ボロ戸建て投資はやめとけ？一級建築士が見た地雷物件3選
調べれば調べるほど「やめとけ」ばっかり出てくるっちゃん…。
もう買ったらいかんとやろか？
ワイも最初は同じように迷ったけん、分かるばい。
ただ、ヤバいのはたった3つだけたい。
- 「ボロ戸建て投資 やめとけ」と出てきて、買う直前で手が止まった
- 安い物件に飛びついて、修繕費で大コケしたくない
- もう買ってしまった…この物件、どう出口を作ればいいと？
先に結論から言うばい。
「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる本当の理由は、傾き・雨漏り・シロアリの3つを見抜けずに買うからです。
逆にいえば、この3つさえ避ければ、築古戸建ては今も十分に戦える投資ばい。
もうすでに買ってしまった人は、「出口の作り方」はこちらから読んでほしか。
この記事では、次の3つを整理しとるばい。
✅ この記事でわかること
- 「ボロ戸建て投資 やめとけ」と言われる3つの致命傷（傾き・雨漏り・シロアリ）
- 一級建築士の目線で見た修繕費の実額レンジと、内見での見抜き方
- もう買ってしまった人のための出口戦略（修繕・買取・買取査定の使い分け）
- 一級建築士／現役サラリーマン大家
- 福岡で築古戸建を複数棟運営
- 実体験ベースの大家ノウハウを発信中
ボロ戸建て投資で「やめとけ」と言われるNG物件3選
平日は会社員、休日は家族…現場に通う時間なんて取れんとよ。
それでもボロ戸建てって手を出してええと？
そこが会社員大家の一番の悩みばい。
だけん最初の物件選びで失敗できんとよ！
- 傾いている家
- 雨漏りしている家
- シロアリ被害のある家
「価格が安い＝お買い得」ではないとよ。
この3つがある物件は修繕費がかさみ、安く買えても結局は損になりやすいばい。
ボロ戸建て投資 やめとけと言われる正体は、まさにこの3つの致命傷とよ。
それぞれ、詳しく解説していくばい！
「相場より安い」物件には、ほぼ100%理由がある。
それが傾き・雨漏り・シロアリの3致命傷ばい。
次から1つずつ「内見で見抜く方法」と「修繕費の実額」をセットで解説していくとよ。
ボロ戸建て投資やめとけの理由①：傾いている家
「歩くと違和感がある」「ビー玉を置くと勝手に転がる」 こういう家は「傾き」があるかもしれんばい！
傾いた家のリスク
- 基礎が沈下している → 修繕には数百万単位の費用がかかる！
- ドアや窓が歪んで開閉しにくい → 建物全体のゆがみが発生しとる
- 住んでると体調不良になることも… → 頭痛・めまい・肩こりの原因になることも！
一級建築士が使う「許容ライン」の数字
建築士目線で言うと、傾きの判定ラインは「1/1000」と「6/1000」の2段階で覚えとくと早いばい。
- 1/1000以下（1mで1mm）→ 施工誤差レベル。ほぼ気にせんでよか
- 3〜6/1000（1mで3〜6mm）→ 健康被害レベル。買うなら大幅指値
- 6/1000超（1mで6mm以上）→ 瑕疵レベル。修繕100〜300万円
※この「6/1000」は、平成12年建設省告示1653号（住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準）で定められた、構造耐力上問題がある可能性が高いとされるライン。
建築士界では「6/1000超は売主に瑕疵責任を問える基準」として広く使われとるばい。
傾きの内見チェック｜30秒で見抜く
- 床の傾きを体感で感じるか？（ビー玉でも可）
- ドアや窓の開閉がスムーズか？
- 床がフワフワしていないか？
傾いている物件には手を出さんほうがいいばい！
基礎から直そうとすると、修繕費がめっちゃかかるけん、そういう戸建てはやめとった方がよかよ。
- 床の高さを調整して直すこともできるけど、その時間を別の良か物件探しに使った方が効率的たい！
