こんにちは、みつ🦊 です。
28歳からボロ戸建て投資を始め、1年目に1戸目で家賃4.5万円を達成。
2年目に2戸目を追加し、3年目は拡大フェーズに入り複数戸を運営中です！
不動産投資って難しそう…。
でも少額から始められるなら挑戦してみたいな！
いいね！本気で取り組めば、不動産投資で稼ぐことは可能たい^^
やってみたいけど、何から始めたらいいか分からん…。
初心者にはやっぱり難しいと？
大丈夫ばい！誰でも最初の一歩は踏み出せる。
まずは「不動産で稼ぐ全体像」を理解することが大事たい^^
不動産投資が稼げると聞いても、
- 「そもそも、不動産で稼ぐってどういうこと？」
- 「本当に不動産投資で儲かるの？」
と疑問に思う人は多いはずです。
そこで今回は、これから不動産投資を始めたい初心者に向けて
「不動産で稼ぐ全体像」をざっくり解説します。
- 投資する不動産のジャンルを決める
- 物件を探して買う
- 物件を直して価値を高める
- 入居者を募集して貸す
- 管理を続けつつ、次の物件へ進む
一つひとつは奥が深いけん、今回は全体像だけ簡単に解説するばい！
より詳しい具体的なステップは、こちらの記事でまとめています👇️
【７ステップで完全解説】ボロ戸建て投資で家賃を稼ぐためのロードマップ
【大前提】不動産投資で稼ぐ仕組みは「家賃収入」
不動産投資で稼ぐ仕組みは、家賃収入たい。
- 不動産を 買う
- 不動産を 貸す → 家賃収入（インカムゲイン）が毎月入る
- 不動産を 売る → 売却益（キャピタルゲイン）が得られる
物件を購入して入居者に貸すことで、毎月安定した家賃が入ってくる。
さらに、タイミング次第では売却益（キャピタルゲイン）を得られる場合もあるとよ。
ただし、売却益を狙い転売を繰り返すには「免許」が必要。大家になって家賃を得るだけでは不要。副業として不動産業を行う場合はインカムゲインがメインになるたい。
つまり、家賃収入が不動産投資で稼ぐ大前提になるわけ。
不動産での稼ぎは人によってバラバラたい。
- 家賃より修繕費がかさんでマイナスになる人もおるし、
- 逆に毎月100万円以上稼ぐ人も実際におるとよ。
その差を分けるのは、物件の選び方・修繕費の抑え方・入居者探しの工夫たいね。
このブログ「不動産投資ゼロイチ教室」では、初心者さんが 1戸目を買って月5万円の家賃収入を得るまで をサポートしよるばい。まずは不動産投資の全体像ばつかんで、「どうやってお金が生まれるのか」一緒に学んでいこうたい！
正しい知識ば身につけて実践すれば、初心者でも不動産で稼ぐことは十分可能たい！
投資する不動産のジャンルを決める
不動産で稼ぐために、まずは不動産のジャンルを決めよう。
ジャンルによって必要な資金・リスク・収益の大きさがぜんぜん違うけんね。
不動産って言ってもマンションとか戸建てとか…いろいろあるよね。どれを選べばいいんだろ？
そうそう！不動産投資はジャンルによって性質が全然違うとよ。まずは自分に合ったジャンルを選ぶことが大事たい^^
不動産ジャンルの主な選択肢
・戸建て投資
中古戸建てを安く買ってリフォームし、家賃収入を得る。少額から始めやすい。
・区分マンション投資
マンションの1室を購入。管理が楽だが、利回りは低め。
・アパート投資
一棟アパートを購入。規模が大きく資金が必要だが、安定した収入につながりやすい。
・中古 or 新築
中古は価格が安く利回りが出やすい。新築は修繕リスクが少ないが初期費用が高い。
・地方 or 都市
地方は物件価格が安いが、入居者探しに工夫が必要。都市部は需要が安定しているが、価格が高め。
| 新築 | 中古 | |
| 戸建て | 高額・低利回り | 安い・高利回り |
| 区分マンション | 高額・安定 | 比較的安い・低利回り |
