村長！築古戸建ては初心者におすすめって言っとったけど、やっぱりリスクもあると？
もちろんあるばい！でも、リスクを知って対策すれば、大きな失敗は防げるとよ！
どんなリスクがあると？
具体的には、この４つばい！
- 立地によっては空室リスクがある！
- リフォーム費用が思った以上にかかる！
- 売却に時間がかかる！流動性リスク
- 滞納・夜逃げ・ペット問題…賃貸トラブルリスク！
築古戸建ては 初期費用が安く、ライバルが少なく、高利回りを狙える不動産賃貸業 として人気ばい！
しかし、 築年数が古い分、リスクもあるけん、しっかり理解しておくことが大事たい。
- 「思ったより修繕費がかかった…」
- 「なかなか入居者が決まらん…」
- 「いざ売りたいと思っても買い手が見つからん…」
こんな状況に陥らんために、 築古戸建てを運営する上で注意すべきリスク と その対策 をまとめたばい！
利回りが高いのが魅力だけど、リスクはもちろんありるよね。
リスクがあるから、利回りが高いんよ。とはいえ、不動産賃貸業は、大昔からある商売やけん。リスクは出揃っているよ。
リスクをしっかり理解して、事前に対策をしておけば、失敗を防げるばい！
今回は、築古戸建ての 代表的なリスク４選 を紹介するばい！
それぞれの 対策もセットで解説 するけん、最後まで読んで安心して不動産賃貸業を始める参考にしてくれんね！
築古戸建てのリスク４選
では、早速見ていこう！
立地によっては空室リスクがある！
築古戸建ては、賃貸用の供給が少なくライバルも少ないけん、 うまく運用すれば長期的な家賃収入を得られる たい。
でも、 そもそも賃貸需要がないエリアや、住みにくい環境 では、 どれだけ安く買っても入居が決まらん こともあるとよ。
例えば、こんな物件は要注意ばい！
- 町の山奥：行政もコンパクトシティ化を進めて、駅近の平地に住む流れが加速。人々は都市部に集まり、山奥の空き家はさらに増加…。
- 隣のお家に難あり：隣人が騒がしい、ゴミ屋敷、治安が悪いエリアなど。入居者が決まってもすぐ退去するリスクがある。
- 生活インフラが整っていない：スーパー・学校・病院・交通機関が遠すぎると、ターゲットとなるファミリー層には選ばれにくい。
さらに、相場がわかるので、想定家賃が決まる！それにより、リフォームにいくら使えるかがわかるよ！
相場より高く設定したら入居してもらえにくい。空室リスクが高まる。なので、とっても大事なことなんよ。
3つのステップを踏めば、失敗を防げるばい！
対策①：賃貸サイトで需要をチェック！
まずは、 ネットで賃貸需要をリサーチ ！
例えば、 「HOME’S見える！賃貸経営」 を活用すれば、 エリアごとの賃貸需要が一目でわかる ばい！
見るポイント- 同じエリアで募集されている物件の数（少なすぎると危険！）
- どんな間取りが人気か？（ファミリー向け？単身者向け？）
- 家賃相場は？（買う前に目安を知っとこう！）
事前に調べることで「このエリアに需要があるか？」が分かるとよ！
対策②：内見時に近隣を調査！まちの雰囲気を感じよう
内見に行くときは、 ただ物件を見るだけやなく、周辺環境もチェック！
実際に 歩いたり、原付・車で走ってみたりして、まちの雰囲気を感じること が大事たい！
チェックポイント- ファミリー向けなら… 治安がいい？公園や学校が近い？
- 単身者向けなら… スーパー・コンビニ・駅が近い？
- 地域の人の雰囲気（ゴミの出し方が乱れてないか？空き家ばかりじゃないか？）
実際に自分が住むつもりで歩けば、入居者目線で判断しやすくなるばい！
対策③：仲介業者3社に相談！プロの意見を聞こう
買う前に そのエリアをよく知る賃貸仲介業者 に 最低3社 は話を聞くと安心たい！
チェックポイント- このエリアで戸建て賃貸は需要ある？
- 家賃はどれくらい取れる？
- どんな人が入居してくれる？
これを聞くだけで、 賃貸がつくかどうかの判断材料 になるばい！
以上３つが、対策ばい！
うわぁ…なんか大変そう…
これくらいやるのは最低限ばい！だって数百万円払うんやけん！
うっ…確かに。簡単に決められる金額じゃないもんね…
そもそも、これができん人は不動産賃貸業に向いとらんばい！
適切なエリアを選べば、安定した賃貸経営ができる たい！
建物は買った後で工夫できるけど、土地は買った後では変えられない。最初は足使っていくばい！
この 3つのステップ を繰り返していると、 築古戸建てでも入居がつくエリア がだんだんわかってくるとよ！
例えば…
