【現役大家】地震保険はいらない？築50年戸建で外した3つの根拠と必要なケース
- 築古戸建で地震保険は本当に必要？
- 保険料の半分が地震保険って妥当？
- 外したら破綻リスクは？必要なケースはある？
火災保険を新規契約・見直すタイミングで、必ず立ち止まるのが「地震保険、付けるか外すか」問題。保険料は火災保険本体と同等〜2倍の場合もあり、長期で考えると数十万円の差になります。
代理店に「地震保険どうしますか？」って聞かれて悩んでしまい。築古ボロ戸建で地震保険って…必要？
結論からいうと、ワイは所有している物件は外してる。
ワイ自身、築50年の投資用戸建を5戸運用しているが、現状地震保険は全て外している。
本記事ではその根拠と、それでも入るべき5つのケース、不要派が必ず備えておくべき代替リスクヘッジまで、現役大家の視点で網羅解説します。
地震保険が「いらない」と言われる3つの根拠
地震保険を不要寄りに評価する大家・専門家が多い理由は、主にこの3つに集約されます。
根拠1：築古戸建ほど一部損が出にくく支払い率が低い
地震保険の保険金は、建物の損害程度（全損／大半損／小半損／一部損）で支払額が決まります。「一部損」だと保険金は地震保険金額の5%のみ。戸建でも倒壊レベルでないと「全損」判定はほぼ出ません。
実例として、東日本大震災（2011年）の地震保険支払い実績では、「全損」認定は約5%にとどまり、約70%が「一部損」判定でした。（参考：日本損害保険協会「地震保険 損害の認定基準について」）
えっ。あの大震災でも、全損はほぼ出なかったの。
そう。保険の仕組み上、全部出したら保証できんで倒産しちゃうやろ。
全損：地震保険金額の100%（建物の主要構造部の損害が時価の50%以上）
大半損：60%（40〜50%）
小半損：30%（20〜40%）
一部損：わずか5%（3〜20%）
根拠2：築古戸建では保険料が割高（火災保険の50〜100%）
地震保険は火災保険金額の30〜50%までしか掛けられない設計ですが、保険料は火災保険本体と同等〜2倍になることも珍しくない。築古戸建400万円の建物補償なら、地震保険は120〜200万円分しかカバーできない一方、年間1〜3万円の保険料が上乗せされる構造。
火災保険3万円のところに地震保険2万円乗ったら、約半分が地震保険分やん…
せやろ？築古戸建で時価が低いから、地震保険でカバーできる額が小さい一方、保険料は割高になりがち。
根拠3：築古戸建は建物価値が低く損害額も限定的
築50年の戸建ては、土地値中心の評価で建物自体の価値が数百万円程度。仮に全損になっても、地震保険から下りる額より、建て直しコストの方が高いケースが多い。「保険金で建て直し」は現実的に難しく、解体・更地化＋次の物件購入の方が早いことも。
- 新築時の建物価値：3,500万円
- 築52年戸建ての時価評価額：約380万円（保険会社評価額）
- 火災保険500万円 → 地震保険250万円を付帯
- 時価380万円 × 5%（一部損）→ 支払い保険金 約19万円
- 一方、地震保険料は 年2〜3万円前後
- → 5年貯金したらほぼ同額
地震保険って、全然出ないんだぁ…
申請手続きの手間まで考えると、コスパで完全に貯金が勝つんよ。地震保険の保険金は査定員来訪→損害認定→受取まで2〜6ヶ月かかる。災害直後で物件をすぐ直したい時に「半年待ち」は現実的じゃない。築古戸建で地震保険を外す大家が多いのは、この数字とスピード感が見えてるからや。
① 支払いハードルが高い（一部損は5%のみ）／② 保険料が割高（火災保険の50〜100%）／③ 築古は時価が低く受取額も限定的。3つ揃って、築古戸建大家には不利なバランス。
大家視点で見る地震保険のコスパ実態
保険料の相場と支払い実態を、数字で見てみましょう（築50年・木造戸建・建物補償400万円の場合）：
| 項目 | 地震保険あり | 地震保険なし |
| 火災保険本体 | 年30,000円 | 年30,000円 |
| 地震保険 | 年20,000円 | 0円 |
| 年間合計 | 50,000円 | 30,000円 |
