こんにちは、みつです！
私は不動産賃貸業を学び始めて半年で築古戸建てを購入し、自分でDIYやリフォームばやってきました。そんで、購入から1年以内に入居者も決まり、今では3戸の戸建てを運用しとります。
不動産は稼げるって聞いたけど、本当？怖い印象が強くて…。
本気でやれば、不動産賃貸業で稼ぐことはできるよ！
それなら挑戦してみたかけど、どうしたらよかとかわからんとよね…。初心者には難しかと？
不動産ば始めるには、まずは全体の流れを知ることが大事たい！
不動産賃貸業に興味があっても、最初は何から手をつけたらよかかわからんもんね。
- 「何をどう準備すればいいの？」
- 「初心者にとってハードルが高いんじゃない？」
実は、最初の一歩を踏み出すためには、不動産で稼ぐ全体像を理解することが大切や！
- 「そもそも、不動産で稼ぐってどういうこと？」
- 「本当に不動産で稼げるの？」
など疑問を抱える人も多くいます。
この記事では、不動産ば始めたい初心者向けて、不動産で稼ぐ全体像を解説していくよ！
細かい部分については後ほど詳しく説明するけん、まずは大まかな流れを知って、「自分にもできそう！」って実感ば持ってもらえたら嬉しいね。
不動産で稼ぐための具体的なステップについては「【７つのステップで完全解説】不動産で稼ぐためのロードマップ」で詳しく説明しとるよ！
それじゃあ、不動産で稼ぐ全体像ば見ていこう！
本ブログは、「築古戸建てゼロイチ」に特化して記事ば書いとるよ！
初心者に築古戸建てばおすすめする理由については、下記の記事を参考にしてみてね↓
【大前提】不動産で稼ぐ仕組みは家賃収入
不動産で稼ぐ仕組みは、家賃収入が基本！
不動産投資を始めると、購入した物件を貸し出して、その対価として家賃が毎月口座に振り込まれるごとになる。
この家賃収入が、不動産賃貸業で稼ぐうえでの大前提ね。
他にも、不動産を売って利益を出す売却益（キャピタルゲイン）や、節税効果を活かして税負担ば減らす方法もあるけど、まずは家賃収入（インカムゲイン）を安定して得ることが、不動産賃貸業の第一歩！
売却益狙いの転売（いわゆる”転売目的の売買”）をする場合は、宅建業の免許が必要になる。一方で、賃貸業として家賃収入を得る場合は、免許はいらんとよ。
つまり、サラリーマンが副業として不動産投資をする場合は、基本的に家賃収入を得る「賃貸業」がメインになるよ。
この点をしっかり押さえて、不動産賃貸業を始めるよ！
不動産を買う２つの方法
不動産を買う方法は、どんなものがあるとね？
「現金」か「融資」の２つの方法があるとよ。
不動産を買う方法は２つ。
- 現金で買う
- 融資を受けて買う
現金で買う
現金購入の最大のメリットは、ローン審査が要らんことやね。
物件価格の相場はこんな感じ。
- 中古の戸建て：100万円〜数百万円
- 中古の一棟アパート：数千万円
大きな金額のアパートを買う場合は融資を使うのが一般的やけど、中古の戸建ての場合は現金で買うのが基本やね。特に良い物件は競争が激しくて、融資の審査を待ってもらうのはほとんど無理やから、現金が強いんよ。
初心者が現金で購入する場合、予算は数百万円になるけん、築年数が古い戸建て（築古戸建て）が選択肢になるとよ。
✔ 小さなリスクで始めたい人
✔ 失敗しても大きな借金を抱えたくない人
✔ 不動産賃貸業に向いているか試したい人
現金はいくらあればいいと？
私の場合は500万円を貯めてからスタートしたよ！
築古戸建てを買って、不動産賃貸業を始めるには、300万円〜500万円くらいの自己資金があれば安心できるとよ。
現金で買うなら、ローンのプレッシャーもないけん、じっくり経験を積むことができるんよ。
融資を受けて買う
不動産を購入するもう一つの方法が、融資を受けて買うことやね。
現金で買うと比べて、自己資金が少なくてもレバレッジを効かせて大きな物件を買えるメリットがあるとよ。
初心者が利用しやすいのは、日本政策金融公庫（公庫）からの融資やけど、これを利用するためには、いくつか準備が必要になるとよ。
- 事業計画書の作成
