕費：中】数十万円
軒下
- 足場が必要だと張替え費用が増える。
- 垂れ・雨染みがないか。
天井にシミのような汚れ、黒ずみ、カビが出ていたら雨水が入り込んだサイン。特にシミが広がっている場合は要注意。
駐車場
- 敷地内 or 近隣で確保できるか。
- 造成が必要な場合は費用発生。
上下水道の種類
- 公営上下水が理想。
- 浄化槽・井戸は管理コスト増。
給湯器
- 年式・状態を確認。
- 10年が交換目安（プロパンはスキーム検討）。
庭・樹木
- 剪定・伐採が必要か。
- 継続的な管理コストを考慮。
CB（コンクリートブロック）
- 割れ・傾きがないか。
- 倒壊リスクに注意。
建物内部編
内部は、水・害虫・傾きが最大の判断ポイント。
見た目より「直せるか」「金額が読めるか」を優先する。
★★★【修繕費：大】数百万円
👉 ★★★が出た時点で、基本は見送り候補。
雨漏り
- 天井全体を確認。
- 雨染み・変色・ふやけがないか。
シロアリ
- 床下・北側など湿気がこもりやすい場所を重点チェック。
床の傾き
- 体感でもOK。
- 高低差3cm以上は補修検討。
★★★ 【修繕費：大】は、要注意。
軽度であれば、交渉材料に。見極めれるよう、経験値を積もう。
★★【修繕費：中】数十万円
風呂
- 浴槽がそのまま使えそうか。
- 取り替えが必要かチェック
水回り（シンク・洗面台・トイレ）
- サビ・破損の有無を確認。
- 取り替えが必要かチェック
- 目安：
・シンク／洗面台交換：約10万円
・トイレ便座交換：約3万円
・本体交換は割高なので注意。
壁・床・天井材
- 張替えが必要か。
- 利回りとのバランスで判断。
窓
- 開閉できるか。
- 傾き判断の参考にもなる。
分電盤・アンペア数
- 40A以上が一つの基準。
- 入居後の変更対応も可。
残置物
- 処分は売主か買主か。
- 契約前に必ず明確化。
★【修繕費：小】数万円
その他
- 障子・襖・畳の張替えなど。
- DIY対応もしやすい部分。
内見時の打合せで必ずやること
写真を撮る
- 全体・問題箇所・設備を細かく。
- 後で冷静に判断するため。
売主の姿勢を確認
- 投資家か、相続か。
- 売却理由で交渉余地が変わる。
投資家なら安く買える可能性は低い。
手放したいなど、姿勢を確認することは交渉の上で重要。
近隣の様子を確認
- 実際に歩いてチェック。
- 新築が建ち始めている？生活感は？道路状況は？
内見後にやるべき3つのこと
写真を見返して「冷静に」判断
内見中はテンションが上がりがち。
一晩置いて判断する。
修繕費を数値化
- 最低ケース
- 中間ケース
- 最悪ケース
👉 最悪ケースでも成立するか？ を確認。
担当者へ連絡
案内してくれた仲介さんに、買う・買わないの結果を伝えること
ちゃんと、理由も伝えよう。
事前チェック（内見前に聞く）
賃貸ニーズ
- エリア・立地（賃貸需要）
- 想定家賃が成り立つか
- 周辺の賃貸物件数
- 自分が通える距離か
参考記事：【土地勘がない人必見】ボロ戸建て投資のエリア選定3つのコツ
法規チェック
- 確認済証の有無
- 再建築可能か
- 接道：2m以上、建築基準法上の道路か
- 違法増築・未登記部分の有無
- 擁壁の違法性（高さ2m以上＋控え壁）
- ハザードマップ
まとめ丨内見チェックリストを使って、買って失敗しない判断を
内見では「修繕費がデカくなりやすい★★★」を最優先で確認。
★★★が出たら、
👉 その物件は一旦諦めて
👉 仲介と話して情報収集に切り替える
そして忘れずに👇
見返すための写真撮影は必須。
内見で大事なのは、
「良い物件を探すこと」じゃない。
危ない物件を、確実に避けること。
それができれば、
築古戸建て投資はグッと再現性が上がるばい。
