【2戸目の収支公開】高すぎた家賃設定、無駄なリフォーム…それでも利回りは○○％出たばい！

というわけで今回は、
ワイが購入・運用した築古戸建て「2戸目」のリアルな収支と反省ポイントをまとめてみたばい！

• どんな物件やったと？
• どうやって出会ったと？
• 今回のリフォーム、実はちょっとやりすぎたっちゃ…？
• 入居者募集でやらかしたことって？
• でも結局、利益はちゃんと出たと？

「築古戸建て投資って、2戸目が勝負！」って言われることも多いけど、
実際に2回目だからこそ気づけたこと、やらかしたこと、学びがぎっしり詰まっとるんよ。

成功例だけじゃなく、リアルな失敗や判断ミスもふくめてぜんぶ公開するけん、
これから始める人も、すでに動き出した人にも役立つと思うばい！

この記事では、実体験ベースで
【買付 → リフォーム → 募集 → 収支まとめ】まで、ありのままにお届けするけん！

次からは、この流れで紹介していくばい👇

▼この記事の構成

物件の基本情報

2戸目に購入したのは、福岡県内の築古戸建て。
1970年築、築約55年の木造2階建て・3LDKばい！

物件スペックまとめ

項目	内容
所在地	福岡県
築年数	1970年（築約55年）
構造	木造2階建て
土地面積	約100㎡
建物面積	約70㎡（3LDK）
駐車場	無
購入価格	130万円（融資購入）

今回は初の“融資”での購入にチャレンジした1戸やったと。

現金とは違う「融資ならではの注意点」もいろいろ経験できたけん、
そのへんもこの記事でしっかり触れていくばい！

よっしゃ、次は「購入までの流れと内見」「契約・引き渡し・諸費用」やね！
まずはその２つをセットで、2戸目に合わせてまとめた導入文と流れを作ってみたばい👇

購入までの流れと内見

今回は「しばらく売れ残っとるけん、交渉できるかも？」と思って、
普段とはちょっと違うエリアで内見に行ってみたんよ。

ただし今回は現金購入じゃなくて、人生初の“融資購入”！
正直、審査が通るかドキドキやったばい…。

物件との出会い

1戸目の経験で「相場観」や「目利き」は少しずつ身についてきとったけん、
今回はネットで掲載された瞬間に「これは行けるかも」と直感。

▼チェックしたポイント：

• 駐車場スペースは近隣にあり（徒歩圏で月極OK）
• 内装はうまく整えれば映える間取り
• 長期間売れ残っていたため、価格交渉の余地あり

内見で見たポイント

チェックポイント	状況
建物の傾き	1階にややあり（要観察）
雨漏り	天井確認 → 異常なし
シロアリ	畳をめくってチェック → 被害なし
配管・水回り	設備は比較的新しく、清潔感あり
周辺環境	坂道沿い＋閑静な住宅街で落ち着きあり

基本的には「平屋派」なんやけど、
今回は2階部分がほとんど手をかけずに使えそうやったけん、
思い切って購入を決断したばい！

参考：【内見で失敗しない！】築古戸建てのチェックポイント５選！

契約・引き渡し・諸費用

個人の“創業資金”として申請したけん、
物件購入に先立っていろんな準備が必要やったばい。

融資の活用

スケジュール（ざっくり時系列）

時期	内容
1月中旬	物件内見・買付
2月上旬	価格交渉成立、公庫に相談開始
2月中旬	ネットから融資申込（電子契約申請含む）
2月下旬	公庫と面談（提出書類をもとに審査）
3月中旬	融資実行 → 決済へ！

申込み時に必要やった主な書類たち

はじめての確定申告で、仕訳もようわからんで、ひたすら勉強して作ったんよ。
「ミスったら融資通らんかも…」って思ったけん、1週間くらいこれだけ集中して取り組んだばい（笑）

また、指示はなかったけど、〚事業計画書〛もつくったばい！

面談当日の持ち物（実際に持っていったもの）

面談、めちゃ緊張した！
でも確定申告を自分で作ったけん、質問にもスムーズに答えられたとよ。
（ちなみに、電話では書類内容を教えてくれず「郵送します」って言われ、当日の持ち物はなんだろうと、歯がゆく待ってた。）