| 5年累計 | 250,000円 | 150,000円 |
| 全損時の地震保険受取 | 最大200万円 | 0円 |
| 一部損時の地震保険受取 | 最大10万円 | 0円 |
5年で10万円の差。ところが、その期間に地震で「全損」判定を受ける確率は極めて低い。一部損なら受取10万円で、ほぼトントン。築古戸建では「保険料を別途積み立てて自前で対応」した方が合理的という判断に傾きやすい構造です。
そもそも、保険は現金で備えれないものにつける仕組み。これだと、貯金で備える方が合理的です。
5年で10万円か…これ別に積み立てておいたら、5戸で50万円。修繕費に回せるな。
そう、そこがキモや。「保険料を貯金して自家保険化」するのが築古ボロ戸建大家の合理解。次に実例で見ていこか。
築古戸建大家が地震保険を外した実例｜共栄火災での実数字
ワイの実例で具体的に：築50年・投資用戸建を購入したタイミングで、火災保険5社の相見積を取りました。条件は「建物補償400万円＋施設賠償責任1億円特約」。地震保険ありなし両方で見積もると——
| プラン | 年保険料 | 地震保険分 |
| 共栄火災（地震なし） | 39,610円 | 0円 |
| 共栄火災（地震あり） | 約62,000円 | 約22,000円 |
| 三井住友（地震あり） | 約84,000円 | 約22,000円 |
共栄火災（地震なし）が最安。地震保険を外すと年22,000円カット、5年で11万円、10年で22万円。築古戸建5戸なら、10年で100万円超の差になる計算でした。
100万円あったら、ボロ戸建もう1戸買えるやん。
せやろ？ワイはこれを「地震保険を払うより、もう1戸増やしてリスク分散する」って判断に振った。詳しい火災保険の比較は下の記事に全部まとめてるで。
地震保険は原則「いらない」｜検討の余地がある2つの例外ケース
ここまで「不要寄り」の根拠を見てきましたが、結論はもう少しシャープに言えます。築古戸建大家にとって「入らない選択肢」は十分合理的——ただし、例外もあります。
保険は「現金で備えられないもの」だけにつけるもの。
地震保険は全損認定がほぼ出ず（東日本大震災で全損5%）、築古戸建では受取額も限定的。築古戸建大家は原則「いらない」がワイのスタンス。
そのうえで、2つだけ「検討の余地あり」のケースがあります。
例外1：新築1棟マンション・アパート（10部屋規模）
新築の1棟マンション・アパートで10部屋規模になると、被災時の影響額が桁違いに大きい。全戸退去・家賃ゼロ・大規模修繕費が同時に発生し、自己資金や自家保険積立では到底カバーできない規模になります。「現金で備えられない規模」に該当するため、地震保険の検討余地が出てきます。
例外2：残債が大きく、ローン契約上付けざるを得ない
住宅ローン・アパートローンの契約上、地震保険の加入が必須条件になっているケース。または、残債が物件評価額を大きく上回り、倒壊時にローンだけが残るリスクが現実的な場合。「外す自由がない／外したら詰む」状況なら、検討の余地あり。
① 新築1棟マンション・アパート（10部屋規模）：規模が大きく自家保険でカバー不可
② 残債大＋ローン契約上の必須条件：外す自由がない場合
逆に言えば、これら以外（築古戸建・少戸数・現金購入）の場合は原則不要。地震保険を払うより、その分を耐震補強・自家保険積立に回すのが合理解です。
不要派が必ず備えるべき3つの代替リスクヘッジ
地震保険を外すなら、その代わりに必ず代替策を準備しておく必要があります。「外して終わり」は最悪のパターン。
代替1：築古戸建の耐震診断＋必要に応じて補強
地震保険を外す前提なら、耐震診断（自治体補助あり・3〜10万円程度）で物件の倒壊リスクを把握。診断で危険判定なら補強工事（50〜200万円）。これだけで地震保険10〜20年分の保険料に相当しますが、物理的に倒壊しなければ保険金は不要。
代替2：戸建大家は浮いた保険料を「自家保険」として積立
地震保険を外して浮く年20,000円×5戸＝10万円を、専用口座に積立。10年で100万円、20年で200万円。これが「自家保険」として、地震被害時の修繕費・解体費に直接充当できる原資になります。
