2025年4月から 「建築基準法の改正」 と 「省エネ基準適合の義務化」 が施行されるばい！
この法改正によって、 これまでスムーズに進んでいたリフォームや確認申請の手続き に影響が出る可能性があるたい！
特に築古戸建てを購入・再生して賃貸に出す投資家は 法改正後のルールを理解し、リフォーム計画をしっかり立てる ことが重要になるばい！
今回は、 特に築古戸建て投資に影響が大きい2つのポイント に絞って解説するばい！
✅ 「4号特例の縮小」 → 小規模住宅の構造審査が厳しくなる
✅ 「省エネ基準適合の義務化」 → すべての建築物に省エネ性能が求められる
さらに、 築古戸建てをリフォームする際の注意点 についても解説するけん、参考にしてほしいばい！
4号特例の縮小 → 小規模住宅の構造審査が厳しくなる！
4号特例とは？
そもそも、4号特例って？
これまで 「4号特例」 として、 木造2階建てや一定規模以下の平屋 などの 小規模建築物 は 構造審査が省略 されていたばい！
つまり、確認申請を出せば 特に細かい構造計算をせずに建築できた んよ！（厳密には、「壁量計算やN値計算は必要だった」 ただし、「計算書の提出が不要で、審査も省略されていた）
しかし、 2025年4月からはこの4号特例が縮小される！
これにより、
✅ 「新2号建築物」（木造2階建て、延床200㎡超の平屋）
✅ 「新3号建築物」（小規模な建築物）
のように分類され、 「新2号建築物」 に該当するものは 構造計算関係の書類提出が義務化 されるんよ！
具体的な影響
築古戸建てのリフォーム時に以下の影響があるばい！
✅ 構造審査が必要になる可能性 → 木造2階建てのリフォーム時は、構造関係の書類提出が求められるケースがある！
✅ 耐震補強工事の必要性が増し、リフォーム費用がかさむ → これまでスルーされていた構造部分の補強が必要になる可能性大！
✅ 建築確認申請の手続きが増え、リフォーム期間が長くなる → 改修内容によっては、建築確認の審査が入るため、工期が延びることも！
築古戸建てのリフォーム時の注意点
築古戸建てを購入しリフォームする際、以下の条件に当てはまる建物は、新たに申請手続きが必要になる可能性がある！
❌ 木造2階建て（新2号建築物）
❌ 延べ床面積200m²を超える木造平屋
どういうリフォームが申請対象になる？
以下のような 「大規模なリフォーム」 を行う場合、建築確認申請が必要になる可能性がある！
✅ 耐震補強を伴うリフォーム
✅ 間取りの大幅な変更（耐力壁の撤去・増設）
✅ 基礎・柱・梁などの構造部分に影響を与える工事
結論
4号特例の縮小によって、築古戸建てのリフォーム時に構造審査が必要になるケースが増える！
🛠 特に注意すべきポイント！
✅ 木造2階建てや延床200m²超の平屋は、リフォーム時に申請が必要になる可能性あり！
✅ 間取り変更・耐震補強など、大規模な改修工事をすると確認申請が求められることも！
✅ 手続きが増えるため、リフォーム費用や期間が長くなるリスクを考慮する！
築古戸建て投資を考えている人は、物件選びの段階で「リフォーム計画」をしっかり立てることが重要 ばい！
省エネ基準適合の義務化 → すべての建築物に省エネ性能が求められる！
省エネ基準の適合義務化とは？
2025年4月以降、 規模に関係なくすべての建築物 に 省エネ基準の適合が義務化 されるんよ！
これまでは 300㎡未満の住宅 は 省エネ性能の説明義務のみ だったけど、
これからは 小規模住宅も含めて、省エネ基準をクリアしないと建築できなくなる ばい！
具体的な影響
✅ 築古戸建てのリフォーム時にも、省エネ性能が求められる可能性
✅ 断熱材の追加・窓の交換など、省エネ改修の必要性が増す
✅ 新築住宅の省エネ基準が上がり、築古物件との差が広がる
築古戸建てのリフォーム時の注意点
2025年4月から施行される 「省エネ基準適合義務化」 は、新築・一定規模以上の増改築 が対象であり、 中古戸建ての売買や小規模なリフォームには適用されない ばい！
省エネ基準適合義務化の対象
✅ 新築住宅・建物 → すべて省エネ基準を満たす必要あり
✅ 増改築（一定規模以上） → 以下のいずれかに該当する場合、省エネ基準適合が義務化！
・建物の延べ床面積の1/2超を改修する場合
・増築部分が300m²以上の場合
省エネ基準適合義務化の対象外
❌ 中古戸建ての売買 → そのまま売買OK
❌ 小規模リフォーム（部分改修） → 省エネ基準の適用なし
結論
省エネ基準適合義務化は、中古戸建て（既存住宅）の売買や小規模リフォームには適用されない！
ただし、大規模リフォームを行う場合は、適用対象になる可能性があるため注意が必要 たい！
新築とリフォームに分けて整理
【新築】
- すべての住宅で、省エネ基準の適合が義務化！
- 4号特例が縮小され、2階建て住宅も構造計算の書類提出が必要に！
【築古戸建てのリフォーム】
- 小規模なリフォーム → 基本的に影響なし（省エネ基準適合は不要）
- 大規模なリフォーム（増築や耐震補強など） → 確認申請が必要になるケースあり！ その場合、構造関連の書類や省エネ基準適合のチェックが必要になることも！
まとめ
2025年4月からの法改正によって、築古戸建てのリフォームに影響が出る可能性があるばい！
特に、「4号特例の縮小」と「省エネ基準適合の義務化」は、事前に理解しておくことが大事！
築古戸建てのリフォーム時に気をつけるべきこと
✅ 購入前に、リフォーム計画をしっかり立てる！
✅ リフォーム内容によっては、確認申請や追加コストが発生する可能性がある！
✅ 大規模リフォームの場合、「構造審査」や「省エネ基準適合」が必要になることを考慮！
✅ 手続きが増えると、リフォーム費用や期間が長くなるリスクがある！
結論
- 築古戸建ての売買自体には大きな影響はないが、リフォーム時は新ルールの確認が必須！
- 物件選びの段階で、手続きの負担が少ないものを選ぶことが重要！
- リフォーム計画を慎重に立てて、スムーズに進めることが成功のカギ！
法改正の内容を正しく理解し、事前に準備して対応しよう！
