不動産投資をするうえで 「減価償却」 を理解しているかどうかで、手元に残るお金が大きく変わるばい！
特に 築古戸建て は、減価償却をうまく活用することで 節税効果が高い ため、戦略的に使いたいところ！
✅ 「減価償却って何？」
✅ 「どうやって活用すれば節税できる？」
✅ 「築古戸建てならではのメリットは？」
この記事では、 築古戸建ての減価償却を最大限活用する方法 を解説するばい！
減価償却とは？
減価償却とは、建物の購入費用を一定期間に分けて経費計上できる仕組み たい！
✅ 不動産の建物部分は、時間とともに価値が下がる
✅ その価値の減少分を毎年「経費」として計上できる
たとえば、築古戸建てを 500万円（建物400万円・土地100万円） で購入した場合、
建物部分の400万円を「法定耐用年数」に応じて分割して経費化 できるんよ！
💡 減価償却のメリット
✔️ 現金の支出なしで経費を計上できる！
✔️ 課税所得を抑えて節税につながる！
✔️ 手元資金を厚くし、次の投資につなげられる！
築古戸建ての減価償却のメリット
築古戸建て投資では、 減価償却を有利に使える ばい！
なぜなら、 耐用年数が短いため、短期間で大きく経費化できるから たい！
📌 法定耐用年数（木造の場合）
✅ 新築・築浅 → 22年
✅ 築古（築22年超） → 「簡便法」で耐用年数を計算（法定耐用年数の20%）
例えば、築25年の木造戸建てなら、
「法定耐用年数 22年 × 20% = 4年」 で減価償却ができる！
つまり、 築古戸建ては減価償却期間が短いので、短期間で経費化できる んよ！
減価償却を最大限活用する方法
建物割合が関係
土地は減価償却できないため、 建物割合が高い物件が有利！
例えば、同じ500万円の物件でも…
| 物件 | 建物価格 | 土地価格 | 減価償却対象 |
|---|---|---|---|
| 物件A | 400万円 | 100万円 | ◎ 減価償却が多い |
| 物件B | 200万円 | 300万円 | △ 減価償却が少ない |
購入後の価格交渉・契約書の工夫
売買契約時に、建物価格と土地価格の割合を明確にする ことも重要！
✅ 契約書に建物価格を明示する！
✅ 適正な建物割合を設定する！
建物価格が曖昧なままだと、税務署に指摘される可能性もある。
リフォーム費用も活用する！
築古戸建ては リフォームが必須 になることが多いばい！
この リフォーム費用も経費になる んよ！
📌 減価償却 vs 修繕費の違い
✅ 修繕費 → 20万円未満 or 維持目的なら「全額経費」
✅ 減価償却 → 20万円以上 or 価値向上なら「数年に分けて経費」
例えば…
💡 屋根の補修（20万円未満） → 全額経費！
💡 フルリフォーム（100万円） → 減価償却で数年に分けて計上！
リフォーム費用をうまく使うことで、 初年度の節税効果を高める ことができるばい！
築古戸建ての減価償却を活かした節税シミュレーション
📌 物件概要
✅ 購入価格：500万円（建物400万円・土地100万円）
✅ 築25年の木造（法定耐用年数：4年）
📌 減価償却の計算
✅ 400万円 ÷ 4年 = 毎年100万円を経費計上！
📌 節税効果（税率30%と仮定）
✅ 100万円 × 30% = 30万円の税金が節約！
つまり、 4年間で合計120万円の節税 ができるばい！💡
手元資金をしっかり残しながら、次の投資につなげる戦略やね！
まとめ
築古戸建て投資は、 減価償却をうまく活用することで、節税しながらキャッシュフローを最大化できる ばい！
✅ 減価償却は「建物価格」のみが対象！
✅ 築古戸建ては、短期間で大きく経費化できるのがメリット！
✅ リフォーム費用も活用して、初年度の節税効果を高める！
築古戸建て投資をするなら、 減価償却をしっかり活用して、税金対策を万全に していこう！