代替3：施設賠償責任特約は絶対外さない
地震保険を外しても、施設賠償責任特約1億円は絶対外さない。地震時のブロック塀倒壊で通行人に被害が出た場合、施設賠償保険でカバーされるケースがあります。地震が直接原因の損害は対象外でも、「管理放棄が原因」と認定されればカバー対象に。
地震保険外しても、代替で耐震補強と自家保険積立、施設賠償は維持か。これなら攻めれるな。
そう、「外す＋代替策」がセットで初めて成立する判断。代替なしで外すのは無謀やからな。地震保険まわりの判断は別記事のQ2も参考に。
地震保険「不要派」のよくある質問（FAQ）
Q1. 地震保険なしで地震被害に遭ったらどうする？
A. 自己負担で修繕 or 解体・更地化が原則。
保険の話をすると、「私は得した」といったレアケースを例に上げる人がいますが、それは論点がズレてます。そりゃ、保険が出れば全員得しますが、それでは保険が成り立ちません。
Q2. 火災保険には入って地震保険だけ外せる？
A. 可能です。
地震保険は火災保険の特約扱いで、火災保険のみ単独契約できます。代理店に「地震保険なしで」と明確に伝えれば、見積もり・契約は普通に進みます。
Q3. 地震保険を外すと火災保険の料率も変わる？
A. 基本的に火災保険本体の料率は変わりません。
地震保険分だけが純粋に減額される構造です。
Q4. 地震で火災が起きた場合、火災保険は使える？
A. 原則使えません。
地震が原因の火災・延焼・倒壊は、地震保険の対象。これが大家にとって地震保険を悩ましい存在にしている最大要因。
Q5. 損害認定の実態はどう？「全損」って出るの？
A. 出にくいです。
東日本大震災時の地震保険支払い実績でも「全損」認定は全体の数%程度。多くが「一部損」「小半損」に止まる。築古戸建では特に判定が厳しい傾向。
Q6. 地震保険は途中解約できる？
A. はい、可能です。
残存期間の保険料は解約返戻金として返金されます。長期契約していた場合はこちらも検討の余地あり。
Q7. 自宅と賃貸物件で地震保険の判断を分けてもいい？
A. もちろんOK。
自宅は加入／賃貸は外すという判断もアリ。自宅は「住む場所そのもの」のリスクヘッジで、賃貸物件とは性質が違います。ただ、自宅もワイは不要派です。論理は同じです。
Q8. 地震保険の保険料は経費計上できる？
A. 賃貸物件分は全額経費計上可能です。確定申告の「損害保険料」として記入。自宅併用の場合は事業使用部分の按分が必要。
火災保険の更新案内が届いたら、代理店と話す前に必ずこの記事を読み返してください。「地震保険に入らない選択肢」は判断軸を持って初めて成立します。築古戸建大家なら、まず本記事のチェックを→火災保険5社比較記事で具体プラン検討→代理店相談、の3ステップが鉄板。
まとめ｜築古戸建大家は「外して代替」が現実解
本記事の要点：
- 地震保険は支払いハードルが高く（東日本大震災で全損5%）・保険料割高・築古は受取限定的
- 築50年・建物400万円の事例で10年22万円の差。5戸なら100万円超
- 大原則：保険は「現金で備えられないもの」だけにつける。築古戸建大家は原則「いらない」
- 例外は2つだけ：①新築1棟マンション・アパート10部屋級／②残債大＋ローン契約上の必須条件
- 外す場合は耐震診断・自家保険積立・施設賠償維持の3点セット必須
- 「外して終わり」は危険。「入らない選択肢＋代替策3点セット」が現役大家の合理解
築古戸建大家のワイは、5戸全て地震保険を外して、その分を耐震補強と自家保険積立に回しています。保険は「現金で備えられないもの」にだけつけるのが鉄則。新築1棟マンション（10部屋規模）や、残債大＋ローン契約上の必須条件、この2つの例外に該当しないなら、地震保険は外して代替策に回すのが現役大家の合理解です。
「外して代替」がワイらボロ戸建大家の現実解か。スッキリしたわ。
そういうこと。地震保険は「正解の二択がない」テーマやから、自分の物件と相談して判断するんやで。
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