村長！どうして、築古戸建てに絞って事業をしているの？
築古戸建てが、サラリーマン大家が勝てる事業と思ってさ。
今回は、築古戸建てが サラリーマンでも無理なく始めやすい理由7選 を詳しく解説するばい！
早速、結論はこちら！
- 利回りが高い
- 初期費用が安い
- ライバルが少ない
- 差別化しやすい
- 長期入居が期待できる
- 家賃下落リスクが低い
- 大手が参入しにくい
築古戸建ては、初心者でも始めやすい不動産賃貸業 たい！
でも、「なぜ築古戸建てがいいと？」って思う人も多かろうね。
より詳しく、この7つの理由を詳しく解説していくばい！
築古戸建てとは？
築古戸建て（ちくふるこだて）とは、築年数が古く、主に個人向けの中古一戸建て住宅 を指す言葉たい！明確な定義はないばってん、一般的には 築20年以上 の物件を指すことが多いとよ。
築古戸建ての明確な基準はないけん、状況によって捉え方が変わるとよ！
例えば…
- 銀行の融資基準 → 「築25年以上は築古」
- 不動産業界の基準 → 「築20年以上は築古」
- 一般の人のイメージ → 「昭和の家は築古」
このブログでは、銀行の融資基準 の「築25年以上は築古」とするよ。
村長は築25年以上の戸建て買っているの？
そう。築50年以上の戸建てもあるよ。
築古戸建てがおすすめな理由７選
では、さっそく詳しく見ていこう！
利回りが高い
不動産賃貸業を始める上で、「利回り」はめちゃくちゃ大事な指標やね！
「利回り」は 投資額に対して、年間どれくらいの収益を得られるか を示す指標ばい！
各投資の平均利回り比較（目安）
| 投資対象 | 初期投資額 | 年間収益 | 表面利回り |
|---|---|---|---|
| 株式投資（インデックス） | 100万円 | 4万円（年4%） | 4% |
| 新築アパート | 3000万円 | 150万円（年5%） | 5% |
| 築古戸建て | 300万円 | 48万円（年16%） | 16% |
えっ！築古戸建てのほうが圧倒的に利回り高いやん！
そうたい。築古戸建ての魅力はそこにあるけん。
「利回り」は 投資額に対して、年間どれくらいの家賃収入を得られるか を示す指標ばい！
基本的に、 利回りが高いほど収益性が良い物件 ってことになるね。
表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
例えば…
- 500万円で購入 した物件を 月5万円で貸した場合
→ 年間家賃収入 60万円
→ 表面利回りは 12％！
初期費用が安い
築古戸建ては、100万円台～数百万円で購入できる 物件も多いけん、初期投資を抑えて始められるのが大きなメリットたい！
- 物件価格が数百万円から買える！
- 現金買いも可能で、借金リスクを抑えられる！
アパートやマンションは数千万円単位の資金が必要になるばってん、戸建てならローンを組まずに現金買いも可能 やけん、借金リスクを抑えられるとよ！
100万円台の家が買えるって、本当にあると？
あるばい！築古戸建てを探せば、100万円以下もあるとよ！
下手したら軽自動車の価格より安いかも…
相場より安く買えるチャンスがあるのが築古戸建てたい。
息子娘は県外に出て、相続で残された空き家。持っていても住まないけど、ほっといてもお金が掛かる。そんな悩みを解決できるのが、不動産賃貸業の魅力たい。
ライバルが少ない
お家を探す時はどんな検索をかけると？
エリアを決めたら、色々とあるけど、風呂トイレ別、エアコンもほし、あとは車停めたいから駐車場は必須、それと・・・
おけおけ。それに、「一戸建」を選んでみて。
あれ、全然、賃貸用の戸建てってないんだ。
つまり、戸建ての供給が少なく、賃貸のライバルが少ない。
- アパートやマンションに比べて、戸建て賃貸が少ない！
でも、戸建てに住みたい需要は多いいよね。夢のマイホームと言われたり。
- ペットを飼いたい
- 子どもができて広いお家に住みたい
- 家庭菜園がしたい など
需要もあるけど、供給が少ないってチャンス！
差別化しやすい
築古戸建ては、 物件ごとに間取りやデザインがバラバラ けん、リフォーム次第でオリジナルの魅力を出せるばい！
もともと 賃貸用の戸建ては少なく、建物自体で差別化しやすい のも大きなメリットたい。
- マンション・アパートより、戸建ては差別化しやすい
マンションやアパートは、間取りや設備が似たようなものばかりで、初心者が他と差別化するのはハードルが高かばい。
でも、戸建ては 庭付き・広い玄関・個性的な間取り など、最初から特徴があるけん、そこを活かせば 他の物件と明確に差をつけられる んよね。
なるほど！普通の賃貸と違って、オリジナリティを出せるんやね！
そうたい！DIYで個性を出したり、ペット可にするのもアリやね！
賃貸を探すとき、家賃やエリアで条件を絞ったら、最後は 内見で決める ことが多かろ？
内見の際、ほとんどの人は 2〜3件を見て比較 するばい。
このとき、築古戸建ては 今では珍しい間取りや造り が多いけん、印象に残りやすく 入居が決まりやすい んよね！
長期入居が期待できる
築古戸建ては ファミリー向けの物件が多かけん、一度入居が決まると 長く住んでもらえる ことが多いばい！
ワンルームマンションやアパートは 単身者向け やけん、転勤や引っ越しが多く、空室リスクが高くなりがち。一方、戸建ては子育て世帯やシニア層 が多く、生活環境が安定しとるけん、結果的に 長期入居につながる ことが多かばい！