「ずっと入居が難しいと思っていたエリア」も、ふと 仲介業者さんに聞いたら…
「ここは意外と決まるとよ！」 なんて話をされることもある。
これが お宝物件の発見 につながるんよね！
誰も知らん情報やけん、競争相手も少なく 好条件で物件を手に入れられるチャンス ばい！
リフォーム費用が思った以上にかかる！
築古戸建ては 安く買える けど、購入後のリフォーム費用が 思った以上にかかる ことも多かとよ。
例えば,,,
「軽いリフォームでいけるやろ！」と思ってたら、 想定外の修繕 が必要になって、結果的に 予算オーバー… なんてことも。
よくある修繕リスク
- 雨漏り・屋根の劣化：天井にシミがあれば雨漏りのサイン。放置すると、柱や壁が腐る原因に…。
- 外壁のひび割れ・剥がれ：ヒビから雨水が侵入し、建物の強度が低下。放置すると修繕費は数百万円！？
- シロアリ被害：床が沈む、柱がスカスカ…シロアリの被害が進行すると、大規模修繕が必要に。
- 床の傾き・基礎の劣化：歩くと違和感があるなら要注意！基礎が弱っていると、大掛かりな補修が必要になる。
- 水回りのトラブル：古い配管は詰まりや水漏れが発生しやすい。最悪の場合、床下まで浸水することも。
対策①：購入前に床下・屋根・水回りを徹底チェック！
物件購入前の内見時に、 見えない部分の劣化 を見逃さないことが大事たい！
築古戸建ては、 雨漏り・シロアリ・水回りのトラブル など、住む前に気づけない修繕リスクがあるばい。
見るポイント- 床の沈み → 歩いたときにフワフワしないか？
- 天井のシミ → 雨漏りの跡がないか？
- 水回りの状態 → 水道・排水の流れが悪くないか？
- 外壁や屋根 → 割れやヒビ、剥がれがないか？
予算が掛かる部分を抑えてのが大事たい。
特に、雨漏り・床の傾き・シロアリは初心者は避けとくべき。リフォーム費用が数十万〜数百万円と高額になる。
対策②：大家さんやリフォーム業者に意見を聞く！
自分の判断だけでなく、プロの意見を取り入れるのが鉄則！
築古戸建ては 見えない部分の劣化が多い けん、 専門家の視点 でリスクを洗い出すのが重要たい！
チェックポイント- 仲介業者に「この物件、修繕が必要な部分は？」と聞く
- リフォーム業者に「リフォーム費用の見積もり」を依頼する
- 先輩大家さんに同行してもらいアドバイスをもらう
事前に「修繕リスクが高い部分」を把握することが大切なんや。
これを経験することで、リフォーム費用が予想できるようになるよ。
対策③：修繕費込みでシミュレーションする！
「物件価格が安かったから買った！」ではなく、 修繕費を含めた総コストで採算が取れるか を事前にシミュレーションすることが大事ばい！
計算ポイント- 購入費 + リフォーム費用 = 想定家賃で回収できるか？
- 水回りや屋根の交換費用は想定してあるか？
- 指値交渉（値引き）をして、修繕費をカバーできるか？
買う前に、リフォーム込みでちゃんと考えんとヤバいんやね…！
修繕費が想定外に膨らむと、利益どころか赤字になるけんね！
売却に時間がかかる！流動性リスク
流動性リスク とは、資産を売りたいときに、すぐに売れないリスク のことたい。
築古戸建ては 賃貸運営で安定収入を得やすい ばってん、いざ 売却しようとすると、すぐには売れんこともある ばい！
特に 株式投資と比べると流動性が低い けん、「思ったタイミングで売れん…」ってこともあるとよ。
株式 vs. 不動産の流動性比較！
| 投資対象 | 売却のしやすさ | 売却までの時間 |
|---|---|---|
| 株式投資 | すぐに売却可能（市場が開いていれば即売買） | 数秒〜数分 |
| 築古戸建て | すぐに売れるとは限らない（買い手を探す必要あり） | 数週間〜数ヶ月（場合によっては1年以上） |
なぜ売却に時間がかかるの？
主な理由は２つたい。
売却に時間がかかる理由
- 買い手を探すのに時間がかかる
- 不動産の売買は手続きが多い！
株は 証券取引所で世界中の投資家が売買しとるけん、すぐに売れる ばってん、
築古戸建ては 「買いたい！」と思う人を自分で探さないかん けん、すぐには売れんとよ。
また、不動産売却は不動産売却の流れ（簡単なイメージ）
- 不動産会社に査定を依頼
- 売却価格を決める
- 買い手を探す（広告・内覧対応）
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
売れるまでに数ヶ月かかることもあるし、 条件が悪いと1年以上かかることも…
対策①：出口戦略を考えて購入する！