- 自己資金の確保（最低100万円〜200万円程度）
- 物件の収益性を説明できること
例えば、自己資金300万円で500万円の築古戸建てを購入する場合、300万円を全額現金で払ったら手元の資金がゼロになるけど、公庫の融資を使えば自己資金100万円＋融資400万円で購入することができるんよ。
融資を活用すれば、もっと多くの物件を買って、規模を拡大するチャンスが広がるけん、これは大きなメリットやね。
お金の流れの違い
融資を使うと、手元資金を温存しながら複数戸の運用ができるけど、毎月のローン返済が発生する点には注意が必要やけん、その辺もしっかり考えんとね。
- 家を買う
- 家を直す
- 家を貸して家賃をもらう
- 修繕費、諸経費（火災保険、税金、広告費など）を支払う
- 残ったお金が利益となる
- 融資を受ける
- 家を買う
- 家を直す
- 家を貸して家賃をもらう
- ローン、修繕費、諸経費（火災保険、税金、広告費など）を支払う
- ローン返済後の残りが利益
1戸目は融資を使ったと？
村長、1戸目は融資を使ったと？
融資は使わんかったよ。正確には、使う発想がなかったと。
その時は、公庫からお金を借りるなんて考えもなく、1戸目の入居が決まった後に大家仲間から「借りられたんじゃない？」って言われて、初めて気づいたんよ。
自己資金で購入したメリット
1戸目は全部自己資金で賄ったけん、ローン返済のプレッシャーがなかったのは、メンタル的にすごく良かったとよ。
また、平日は仕事をしながら、初めての購入手続き・リフォーム・入居付けを同時に進めよったけん、もし融資を受けとったら、果たしてうまくできたんかな…って不安にもなっとったね。
自己資金で購入したデメリット
しかし、2戸目を購入する際には、現金の準備に苦労 したと。
もしやり直せるとしたら？
もしもう一度戻れるなら、1戸目もやっぱり融資を使わず、自己資金で買ったと思うよ。
心臓はうさぎちゃんみたいな感じですね。
いやいや、拙者、小心者やけん…（笑）
当時は「借金=悪」と思ってて、お金を借りた経験がなく。数百万円の買い物は人生で初めてやったけん、おそらくまた現金で買うと思う（笑）
融資を否定しとるわけじゃないと。物件の収益性をちゃんと見極められて、返済計画をしっかり立てられる人には、融資は大きな味方になるとよね。
不動産賃貸業の経験を積んで、リスクも理解できるようになったけん、2戸目以降は私も融資を使いながら戸建てを増やしとるよ。
不動産賃貸業のメリット・デメリット
全体の流れはわかったよ。
次は不動産賃貸業（築古戸建て）のメリット・デメリットを紹介するけんね。
不動産賃貸業のメリット６選
- 安く始められる： 築古戸建ては新築や築浅の物件と比べて安く買えるけん、少ない資金で始めやすいとよ。少しお金を貯めてから、物件を購入する選択肢が広がるよ。
- 安定した家賃収入： 大昔からある商売。戸建ては１度入居すると退去がアパートより長いのもいい。収入が毎月見込めるから、生活の支えにもなるし、長期的に利益が期待できると。
- 物件の価値が安定しやすい： 築古戸建ては値段が安い分、価格が急に下がることは少ないけん、安定して運用できるんよ。
- お金が借りられる： 自己資金が少なくても、融資を受けて物件を買うことができるけん、少ない資金で始めやすいと。融資をうまく活用すれば、さらに多くの物件を買うチャンスが広がるとよ。
- 外注化できる： 物件の管理や修繕作業、入居者の対応などを外注して、自分の時間を節約することができるけん、忙しくても不動産賃貸業を続けやすいとよ。専門家に任せることで、安心して運営できるんよ。
- 経費が使える： 不動産賃貸業にかかる経費は、税金を軽減するために使えることが多いけん、実質的に利益が減る部分があるとよ。例えば、修繕費や管理費、火災保険料などを経費として計上できるけん、節税にもなると。
不動産賃貸業のデメリット５選
- 空室リスク： 空室になると、家賃収入がゼロになるけん、リスクもあるとよ。これが１番のリスクやね。ただ、大昔からある商売。リスクは出揃っている。そうならないように、しっかり学んでいってな。