参考：【不動産投資の税金対策】マネーフォワードクラウドで確定申告＆節税をラクにする方法！

融資の審査結果と注意点

無事、借りられたばい！

• 借入金額：230万円
• 返済期間：5年
• 金利：約1%後半

審査結果は面談の約1週間後に通知されて、入金はその1ヶ月後くらい。
今回はスケジュールの都合で、ちょっと早めてもらったっちゃ。担当者さん、仲介さん、感謝しかない。

融資活用のレアケース（参考にしてね）

一般的に、公庫の融資って「売買借契約書」が融資の入金前に提出が必要になると。

けど今回は…

• 創業事業の融資で目的が明確
• 必要書類・説明資料をあらかじめ準備済み
• 担当者が柔軟に対応してくれた

運良く、融資→即決済というありがたい展開になったんよ！

支払った物件価格

項目	金額（円）	補足
物件価格	1,300,000	手付金なし

実際の諸費用まとめ

項目	金額（円）	補足
固定資産税清算金	22,580	年額ベースを日割りで精算
仲介手数料	71,500	宅建業法の旧ルール（3%＋6万円）適用
印紙代	1,000	売買契約書用（1,000万円以下）
登記費用	105,100	所有権移転＋司法書士報酬
不動産取得税	58,500	決済後、数ヶ月後に納付
諸費用合計（火災保険除く）	258,680円	上記項目の合計金額

初期費用まとめ（火災保険除く）

内容	金額（円）
物件価格	1,300,000
諸経費合計	258,680
初期費用合計	1,558,680円

火災保険の契約を忘れずに

決済日までに、火災保険の加入手続きも忘れずに！
ワイは先輩大家さんに紹介してもらった代理店さんにお願いしたばい。

今回、火災保険（190,180円）を含めた場合は、総額 1,748,860円 になるばい。

火災保険については、こちらの記事で実例込みで詳しく紹介しとるけん、気になる方はチェックしてみてな〜！

融資購入って、やることいっぱい！

• 融資書類の準備
• 面談対応
• 火災保険の手配
• リフォーム見積の調整

不動産投資っちゅうより、「賃貸業」って感じが強まるステージやったけん、しっかり一歩ずつ進めていくのが大事やね！

今回の公庫申請で、次の物件でもっと上手く動けそうな気がしとるばい。

リフォームの進め方と費用内訳

利回りから逆算する！リフォーム予算の決め方

1戸目では細かく計算方法を解説したけん、今回は ざっくりシミュレーションで説明するばい！

リフォームって、現場で追加や想定外が出ることも多いけん、完璧に予算通りにはいかんとよ。でも…

「ざっくりでも“目安”を決めとく」ことが超大事！

リフォーム予算はこう決める！

「積算は苦手…」って人でも大丈夫。 年間家賃の10〜15％を“経費”として見積もると、簡単で現実的ばい！

想定条件

• 家賃：45,000円
• 年間家賃収入：540,000円（45,000円 × 12ヶ月）
• 経費：15%想定 → 約81,000円
• 年間手残り：459,000円（＝540,000 − 81,000）
• 目標実質利回り：20%

シミュレーション結果

項目	金額（円）	備考
年間家賃収入	540,000	家賃45,000円 × 12ヶ月
年間経費（15％想定）	81,000	固定資産税・保険など含む
年間手残り	459,000	＝収入 − 経費
実質利回り目標	20％	築古ならこの辺を目指したい
総投資額の上限	2,295,000	＝459,000 ÷ 0.20
物件価格	1,300,000	実際の購入価格
諸費用	258,680	登記・仲介手数料など
初期費用合計	1,558,680	物件＋諸費用
リフォーム予算上限	736,320円	＝2,295,000 − 1,558,680