| アパート | 超高額・低利回り | 数千万〜・中利回り |
| 都市 | 地方 | |
| 高い・需要安定 | 安い・需要工夫 |
ジャンル選びに悩みすぎて、一歩も進めなくなる人が多いとよ。
でも、いきなり全部を極める必要はなかと。
「これなら自分でも始められる」
そう思える選択肢を決めて、スモールスタートしてみるのが一番たい。
不動産初心者におすすめは「地方のボロ戸建て」
不動産で人生変えたい！って思っとる勤め人にすすめる1件目は、やっぱり 地方の中古（ボロ）戸建てやね。
- 新築 → 高すぎる。自分で建てるのは初心者にはハードル高すぎ → だから「中古」。
- 都心 → 価格が高すぎて手が出らん → 現実的には「地方」。
- 一棟アパート → 数千万円単位で資金が必要。区分マンション → 利回りが低く儲かりにくい → だから「戸建て」。
👉 結論：「地方 × 中古 × 戸建て」 が最適解たい。
ノウハウはすでに出尽くしとるけん、本ブログでもすべて公開しとる！
あとは「やるか、やらんか」の世界。
まずは 1戸目を買って、入居付けまでやりきること が何より大事たい。
ここをやりきれん人は、正直いって商売には向いてなかかもしれんね。
でも逆にここをやりきれば、
- 不動産の適性が分かる
- 戸建てを担保にして、将来アパート投資へ進める
…という次の道も開けるとよ。
おすすめ記事：【成功者から学ぶ！】築古戸建て＆不動産賃貸業のオススメ書籍・学習方法まとめ
不動産で身につくスキル
不動産投資を通して、さまざまなスキルが身につくたい。
- 物件を見る力 ：安いけど貸せる家を見抜く力
- 直す力 ：DIYやリフォームの基本スキル
- 貸す力 ：入居者募集や家賃設定のノウハウ
- お金の計算力 ：利回り・収支を管理する力
- 人との交渉力 ：業者・不動産会社とのやり取り
勤め人の最初の一歩は「地方のボロ戸建て」が最適解
まずは小さく始めて、入居付けまでを必ずやりきる
物件を探して買う
ジャンルが決まったら、さっそく物件探しをはじめましょう。
探し方は大きく分けて以下の3種類があります。
- 直接現地で探す
- 地元の不動産会社を回る
- ポータルサイトで探す
👉 結論から言うと、初心者は「ポータルサイトで探す」一択たい！
ただし、それぞれメリット・デメリットがあるけん、順番に見ていきましょう。
＞＞「ポータルサイトで探す」に今すぐ飛びたい方はこちら
直接現地で探す
いわゆる「物上げ（ぶつあげ）」と呼ばれる方法で、不動産会社のプロがよく使うやり方です。
街を歩いたり車で回ったりして、空き家っぽい物件を見つけて、謄本を調べて所有者に直接コンタクトを取るというもの。
- ネットや店頭に出ていない「隠れ物件」に出会える可能性がある
- 競合が少なく、安く買える場合がある
- 謄本を取って所有者に連絡するなど、手間と知識が必要
- 相手が売る気がなかったり、トラブルになるリスクも高い
- 初心者にはハードルが高い
これはプロ向けの手法やけん、初心者にはあんまりおすすめせんばい。
まずは王道の方法から入ったほうが確実たい^^
地元の不動産会社を回る
地域の不動産会社に足を運んで、「築古戸建てを探しています」と伝える方法です。（信頼関係ができる前に、ボロ戸建てとは言わないように。笑）
- ネットに出ていない「未公開物件」を紹介してもらえることがある
- 相続や空き家案件を抱えていることが多く、掘り出し物に出会える可能性大
- 不動産会社との関係づくりにもつながる
- 最初は相手にされにくい場合が多い（特に初心者）
- 信頼関係ができるまで時間がかかる
実際に足を運ぶと、不動産屋さんの信頼も得られるけん、2件目・3件目を考える人にはおすすめたい！
ポータルサイトで探す
SUUMO、アットホーム、楽待などのポータルサイトで検索する方法です。