- 職人さんに頼むこともできるけど、1部屋でだいたい数十万円はかかるけんね。
- DIYで直すのもアリやけど、それより最初から手間がかからん物件を探した方がオススメばい！
傾き6/1000超の家は修繕費だけで100〜300万円。
物件価格より直す金が高いケースがザラ。
「ボロ戸建て投資 やめとけ」のド真ん中の地雷ばい。
ボロ戸建て投資やめとけの理由②：雨漏りしている家
【ワイの周りの失敗事例】予算50万→修繕費300万に爆発
ワイの周りの先輩大家で、「天井のシミ1枚」だけのつもりで500万円の修繕予算を組んで買った人がおったとよ。
ところがフタを開けてみたら、屋根下地の腐食→屋根・屋根下の木材の交換で、最終的に修繕費は300万円超え。
物件価格より修繕費の方が高くつくパターンばい。
雨漏りは「見えとる部分は氷山の一角」たい。
「天井にシミがある」「壁紙が浮いている」「カビ臭い」 これらは雨漏りのサインたい！
雨漏りしている家のリスク
- 屋根の修理は高額！ → 50万〜200万円かかることも！
- 放置すると柱や壁が腐る → 耐久性が落ちて倒壊リスクも…！
- シロアリ被害につながる！ → 雨漏り＝湿気＝シロアリの大好物！
屋根・雨漏り修繕費の実額レンジ（一級建築士の現場感）
「屋根の修理いくら？」は工法でケタが変わるばい。
判断早めるためにレンジで持っとくとよか。
| 修繕内容 | 費用レンジ | 備考 |
|---|---|---|
| 部分補修（コーキング・板金） | 3〜15万円 | 原因が局所のみ。再発リスクあり |
| 屋根カバー工法（重ね葺き） | 80〜150万円 | 下地が生きてる場合の標準解 |
| 屋根葺き替え（全面） | 100〜250万円 | 下地まで腐食ありなら必須 |
| 野地板・垂木交換込み | 150〜300万円 | 放置で柱まで腐ったケース |
| +内装復旧（天井・壁紙） | 20〜60万円 | 上記とは別枠で発生 |
雨漏りの内見チェック｜天井と屋根裏
- 天井にシミがないか？
- 壁紙が浮いたり剥がれたりしてないか？
- カビ臭い場所がないか？
特に屋根修理は初心者にはハードルが高すぎる！
雨漏りしとる家は、修理費が100万円を超えることもあるけん、避けた方がよかよ。
天井にシミがあったら、すでに雨水が入り込んどるサインたい。
- 放置しとくと柱や壁まで傷んで、修繕費がどんどん膨らむけん要注意！
- 屋根を全面修理するとなると、軽く100万円以上かかることもあるとよ。
- DIYは、屋根材が腐っとると転落の危険があるけん勧めきらん。
最初から雨漏りのない物件を選んだ方が、結果的にコスパもよかし、入居後に急な修繕で呼び出されずに済むばい！
天井のシミは 「すでに屋根裏は10倍ヤバい」サイン。
屋根の修繕費は、進み具合でケタが変わるとよ。
- 部分修理：3〜15万
- 全面葺き替え：100〜250万
- 構造補修込み：300万超
だけん、内見時点で屋根裏（点検口）を覗く交渉は必須ばい。
ボロ戸建て投資やめとけの理由③：シロアリ被害
「床がフワフワする」「柱に小さな穴がある」「家の中で羽アリを見た」 これはシロアリ被害の可能性大たい！
シロアリ被害のリスク
- 柱や床がスカスカになっていると建物の耐久性が危険！
- 修繕には50万円〜100万円以上かかることも！
- 放置すると被害がどんどん拡大していく！
「駆除すれば直る」は誤解｜建築士的に一番怖い理由
シロアリで一番怖いのは、「駆除しても食われた木材の強度は戻らん」ことばい。
- 駆除5〜15万円＝「これ以上食わせない処置」だけ
- スカスカになった柱・土台は交換するしかない
- 土台交換は数十万〜100万円以上
- 基礎補強まで必要なら合計200万円超えも
「駆除10万でセーフ」と思っとると、後でその10倍の請求が来るパターンばい。
シロアリの内見チェック｜床下と畳の縁
- 床を歩いたときにフワフワしないか？
- 柱や床に小さな穴や木くずが落ちていないか？