つまり今回は、**リフォーム費用を約73万円以内に収めれば、実質利回り20％**が狙えるラインたい！

もし予算をちょっとオーバーしても、15％以上の利回りをキープできればOK。

「やりたいリフォーム」じゃなくて「やるべきリフォーム」にしぼること。 これが築古リフォームで成功するコツやね！

実際にやったリフォーム内容（DIY＋外注のハイブリッド）

DIYでやったリフォーム

内容	詳細	備考
室内塗装	ダイニング、キッチン、トイレ、和室、押入れなど	水回りは念入りに塗装。道具も少しずつ揃えたばい。
清掃	全室を徹底清掃。特に水回りはピカピカになるまで	設備は使えるものは活かす方向で調整。
照明・火災報知器・インターホン	交換が簡単なものはDIY対応	必要最低限、コスト削減。
2階部分	掃除＋照明交換＋火災報知器のみ	築年数の割に状態が良く、“やらない判断”を徹底！
庭	草木の剪定	友達に道具を借りてカット。

DIY事例：トイレのビフォーアフター

水回りは入居者が一番気にするポイントっちゃけん、今回も力を入れてDIYしたばい！

🚽 やった内容

内容	詳細	ポイント
壁面塗装	白系ペンキで明るく	汚れが目立ちにくい＆清潔感が出る
便器掃除	掃除用洗剤とスポンジで徹底洗浄	新品のような光沢感が復活！
照明交換	電球色 → 昼白色へ	室内がパッと明るくなる効果大！
ペーパーホルダー交換	アドバイスを受けて後日交換	Amazonで1,500円ほど。印象UP！

正直、DIY費用は1万円いかんくらいやったばってん、
入居者さんからの印象はバッチリやったとよ！

ちょっと手をかけるだけで、トイレの印象はガラッと変わるっちゃんね。

業者に依頼した工事

内容	詳細	備考
クッションフロア貼り（1F居室）	傾きがあったため、床の補正後にCF施工	DIYじゃ厳しかったため業者に依頼。仕上がり◎
電気・ガス・水道工事	有資格者による施工	安全面も考えて外注。
エアコン設置（1台）	新品を業者に取り付け依頼	業者に手配。快適性も大事やけん。

トラブル＆費用の内訳

トラブル内容	費用	対応・備考
駐車場が確保できず → 整備を決断	約450,000円	月極が埋まり、やむなく造成＋一部外壁塗装も実施。実質利回り20％はここで諦め…。しかも狭くて停めにくく、大反省。
水漏れ発生（募集開始直後）	約300,000円	水道局からの連絡で発覚。急遽、水道管の修繕を外注。まさかの出費やった…。
玄関ドアが閉まらない	約60,500円	玄関扉を丸ごと交換。見た目も改善されたけん結果オーライ。
ベランダ上部の固定具不良＆屋根補修	約60,000円	危険やったけん、外注で即対応。

トラブルからの学び

• 入居募集において、駐車場は重要。月極が決まってしまって慌てて造成したけど、土地が狭くて停めにくかったのが大失敗。今後は「サイズ感」まで見ておかんとね！
• 水漏れや屋根不具合など、募集後に次々と問題発生。でも「逃げずにすぐ対応する」姿勢が、入居にもつながると思うばい。
• 修繕は基本、すぐ対応できるように外注。判断の軸がブレんように、ざっくりでも費用シミュレーションをしていたのが助けになった。

総額リフォーム費用

1,042,847円

👉 実質利回り20％を目指しとったけど、結果的に約30万円オーバーに…。
ばってん、その分だけ“学び”も“反省”も、めちゃくちゃ濃かった！

入居募集の戦略と条件

募集スケジュール（時系列）

時期	内容
3月	リフォーム開始
5月	リフォームほぼ完了、募集スタート
8月	水漏れトラブル発生 → 内見中断
9月	募集再開＆家賃を値下げ
12月	契約決定！
翌年1月	入居開始