- 毎日チェックできるので物件を見る目が養われる
- 検索条件を絞ることで、自分に合う物件が見つけやすい
- スピード感があって、初心者でも取り組みやすい
- 競合が多いので、人気物件はすぐ売れてしまう
- 情報量が多く、最初は迷いやすい
最初の1戸は、この方法で十分たい！
毎日ポータルを見よると「目利き力」が自然とついてくるばい^^
おすすめ記事：【完全ガイド】築古戸建ての探し方＆オススメ検索サイトを公開！
【初心者必見】不動産屋への問い合わせは「フォーム＋電話」が最強！
物件を直して価値を高める
物件を探して買ったら、次は物件を直して価値を高めましょう。
そうは言っても、そもそもどこを直せばよいかわからないよ…。
じゃあ、次は直し方を学ぼう^^
優先的に直すべきところ
結論から言うと、マイナス要素を消すことが最優先です。
入居希望者が内覧に来たときに「ここはちょっと無理かも…」と感じる部分を改善しましょう。
- 残置物が山積みのゴミ屋敷
- 黒ずんだ壁やムラのある塗装
- 垂れ下がった軒下や傾き
- ブカブカする床
こうした部分は内覧の印象を大きく下げるため、必ず直すようにしましょう。
- 壁（塗装・漆喰・クロス）
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）
- 床
内覧はたった10分程度。
第一印象の良し悪しが大事なので「目につきやすい部分から直す」のがポイントです。
直さなくていいところ
逆に、コストをかけても家賃アップにつながりにくい場所は、直しません。
具体的には
- 外壁塗装（見た目は良くなるが、家賃は上がりにくい）
- 2階の部屋（1階をしっかり直せば十分入居が決まるケースが多い）
限られた予算の中で「やる／やらない」を決めるのが収益最大化のコツです。
DIYと外注のバランス
修繕は「DIYするか？外注するか？」の見極めが重要たい。
✅ 初心者の会社員は、まずDIYを一度経験してみるのがおすすめ。
理由は、材料費・道具・作業難易度を肌で理解できるから。将来外注する際にも「業者に丸投げ」ではなく、適正価格が判断できるようになるたい。
ただし、期間を決めることが大切！
目安は「3ヶ月」。
3ヶ月まではDIY、それ以降は外注に切り替えよう。
なぜかというと、修繕期間が長引くほど
💸 「家賃収入の機会損失」が発生するけんね。
具体例
家賃5万円の物件なら、
3ヶ月経つと → 15万円の収入機会を逃す。
6ヶ月かかると → 30万円分の機会損失…。
半年も修繕してたら、心も折れそうになるばい💦
ポイントは「3ヶ月DIY → 外注にスイッチ」
「DIYが目的」になったら本末転倒たい。
ゴールは家賃収入を得ること（ゼロイチ達成）。
- 直す基準は「家賃アップ」と「仲介業者（と入居者）が嫌がらないか」の2つ
- 直さない勇気も大切（全部きれいにする必要はない）
- DIYは経験値として有効、ただし期間を決めて収益とのバランスを取る
入居者を募集して貸す
不動産投資で収益を得るには、入居者が決まって家賃収入が入ることが必須です。
リフォームに熱中してしまう人は多いですが、本当のゴールは「貸して家賃を得ること」。
ここでは、入居者を募集する代表的な方法を3つ紹介します。
- ジモティーで自主掲載
- 家に看板をはる
- 賃貸サイトに掲載
👉 結論から言うと、初心者は「賃貸サイトに掲載」がおすすめたい！
ただし、それぞれメリット・デメリットがあるけん、順番に見ていきましょう。
＞＞「賃貸サイトに掲載」に今すぐ飛びたい方はこちら
ジモティーで自主掲載
個人間で募集できるフリマアプリのようなサイト。
- 家主自身が直接募集できるため、費用を抑えられる。
- ただし、入居希望者の属性確認や契約手続きは慎重に。
個人間取引に慣れていない人には難易度が高め。