- 羽アリの死骸がないか？（基礎まわりの蟻道＝土の筋も要チェック）
シロアリ被害が進行している家は、修繕費が膨らむばい！
シロアリ被害のある家は、見つけたら即スルーが正解たい。
- 柱や土台まで進んどったら、駆除だけでは強度は戻らんとよ。
- 床がフワフワしたり、畳の下や床下を覗いたときに木くずが落ちとったら要注意。
- 駆除だけでも10万円以上
- 土台補強まで進むと数十万〜100万円以上
最初からシロアリ被害のない物件を選んだ方が、無駄なコストも手間も省けるたい！
…もし買ってしもうて、後でシロアリ発覚したら、奥さんに何て説明すればええんやろ…
福岡でも、奥さんに数ヶ月口きいてもらえんかった先輩大家がおるばい…。
物件選びは家族の問題でもあるとよ。
シロアリの怖さは「駆除しても食われた木は二度と元に戻らん」こと。
駆除10〜15万＋構造補修50〜200万＝合計150〜250万コース。
築40年超は土台までやられとるパターンが多いけん、蟻道（土のトンネル）を基礎で発見したら即帰るのが正解ばい。
ボロ戸建て投資を「やめとけ」と気づいた後の出口戦略
【ワイの周りの失敗事例】最終的に物件を「10円」で手放した話
ワイの知り合いで、再建築不可のボロ戸建てを「100万」で買ったものの、リフォーム費を計算したら500万。
仲介に出しても買い手がつかず、固定資産税だけが毎年出ていく塩漬け状態に。
最終的に売買で「５万円」で引き取ってもらったとよ。
「売れない物件」を持ち続けるコストは想像以上に重いばい。
出口は早く決める方が傷は浅いとよ。
もう買ってもうた人は…もう詰みやないと？一生抜けられん塩漬け物件になるんやないかって怖くて。
詰みじゃなか！詰むのは「放置」した時だけばい。
動かんことの方が高くつくけん、まず数字を出すとよ。
もうやらかして買っちゃった人は、どうすればええの…？
大丈夫、まだ詰みじゃなかばい！
出口は「直して貸す」か「相場を知って売る」の2択たい。
福岡・九州の大家を見てきた中で、買った後に「やってしまった…」と気づいた人は10人以上おるばい。
みんな最初は同じように「妻にどう言うか」「同期に笑われんか」で眠れん夜を過ごしとる。
でも動いた人から順に楽になっとるとよ。
固定資産税と空室で5年で100万吹き飛ぶ前に、まず「いくらで売れるか」を知るだけで気持ちは7割軽くなる。
一人で抱え込まんで、まず数字を出すと。
- 軽症（修繕100万円未満）：直して賃貸へ。利回り計算が成り立つなら継続
- 中症（修繕200〜500万円）：複数社で見積もり→再生か売却か判断
- 重症（傾き6/1000超など）：買取査定で売値を確認し早期撤退
①まずは「直す費用」を複数社で見積もる
判断ミスを避ける一番の方法は数字を出すこと。
修繕費は業者で2〜3倍ブレるけん、見積もりが1社だけやと、その金額が高いのか安いのか比べようがないとよ。
下の無料一括見積もりを2サービス使えば、相場感がつかめると。
2社使う理由は単純で、見積額が会社で数十万〜100万円ブレるから。
1社だけ信じると損するばい。
②売れん物件は「買取査定」で今の値段を知る
傾きやシロアリまではいかず、リフォームすれば普通に住める物件もあるとよ。
その場合は「直して貸す」か「売る」かの2択たい。
どっちが得かは、今いくらで売れるかが分からんと決められんばい。
同じ物件でも、不動産会社によって査定額に差が出ることがあるとよ。
1社だけに聞くと、その金額が高いのか安いのか比べようがない。
修繕見積もりと同じで、複数社に出して初めて数字が見えるけん。
＜PR｜広告＞
ラクウル（運営：株式会社ネクサスプロパティマネジメント）
- 空き家・中古戸建ての買取を専門にしている
- 仲介で買い手がつかん物件も対象になる
- 査定の申し込みは30秒で終わる
直す金がかさむ物件ほど、買取でいくらになるか先に知ると判断が早いとよ。
＼売らなくても、いくらか分かる／