募集戦略の変遷と反省

当初の募集条件（強気スタート）

• 家賃：55,000円（管理費込み）
• ペット可
• 駐車場1台付き（新設）

仲介さんのアドバイスで、「この広さなら強気でいける！」という話でスタート。
ばってん内見は数件あるものの、なかなか決まらん…！

想定する課題

• 5万円台の家賃帯で求められるクオリティとミスマッチ
• 駐車場が狭く、ファミリーカーには不向き
• 広告は３社のみ → 露出不足

そして8月、ようやく動き出すか？というタイミングで
まさかの水漏れトラブル発生！内見中止に💦

ターゲット設定と途中からの見直し

ターゲット	状況と対応
ファミリー層	駐車場が小さく、小型車向け → 想定よりマッチせず
ペット可希望層	他物件との競合が多く、決め手に欠けた
法人・外国人	9月以降、「法人契約・外国人もOK」で仲介さんに再依頼

※法人契約や外国人の方は、車を使わん人も多く、
狭い駐車場でも気にならないというメリットがあるとよ！

募集条件の改善点（9月〜）

• 家賃を55,000円 → 48,000円に見直し！
• 仲介会社を３社 → 10社へアプローチ
• PR資料をリニューアル＆定期連絡を強化

このタイミングで、急に内見が増えたばい！
やっぱり、価格と露出の見直しは鉄板戦略たい！

最終的な募集条件（決定時）

項目	内容
家賃	48,000円（管理費込み）
敷金・礼金	ゼロ
火災保険・保証料	約40,000円（入居者負担）
仲介手数料	１ヶ月分
駐車場	1台分無料
契約者	法人契約（外国の方）

今回の学びと反省

良かった点	改善点・反省
家賃見直しで反応が一気に上がった	強気の価格設定で2ヶ月ロス
仲介会社を拡大して露出アップ	駐車場造成に40万円…サイズ的に効果は限定的
法人契約に切り替えたことでターゲット拡大	トラブル発生時に即対応 → 信頼を守れたのは◎

空室期間まとめ

項目	結果
募集開始	2025年5月
入居決定	2025年12月
空室期間	約7ヶ月（内1ヶ月は内見中止）

約30万円の機会損失。
これを考えると、「リフォーム外注で早期募集」という選択肢も、
コスト以上の効果があると感じたばい。

みつ村長のひとこと

今回はほんと、苦戦したばい…。

でも「ターゲットのズレ」と「強気すぎた家賃設定」に
早めに気づいて軌道修正できたのは大きかった！

水漏れや屋根の補修、いろいろあったばってん、
その都度 “逃げずに対応したこと” が、信頼と契約につながったと思うっちゃ。

投資って数字だけじゃなくて、やっぱり“人と人との信頼”が大事たいね。

【収支と利回りの全公開】築古戸建て2戸目、失敗続きでも◯◯％出たばい！

初期費用の総額（火災保険除く）

項目	金額（円）	備考
物件価格	1,300,000	手付金なし
固定資産税清算金	22,580	日割り精算
仲介手数料	71,500	旧ルール適用（3%＋6万円）
印紙代	1,000	売買契約用
登記費用	105,100	所有権移転＋司法書士報酬
不動産取得税	58,500	数ヶ月後に納付
諸経費 合計（保険除く）	258,680	火災保険は別途
初期費用合計	1,558,680	物件＋諸経費

総投資額（フルパッケージ）

項目	金額（円）	備考
初期費用合計	1,558,680	上記参照
リフォーム費用	1,042,847	DIY＋外注＋トラブル対応含む
広告費（AD）	48,000	仲介会社への広告料
総投資額 合計	2,649,527	すべて込みのリアルな総額ばい！

年間収支

項目	金額（円）	備考
月額家賃	48,000	管理費込み
年間家賃収入	576,000	48,000 × 12ヶ月
固定資産税	43,696	年額
火災保険（年割）	38,036	5年契約：190,180 ÷ 5年
年間経費 合計	81,732	固定資産税＋保険
年間手残り	494,268	＝収入 − 経費

表面・実質利回りの比較

指標	計算式	値
表面利回り	576,000 ÷ 2,649,527 × 100	約21.7%
実質利回り	494,268 ÷ 2,649,527 × 100	約18.6%