- 修繕やリフォームが必要： 築古戸建ては年数が経っとるけん、必ずと言っていいほど修繕やリフォームが必要になることがあるとよ。これは費用がかかるし、計画的に準備しとく必要があるね。
- 初期投資がかかる： 購入自体は安くても、リフォーム費用や管理費用が必要やけん、初期投資が思ったよりかかることがあるとよ。数十万円では不動産賃貸業はできんと思っといたほうがいいとよ。
- 管理が大変： 築古戸建ては、建物自体が古い分、修繕をしっかりしないと、管理が大変。特に家賃が安くても、修繕を忘れると後で大きな問題に繋がることがあるけん、管理はしっかりしないといけんね。
- 売却時に値段が下がる可能性： 築古戸建ては時間が経つごとに価値が下がることがあるけん、将来的に売却する際に期待した額が得られないこともあるとよ。ただ、買値を間違えないよう、相場感を掴むことが最初は大事になると。
数百万円と、金額が大きいけん、しっかり勉強してから取り組まんといかんよ。
物件の種類
不動産賃貸業って言っても、物件の種類や新築・中古、エリアによっていろんな選択肢があるとよ。私は築古戸建てを推しとるけど、全体を知っとくことは大事やけんね。表にして比較してみたけん、参考にしてみてな！
区分・戸建て・アパート・マンション
| 初期費用 | 資産性 | 利回り | 融資 | 一言 | |
| 区分 | 小〜中 | 低 | 低 | 低 | 管理が楽やけど、家賃収入は少なめ。小規模で始めやすい。 |
| 戸建て | 小〜中 | 中 | 中〜高 | 中〜高 | 築古物件でも収益を上げやすいが、修繕に手間がかかることも。 |
| 一棟アパート | 中〜大 | 中〜高 | 中〜高 | 中〜高 | 複数戸で収益を得られるけど、入居が大変。規模が大きくなりやすい。 |
| 一棟マンション | 大 | 高 | 低 | 低 | 築年数が経つと価値が下がることもあるけど、安定した家賃収入が得やすい。 |
全体を比べると、それぞれの特徴がよくわかるね。
初期費用が少なくて、利回りが高いのが戸建て。だから、不動産賃貸業を小さく始めたい人にはぴったりやね。
新築 vs. 中古
| 初期費用 | 利回り | 融資 | 修繕費 | 一言 | |
| 新築 | 高 | 低 | 長期 | 低 | 初期費用は高いけど、修繕の心配が少ないけん安心やね。 |
| 中古 | 低 | 高 | 短期 | 高 | 安く買えてリフォームで価値上げできるけど、手間がかかるけん覚悟がいるよ。 |
新築だと初期費用が高くなるから、戸建ても高くなるよね。
そうやね。だから、初心者が始めるには中古が選択肢になるんよ。
地方 vs. 都市
| 需要 | 利回り | 価格 | 競合 | 一言 | |
| 地方 | 低 | 高 | 低 | 少ない | 安く買えて利回りも良いけど、需要が少ないこともあるけん注意。 |
| 都心圏 | 高 | 低 | 高 | 多い | 安定した需要があるけど、初期費用が高くなる。 |
都市圏だと初期費用が高く、ライバルも多んと！？
資金がある人は別やけど、サラリーマン大家が都市圏で戦うのはほんとに難しいんよ。
著者は福岡に住んどるけど、都心の博多は高すぎて買えん。サラリーマン大家が地方でどう戦うか、ここにこそ鞘があるんよ。
不動産賃貸業を始める前の7つのチェックポイント
最後に、不動産賃貸業を始める前の7つのチェックポイントをあげとくけん、いくつイエスがあるかな？
- 不動産賃貸業に費やす時間を確保しとる？
- 500万円以上の自己資金がある？
- 収益性を理解するためのシミュレーションを知っとる？
- 物件の種類をしっかり理解しとる？
- 不動産賃貸業について相談できる大家仲間がいる？
- 不動産賃貸業の本を読んで学んどる？
- みつのブログを全部読み終わった？（笑）
全然「イエス」がなかった人、ちょっと危ないかも…。
不動産賃貸業は大きなお金が動くけん、勉強せずに物件を買ったら、お先真っ暗な世界が待っとるけんね。そうならんように、しっかり準備してから始めような。