＜PR｜広告＞
ワケガイ（運営：株式会社ネクスウィル）
- 再建築不可・共有持分・事故物件など訳あり専門
- 他社で断られた物件も相談できる
- 全国対応・スピード査定に対応している
ラクウルで断られるレベルの物件は、訳あり専門の方が話が早いとよ。
＼断られた物件でも聞ける／
- 物件の住所と種類を選ぶ
- 築年数や広さを、分かる範囲で入力する
- 届いた査定額を見比べる
- 査定を受けても、売るかどうかは自分で決められる
- 「まず相場だけ知りたい」でも使える
- 査定の費用はかからない
- 査定額は不動産会社の見立てであり、その金額での売却を約束するものではない
売るか貸すかを決める前に、まず数字を並べてみるとよ。
ボロ戸建て投資は「やめとけ」？よくある質問6選
Q1. 買ってはいけない築古戸建ての特徴は？
傾き・雨漏り・シロアリの3つ。
この3つがある物件は、修繕費が物件価格を超えることがあるとよ。
Q2. 傾きはどの程度なら許容範囲ですか？
1/1000以下なら気にせんでOK。
6/1000超えたら即帰るばい。
8畳で22mm以上のズレ＝修繕費100〜300万コース。
Q3. シロアリ被害の見抜き方は？
①床のフワフワ ②蟻道（土のトンネル） ③羽アリの死骸、この3点。
1つでも見つけたら即帰るのが正解たい。
Q4. 「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われるのはなぜ？
「安い物件＝修繕費爆弾」のパターンが大半やけん。
3致命傷さえ避ければ、利回り狙える投資になるとよ。
Q5. 買ってしまった後はどう対処すればいい？
修繕見積＋売却査定を複数社で同時に取る。
これだけ。
悩む時間が一番高くつくけん即動くこと。
Q6. リフォーム業者選びで失敗しないコツは？
①3社相見積もり ②材工別の見積もり ③着手金は20%以内。
これだけ守ればハズレを大きく減らせるばい。
まとめ｜ボロ戸建て投資は「やめとけ」を回避する3鉄則
築古戸建ては安く買えるのが魅力やけど、修繕費が物件価格を超える物件は、数字が合わんとよ。
- 「傾き・雨漏り・シロアリ」の3致命傷を内見30秒で見抜く
- 「安いから買う」じゃなくて「修繕費がかからん物件を買う」
- もう買ってしもうたら、修繕＆売却の見積もりを複数社で同時に取り、数字で出口を決める
| 致命傷 | 見抜き方 | 修繕費の目安 |
|---|---|---|
| 傾き | ビー玉が転がる／ドアが閉まらん | 100〜300万円 |
| 雨漏り | 天井のシミ／カビ臭／壁紙の浮き | 50〜250万円＋内装20〜60万 |
| シロアリ | 床のフワフワ／蟻道／木くず | 駆除10万＋補修50〜200万 |
最後にもう一回、初心者がやるべきことを教えてばい。
たった3つばい！
①内見15分で3致命傷チェック ②修繕費で選ぶ ③買ったら数字で出口を決める。
なるほど…！安い物件には理由があるんやね！
そうたい！安くても修繕費が高い物件は損するばい。
「やめとけ」を回避できれば、おいしい世界が待っとるとよ！
築古戸建ては「安いから買う」ではなく、修繕費がかからない物件を買うのが基本たい。
まずは傾き・雨漏り・シロアリの3つを避けることを意識して選ぶとよ。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
👉 家族や友人がボロ戸建て投資に踏み出そうとしとるなら、このページのURLをそっと送ってあげて。
致命傷を避け、適正なリスクをとれたら、空き家を月５万稼ぐ資産に変えられる。
▼次に読む：ボロ戸建ての内見チェックリスト｜致命傷の見抜き方と注意点
直して貸すなら｜修繕費がいくらか出す
＼直す前に、いくらか分かる／
＜PR｜広告＞ハピすむ
売るか迷うなら｜今の売値を知る
＼売らなくても相場は分かる／
どちらも無料で、数字を見てから決められるとよ。