利回りまとめ

• 表面利回り：約21.7%
• 実質利回り：約18.6%

多少のトラブルはあったばってん、20%に迫る実質利回りが出たのは合格ラインたい！

このあとも、将来の売却シミュレーションも公開するけん、ぜひ読んでみてな！

【未来シミュレーション】5年後に売却したら？10年持ち続けたら？

シナリオ①：5年後に売却したら？

▶ 家賃収入（5年間）

• 年間手残り：494,268円
• 5年合計：2,471,340円

📌 ケースA：100万円で売却した場合

内容	金額（円）
売却価格	1,000,000
売却経費（仲介・登記など）	▲100,000
売却益	900,000
家賃収入（5年）	2,471,340
総収益	3,371,340
純利益	721,813（＝総収益 − 総投資額2,649,527）
ROI	約27.2%

📌 ケースB：利回り20%想定の売却価格 ＝ 2,700,000円

内容	金額（円）
売却価格	2,700,000
売却経費	▲200,000
売却益	2,500,000
家賃収入（5年）	2,471,340
総収益	4,971,340
純利益	2,321,813
ROI	約87.6%

比較表（5年保有）

パターン	家賃収入	売却益	総収益	ROI
売却100万円	2,471,340円	900,000円	3,371,340円	約27.2%
売却270万円	2,471,340円	2,500,000円	4,971,340円	約87.6%

譲渡税についても注意！

• 5年以内の売却 → 短期譲渡所得扱い（税率約39%）
• 5年＋1日以降の売却 → 長期譲渡所得（税率約20%）

💡 5年以内の売却だと、利益の約4割が税金で持っていかれるリスクもあるけん、売却は「5年超」が鉄則ばい！

ROIとは？

ROI（投資利益率）＝「利益」÷「投資額」×100

たとえば、100万円の投資で20万円の利益が出たら
→ ROI = 20万円 ÷ 100万円 × 100 = 20％

今回のケースで計算すると…

• 総収益：4,971,340円
• 総投資額：2,649,527円
• 純利益：2,321,813円

👉 ROI = ( 2,321,813 ÷ 2,649,527 ) × 100 = 約87.6%

ついでにチェック！自己資本比率も見てみよう

「レバレッジ効いてる？」を測る大事な指標ばい。

計算式：自己資本比率（％）=( 自己資金 ÷ 総投資額 )×100

今回の数字で計算すると…

• 総投資額：2,649,527円
• 借入金：2,300,000円
• 自己資金：349,527円

自己資本比率= ( 349,527 ÷ 2,649,527 ) × 100 =13.2％

この数字から見えること

👉 少ない自己資金（約13％）で高いROI（約87.6％）を実現！

つまり、「レバレッジ効果」がしっかり効いた投資やったということやね！

ただし、自己資本比率が低いぶん、キャッシュフローや空室リスクには注意が必要ばい。 でも今回のように、事業計画を立てて融資を引けたこと自体が強みやけん、自信持っていい投資やと思うっちゃ！

ポイントまとめ

• ROI 87.6%！ 自己資金に対して大きな利益が得られた
• 自己資本比率 13.2% → 少ない元手で融資を活かせた好例
• 売却は5年超が基本！税率39％ vs 20％はでかい差たい

シナリオ②：10年間保有したら？

▶ 家賃収入（10年間）

• 年間手残り：494,268円
• 10年合計：4,942,680円

📌 パターン①：退去あり（1回）

内容	金額（円）
退去時クリーニング＋内装	▲150,000
10年目の修繕費	▲100,000
合計経費	▲250,000
純利益	4,692,680円
ROI	約177.2%

📌 パターン②：退去なし

内容	金額（円）
経費	0円
純利益	4,942,680円
ROI	約186.5%

比較表（10年保有）

パターン	家賃収入	経費	純利益	ROI
退去あり	4,942,680円	▲250,000円	4,692,680円	約177.2%
退去なし	4,942,680円	0円	4,942,680円	約186.5%

数字で見える“築古戸建て投資”