特に 子育て世帯は、保育園・学校・職場との距離 を考えて住む場所を決めるけん、一度引っ越すと 簡単には動かん とよ。
確かに、少なくとも学校が切り替わるまでは、って思うと。
さらに、引っ越しには 敷金・礼金・引越し費用などのコスト がかかるけん、多少の不満があっても 住み続ける可能性が高い んよね。
引っ越しにはお金もかかるけん、よほどの理由がなければ長く住んむのは納得たい。また少ない戸建てを探すのも大変よね。
さらに、戸建ては 独立しとる けん、アパートやマンションみたいに…
- お隣さんの騒音が気になる
- 共有スペースのゴミ問題がある
- 上下階の足音トラブルが発生する
こんなトラブルが少なく、管理の手間も減る んよ！
家賃下落リスクが低い
築古戸建ては、新築アパートやマンションと違って 家賃が下がりにくい ばい！
というより、築古戸建ては、そもそも家賃が下がりきっている！の方があっとるかな。
とはいっても、３万は最低ラインとして、５~６万円も狙えるよ。（もちろん、リフォーム、駐車場、設備など、色んな要素が関係する。）
家賃下落が少ないと、経営が安定する！
家賃収入が下がると、
- ローンの返済が厳しくなる
- 修繕費をまかなえなくなる
- 利益が減って投資の継続が難しくなる
こんなリスクがあるとよ。
でも、築古戸建てなら 最初から手頃な家賃設定 やけん、長期的に安定した賃貸経営ができるんばい！
なぜ新築物件は家賃が下がる？
新築マンションやアパートは、数年も経てば 新しい物件が次々に出てくる けん、競争に巻き込まれて 家賃を下げざるを得ない んよね。これは戸建ても一緒やね。
とはいえ、リフォーム次第で魅力に生まれ変わるのが、お家。どう工夫できるかが腕の見せどころ。
大手が参入してこない
築古戸建ては 個人にとってはチャンス！ でも、大手企業はなかなか参入せんとよ。
大手が築古戸建てに手を出さない理由
1戸ずつ直すのは手間がかかる！
大手は 一棟アパートやマンション など、まとめて運用できる物件 に投資するんよね。築古戸建ては 1戸ごとに修繕や管理が必要 ばい。それを大人数のスタッフで対応すると 手間がかかりすぎて、コスパが悪い んよ！
また、ブランドや信用が大事！
大手企業は 看板や信用が命 やけん、少しでもリスクがある物件は扱わんとよ。たとえば、賃貸需要があるエリアでも 築古戸建ては見向きもされん ことが多いんばい。大手は 厳しいリスク管理 をしとるけん、再建築不可や 駐車場がない物件 は避ける傾向があるとよ。
でも、実際は賃貸需要がある 物件も多く、個人なら問題なく運用できるケースもあるばい！
じゃあ、個人にとってはどうなの？
- 築古戸建ては個人なら、手間をかけることで利益を生み出せる！
- 競争相手が少ないから、価格交渉もしやすい！
- リスクを理解して運営すれば、安定した家賃収入が得られる！
築古戸建ては、大手がやりたがらない市場 やけん、個人のサラリーマン大家が 低リスクで参入できるチャンス なんよ！
おまけ
7選には入れなかったけど、今後を見据えると、「売却先がプロだけでない！出口戦略が柔軟」 も魅力。
築古戸建ては、 売却するときの選択肢が広い ばい！
一棟アパートやマンションは、売却するとき プロの投資家 にしか売れんことが多いとよ。
でも、戸建ては 一般の人も買い手になれる けん、 売却しやすい という大きなメリットがあるんよね！
戸建てならこんな売却方法がある！
- そのまま賃貸用として投資家に売る
- 自分でリフォームして実需向けに売る
- 土地として売却する
利回りを示して投資家に売却できるばい！戸建ては ファミリー層 の需要もあるけん、リフォームして マイホーム として売ることも可能！古家を解体して 更地 として売るのも一つの選択肢。「家としての価値」だけやなく、土地の価値 もあるのが戸建ての強みたい！
へぇ！一般の人にも売れるなら、出口戦略が取りやすいね！
そうたい！最初から出口（売却）も考えておくのが、不動産賃貸業の大事なポイントばい！
戸建てなら、売却の選択肢が多い！
築古戸建ては プロ投資家にしか売れない不動産 じゃなくて、 一般の人にも売却できる けん、出口戦略が柔軟なんよね！長期保有して 家賃収入 を得るのもアリ、資産整理のタイミングで 売却 するのもアリ！
選択肢が多いけん、状況に応じて戦略を変えられる ばい！
まとめ
築古戸建ては、初心者でも始めやすい不動産賃貸業 たい！
今回は、その理由を 7つ 紹介してきたばい。
- 利回りが高い → 少ない資金で高収益を狙える！
- 初期費用が安い → 100万円台から購入可能で、低リスクで始められる！
- ライバルが少ない → 賃貸用の戸建てが少なく、競争が少ない！
- 差別化しやすい → アパート・マンションより個性的な間取りで差別化できる！
- 長期入居が期待できる → 家族向けで、引っ越しにくい傾向あり！
- 家賃下落リスクが低い → もともと安い家賃設定で、価格競争に巻き込まれにくい！
- 大手が参入してこない → 個人投資家が戦える市場！
なるほど…！初心者でも始めやすい理由がわかったばい！
そうたい！築古戸建ては、個人でもやりやすい市場やけん、サラリーマンでも無理なく始められるばい！
築古戸建ては、 初期投資を抑えてリスク少なく始められる のが魅力たい！
さらに、大手が参入しにくい市場やけん、個人がしっかり学んで行動すれば勝ちやすい ばい！
今後、不動産賃貸業を考えとる人は、ぜひ 築古戸建て も選択肢に入れてみてね！