関連記事：【無料でできる！】大家が直接入居者を募集できるサイト3選
家に看板をはる
物件の前に「入居者募集中」の看板を設置。
- 地域密着型で、近隣住民や通行人から直接の問い合わせがあるケースも。
- コストは安いが、反響は地域の需要次第。
看板に個人番号を掲載するので、平日仕事の会社員は対応が難しいことも。
賃貸サイトに掲載
不動産会社に依頼して賃貸募集を、賃貸サイトにあげてもらう。
- SUUMO・アットホーム・楽待などのポータルサイトを使えば、圧倒的に多くの人に見てもらえる。
- 不動産会社に依頼すれば、自動的に掲載される仕組み。
- 不動産会社の方との調整が必要。
初心者はまずここから始めるのが安心。
おすすめ記事：【スムーズに入居付け！】築古戸建ての募集依頼の流れとポイント
管理を続けつつ、次の物件へ進む
入居者が決まって家賃収入が入り始めても、それで終わりではありません。
「安定した家賃を守る」＝管理と、「収益を拡大する」＝次の物件へ進む、この2つを並行して進めていく必要があります。
管理の基本ポイント
- 家賃管理
- 家賃の入金確認は必須。
- 保証会社を利用していればリスクを軽減できる。
- 修繕・トラブル対応
- 設備の故障（水道・ガス・電気）や近隣トラブル
- 早めに対応することで退去リスクを下げられる。
- 定期点検・清掃
- ゴミ置き場や庭の草刈りなど
- 定期的に見回りをして環境を維持
🦊 みつ村長の管理スタイル：自主管理一択！
管理を外注することもできるばってん、最初は自分で経験してみるのが一番たい！
スキルも身につくし、将来外注するときの「基準」も分かるようになるばい。
アパートと違って、戸建ては共用部がないけん、トラブルの多くはリフォーム関連が中心。
結局のところ、「直す or 直さない」の判断は大家が下すことになるっちゃね。
もし管理会社に任せても、間に人を挟む分だけコストは高くなる。
勉強も兼ねて、最初は自主管理でやってみるのがオススメたい！
ちゃんと直しておけば、問い合わせはほとんど来ません。
自主管理は「大家力」を試される大事なステップばい！
次の物件へ進むための準備
- 収支の記録を残す
- 最初の1戸目での収支（家賃、修繕費、利回り）を数字で残すことが次の融資にも有利。
- スモールステップで拡大
- 1戸目 → 2戸目 → 3戸目と段階的に広げていくのが安心。
- 戸建ては「名刺代わり」になる
- 実際に1戸運営している実績は、金融機関や周囲の大家仲間への大きな信用になる。
コラム：不動産が好き？
不動産投資は孤独になりがちです。そんな時は…
- 仲間を見つける
- 先輩大家に相談する
- 勉強会やオフ会に参加する
目安は、先輩大家に『最低5人は会う』こと。手法や考え方もばらばら。
- 書籍から先人から学んだ？
- 自己資金５００万円ある？
- 相談できる大家仲間がいる？
- シュミレーションできる？
- 不動産が好き？
まとめ：まずは不動産投資の全体像を押さえよう
ここまで、不動産投資の全体像をざっくり解説してきました。
【大前提】不動産投資で稼ぐ仕組みは「家賃収入」
- 投資する不動産のジャンルを決める
- 物件を探して買う
- 物件を直して価値を高める
- 入居者を募集して貸す
- 管理を続けつつ、次の物件へ進む
この5つの流れを押さえておけば、不動産でどうやってお金が生まれるのかがイメージできるはずたい。
特に、勤め人の副業としては 「地方 × 中古 × 戸建て」 が最適解。
まずは小さく始めて、1戸目で「入居付け」までを必ずやりきることが大事やね。
正しい知識と行動があれば、初心者でも十分に不動産で稼げるばい！
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