「売却しやすい物件」を最初から選ぶのが大事ばい！
売却しやすい物件のポイント！- 需要があるエリア
- 再建築可能な物件（資産価値が下がりにくい）
- リフォームすれば実需向け(投資家でない人)にも売れる物件
買うときから『売るときのこと』も考えんといかんのやね！
そうたい！出口（売却）がスムーズな物件を選ぶことが大切ばい！
「再建築不可」はその土地でお家を建て直すことができない。そのため、住宅ローンが組めないんや。ただし、これは安く買える条件でもある。
不動産賃貸業の方針によるが、みつ村長は「再建築不可」は買う物件にしているよ。ここは地域の大家さんに相談して各自でリスク判断するばい。
対策②：買い手のターゲットを明確にする！
築古戸建ては 投資家だけでなく、一般の人にも売れる 可能性があるばい！
- 投資家向けに利回りをアピールして売る
- リフォームしてマイホームとして売る
- 解体して土地として売る（最終手段）
どれがおすすめ？
売りたいときに、入居者さんがいたら、投資家向け。空き家であれば、マイホームとしも売りに出すのが主流かな。
対策③：不動産会社と事前に相談しておく！
「この物件、将来的に売りやすいか？」を 不動産会社に聞いておく ことも大事たい！
- このエリアの売却相場は？
- 過去に同じような築古戸建てが売れた実績はあるか？
- 売るならどんな方法がいいか？（投資家向け・実需向け）
不動産会社に聞くのは抵抗あるかも
今、実際に売りに出ているものをネット調べたり、大家さんに聞くのもありだよ。
賃貸トラブルリスク！
戸建ては管理に手間がアパートやマンションに比べて手間がかかりにくい。
しかし、賃貸トラブルが発生すると、想定外のコストや手間がかかることもあるばい！
賃貸トラブルリスク
- 家賃を滞納されて困る…
- 入居者が「修繕してくれ」と頻繁に連絡してくる…
- ペット可にしたら、退去後の修繕費が思った以上にかかった…
今回は 築古戸建てにおける賃貸トラブル3つと、それぞれの有効な対策 を解説するばい！
対策①：家賃滞納を防ぐ方法
家賃滞納を防ぐためには 事前の審査をしっかり行う ことが大事たい！
ポイント！- 保証会社の審査を必須にする
- 保証人・連帯保証人をつける
- 収入の安定した人を優先する
保証会社の審査を必須にすることで、滞納時の保証をつけれる。また、支払い能力のある人、収入の安定した人を優先することも一つたい。
対策②：修繕トラブルを最小限に抑える方法！
築古戸建ては築年数が経っているけん、入居後に 設備の故障や修繕トラブル が発生しやすかとよ！
- 設備の寿命を把握し、古いものは事前に交換する！
- 入居前にしっかりチェック！
- 入居者には設備の使用ルールを伝える！
給湯器・エアコン・水回り設備は10年以上なら交換を検討する。雨漏り・シロアリ・水回りの状態は事前に確認しておくことが大事たい。
急な修理に対応できるかな。
相談できる業者さんを事前に見つけておくことは忘れてはいけないと。
対策③：ペット可でもリスクを減らす方法！
築古戸建ては ペット可にすると入居率が上がる ばってん、リスクもあるばい！
- 敷金・退去時のクリーニング費用を高めに設定！
- ペット可の条件を決める！（犬のみOK・小型犬のみなど）
- 床や壁を傷がつきにくい素材にする！（クッションフロア・腰壁の設置）
ペット可にするなら、最初から対策しておくのが大事なんやね！
まとめ
築古戸建ては 初期費用が安く、高利回りを狙える ばってん、リスクもあるとよ。
でも、 しっかりリスクを理解して対策を講じれば、大きな失敗は防げる！
今回は、築古戸建ての代表的なリスク 4選 を紹介したばい！
- 立地によっては空室リスクがある！
- リフォーム費用が思った以上にかかる！
- 売却に時間がかかる！流動性リスク
- 滞納・夜逃げ・ペット問題…賃貸トラブルリスク！
もちろんあるばい！でも、リスクを知って対策すれば、大きな失敗は防げるとよ！
世界の大富豪ランキングで上位を占めるユダヤ人。そのユダヤ教のタルムードにも、 「知識と計画が富を生む」 という考え方が多く含まれとる。つまり、 「成功は偶然ではなく、しっかり準備した者に訪れる」 というのが、ユダヤの伝統的な価値観ばい！
築古戸建ての不動産賃貸業も同じたい。
リスクを知り、事前に対策をしっかり講じておけば、 「予想外」ではなく、「想定内」 で対応できるとよ。
事前に準備すれば、慌てず落ち着いて判断できる。
この考え方を大事にしながら、堅実に築古戸建て賃貸業を進めていこう！