• 表面利回り：約21.7%
• 実質利回り：約18.6%
• 5年後売却でも黒字化！
• 10年保有すれば ROI 170%超も可能！
• 自己資本比率：約13.2% ← 少ない元手で最大リターン！

今回、新しく出てきた「自己資本比率」を改めて確認。融資においては、大事な考えやけんね。

今回の総投資額は 2,649,527円 に対して、
融資は 2,300,000円（約87%）。

つまり、実際に自分が出したお金（＝自己資金）はたったの
349,527円だけ！

👉 自己資本比率の計算式：
自己資金 ÷ 総投資額 × 100
＝ 349,527 ÷ 2,649,527 × 100
＝ 約13.2%

💡 9割近くを融資でまかないつつ、高利回りを狙う投資ができたってことやね！

🧾 収支が出たら忘れずに「確定申告」ばい！

利益が出た年は、所得としてしっかり申告＆節税対策せんと損するばい！

こちらの記事に確定申告については、書いてあるよ！参考にしてな。

学びと反省、そして次の目標

やって良かったこと

✅ 利回りから逆算して“やること・やらないこと”を決めたこと！
→ 収支シミュレーションをベースに、「どこまでやるか」を先に線引きしたけん、無駄な施工を減らす意識が持てたばい。

✅ 仲介さんや公庫担当者との信頼関係を築けたこと！
→ 初めての融資購入でも、丁寧に対応したおかげで、スムーズな流れにつながった！

✅ 柔軟にターゲットと募集条件を変更したこと！
→ 法人契約・外国人OKへの切り替え、家賃の見直しでようやく成約。思い込みを捨てて“ニーズに合わせた”戦略が功を奏したっちゃ。

✅ 水漏れなどのトラブルに即対応したこと！
→ 入居前後の信頼に直結する部分。逃げずに対応したことで、仲介さんからも好印象やったばい。

反省と改善点

❌ リフォーム費用の見積りが甘かった…
→ 想定を約30万円以上オーバー。駐車場造成・水道トラブル・玄関扉・屋根補修など、イレギュラーが重なったけど、想定ラインの見直しが必要やね。

❌ 強気すぎる家賃設定で2ヶ月ロス
→ 当初は5.5万円で募集したけど、決まらず空室が続く…。反応を見てすぐ下げる判断が大切やと痛感。

❌ 小さすぎる駐車場を後付けで造成して失敗
→ 費用40万円超なのに、狭すぎて実質使いにくい。スペースが狭いなら潔く「なし」と割り切る勇気も大事やね。

今後の目標と戦略（2戸目をふまえて）

この2戸目で見えたことは、
「キャッシュの余裕」と「人との連携」が、成功のカギということ。

• 自己資金だけに頼らず、融資で資金を回す選択肢を持てた
• 仲介・職人・公庫の担当者と、信頼関係を築きながら進める大切さを学んだ

🎯 中期目標：戸建て5〜7戸で月キャッシュフロー20万円！

• 地元＋車で1時間圏内を軸に
• 実質利回り15〜20%を維持できる物件を厳選
• 1戸目・2戸目の経験を活かして、コスト管理と募集戦略をもっと精度高く！

まとめ

この物件は、
最初の家賃設定ミス・トラブルの連発・予算オーバーと、
「失敗しながら学んだ物件」やったばい。

でも、それでも黒字化できて、
利回りもキープできたのは、事前準備と人の力のおかげやった。

伝えたいのは3つ👇

1. リフォームは感情じゃなく、数字で決めること
2. 自己資金が少なくても、融資を活用すれば買える！
3. 「やらかしたこと」こそ、次につながる財産になる！

これからも、
リアルな築古戸建て投資の現場を、ブログで発信していくけん！

「実際のDIY」「法人契約のコツ」「3戸目の探し方」なんかも、記事でどんどん書いていく予定たい！

最後まで読んでくれて、ありがと〜！

「融資の通し方が知りたい！」「築古の法人契約ってどうやると？」など、
質問やリクエストがあれば、コメントやSNSで気軽に教えてな〜！

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