【必見】築古戸建ての購入シミュレーションを徹底解説！

今回は実際のシミュレーションを見ながら解説するばい！

物件購入にかかる３つの費用

築古戸建てを購入する際にかかる費用は、主に3つに分けられるばい。

1. 物件価格：購入する物件の価格
2. 修繕費：リフォームやメンテナンスにかかる費用
3. 諸経費：契約や税金などにかかる費用

今回は、具体的なシミュレーション事例を見ながら、それぞれの費用を計算してみるばい！例えば、下記の様なイメージたい。

【物件概要】

• 物件価格：120万円
• 修繕費：50万円
• 諸経費：90万円

その場合・・・

260万円 = 120万円 + 50万円 + 90万円
購入総額 = 物件価格 + 修繕費 + 諸経費

物件価格

例えば…

• 120万円の物件を買ったけど、修繕費は50万円で済んだ
• 50万円の物件を買ったけど、修繕費が150万円かかった

安くても修繕費が高くついたら同じ。トータルで考える。

リフォーム費

物件によって修繕費（リフォーム費）は違う！
築古戸建ては、リフォーム費用がどれくらいかかるかを事前に把握することが大事たい！

例えば、リフォームとして…

修繕箇所	費用目安
壁・床の張り替え	10万〜50万円
水回り（キッチン・トイレ・風呂）	30万〜100万円
外壁・屋根補修	20万〜100万円
電気・ガス・給湯器交換	10万〜30万円

これはあくまでも目安。始めは、どれくらい掛かるか業者さんに見積りを依頼して相場を把握することが大事。

また、大きく費用が掛かる部分を知っとき、そこを避けて大きな支出を防ぐことが大事たい。

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具体的な諸経費の内訳は？

物件価格以外にかかるお金を忘れるな！

築古戸建ての購入時には、契約や維持にかかる諸経費があるばい！

項目	費用	備考
仲介手数料	330,000円	一律33万円（税込）※1
印紙代	1,000円
登記費用	150,000円	10~15万円が目安
固定資産税清算金	13,100円	日割り計算し、引き渡し日以降の分を売主へ支払う精算金。
契約時合計	494,100円

項目	費用	備考
火災保険料	220,000円	5年契約
AD（広告料）	45,000円	家賃の1〜2ヶ月分。
固定資産税	43,100円	仮。建物、土地による。
修繕費	50,000円	毎年の積立金。
管理費	0円	自主管理を想定。
不動産取得税	50,000円	仮。建物、土地による。
契約後合計	408,100円

💡 諸経費合計 = 494,100円 + 408,100円 = 約90万円

意外と見落としがちやけど、物件価格の約75%ほどの費用が別途かかることもあるけん、注意たい！

今回、提示した諸経費は、戸建てを5年間は所有する想定で掛かる部分を入れて、伝えています。あくまでも、事例ですが、ざっくりこの程度のお金が、リフォーム、物件価格以外にも掛かることを知っとくことが大事たい！

利回りから逆算する！

家賃と利回りから、投資の採算を考える！

利回りの計算

今回の物件は、修繕費と諸経費を含めて総額260万円かかっとるばい！
この物件で家賃3.5万円で貸した場合の利回りを計算してみよう！

シンキングタイム・・・・

答えは・・・

• 家賃3.5万円 × 12ヶ月 = 42万円 / 年
• 42万円 ÷ 260万円 × 100 = 16.1%（実質利回り）

家賃3.5万円で貸せば、実質利回り16.1%！

早見表

利回りを考えるときは、目標の利回りから逆算して購入価格を決めることが大事たい！

家賃（万） / 利回り（％）	0.30	0.25	0.20	0.15	0.10
3.0	120	144	180	240	360
3.5	140	168	210	280	420
4.0	160	192	240	320	480
4.5	180	216	270	360	540
5.0	200	240	300	400	600
5.5	220	264	330	440	660

例えば、家賃3.5万円で利回り20%を狙うなら、210万円以内で総支出を収めればOK！

• 家賃 3.5万円 × 12ヶ月 = 年間家賃 42万円
• 年間家賃 42万円 ÷ 目標利回り20％ 0.2 = 総額 210万円

実例

家賃4.5万円で利回り20%を狙う場合のシミュレーション。
目標利回り20%で購入できる物件価格を計算しよう！

① 目標の総投資額を決める

家賃4.5万円 × 12ヶ月 = 54万円（年間家賃収入）
54万円 ÷ 20% = 270万円（総投資額の目安）

つまり、総額270万円以内で収めれば実質利回り20%が狙える！

② 物件価格を算出する

総投資額 – 修繕費 – 諸経費 = 物件価格の目安

270万円 – 50万円（修繕費） – 90万円（諸経費） = 130万円

💡 物件価格は130万円以内が目安！

③ 交渉の目安

購入する際は、実質利回り15〜20%に収まるように交渉するのが一つの目安ばい！

🔍 今回の場合、家賃4.5万円での物件価格目安

• 利回り20% → 130万円以内
• 利回り18% → 150万円以内
• 利回り15% → 180万円以内

経験不足から、修繕費が高くなることが多い。利回り20％を目安に、最終的に実質利回り15〜20%に収まるように交渉してみよう！

まとめ

築古戸建ての購入はシミュレーションが命！

築古戸建ては、「安く買うだけ」では成功せん！
修繕費・諸経費込みでシミュレーションして、目標利回りを確保できる物件を選ぶことが大事たい！